涉企行政执法典型案例通报|区城管执法局：警惕网络“低价好房”陷阱！奉贤城管治理虚假房源乱象

为贯彻落实规范涉企行政执法专项行动有关部署要求，加强涉企行政执法典型案例通报，以案为鉴，以例为引，奉贤区司法局公众号定期发布行政执法典型案例，为行政执法工作提供参考和指引，以高水平行政执法引领带动法治政府建设整体提升。

某房地产经纪机构以隐瞒、欺诈手段招揽业务案

基本案情

2025年3月，奉贤区城管执法局接移交线索发现注册地址为奉贤区的某房地产公司自媒体账号于2025年2月在某社交网络平台发布了一则《上海徐汇交通大学70年产权两房带外阳台197w》的房源信息，涉嫌存在隐瞒、欺诈不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易的违法行为。经核查，某房地产公司违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项的规定，属于隐瞒欺诈诱导的违法行为，区城管执法局依法对某房地产公司及经纪人员申某分别作出罚款人民币叁万元和壹万元的行政处罚，并移交相关部门取消该公司网上签约资格。

执法亮点

精准亮剑，锁定违法主体

某房地产公司员工申某作为当事公司现任账号管理人员，受公司指使，采用剪辑拼接网络照片、视频方法制作了包括涉案视频在内的多条虚假房源信息并通过公司账号发布，公司管理层对虚假房源内容进行审核并予以提成绩效考核激励，证实当事公司与申某对违法行为存在明确共同故意，明知虚假房源信息的违法性仍系统性实施隐瞒、欺诈行为招揽业务，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项的规定，某房地产公司和其员工申某同时构成以隐瞒、欺诈手段招揽业务的违法事实。

条分缕析，厘清违法收益界定之辨

本案当事公司通过隐瞒、欺诈不正当手段引流获客，进而成交真实房源的中介费是否属于违法所得亟待厘清。区城管执法局借鉴参考“毒树之果”原则的法理逻辑，对于违法手段“毒树”性质，认为发布虚假房源广告作为引流手段违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项的规定，属于隐瞒欺诈诱导的违法行为，由此获取的客户信息属于非法利益，若存在社交网络平台发布收益应当作为本案违法所得。对于实际成交“果实”定性，认为实际成交房屋的中介费用虽基于虚假房源信息的误导引流至线下产生，但本案当事公司中介服务围绕的是真实房屋的合法交易，我国刑事诉讼法中司法机关的主流观点和实践中的一贯做法是不排除，根据“举重以明轻”的原则，当事人以此收取的中介费用不宜认定为违法所得。

全链闭环，彰显精细化执法成效

本案违法行为行政处罚罚则为定额双罚制，执法人员未简单局限于认定欺诈、隐瞒不正当手段招揽业务的基本事实，而是穷尽手段全面查清违法链条，从发现核实当事人制作、发布虚假房源信息体量，逐一核实受害消费者人数和实质获客数据，固定电子证据认定违法行为造成社会影响情节，对中介服务成交情况和合法性进行审查，以精细化执法、全要素全链条查明真相，确保了执法的公正性和严肃性。通过精准量化当事人违法行为对市场秩序及消费者权益的损害影响，对其社会危害性作出准确且全面评价。

典型意义

近年来，不少房地产经纪机构将社交网络平台作为对外发布房源信息的新阵地，部分机构为谋取私利在社交网络平台发布虚假低价房源、隐瞒关键信息以博取流量，严重损害消费者知情权与选择权，扭曲市场价格，诱使购房者误判导致购房交易成本增加。此类违法行为挤压了正常房地产经纪服务经营机构的生存空间，产生劣币驱逐良币的现象，严重破坏房地产市场领域营商环境，同时也暴露出部分房地产从业人员守法意识淡薄及职业道德缺位。

本案作为我市首起打击社交网络平台虚假房源案例，受到中央广播电视台、上海广播电视台、交通广播等栏目采访报道，新华社、新民晚报、上海新闻广播、上观新闻等多个微信公众号转载发布，节目和案例一经报道引起了社会的广泛关注，取得了良好的法治效应和社会效应。经市网信办牵头，后续共计对98个违规账号予以禁言处理，清理相关违法违规和不良信息900余条，有效治理了房地产经纪营销环境，提升了行业自律水平，真正实现了“办理一案、治理一类、影响一域、惠及一方”的良好法治效应和社会效应，为规范市场秩序、优化营商环境提供法治支撑。

供稿：行政执法协调监督科

审核：孙静、办公室