【上海热搜】桐安里售楼处发布:杨浦桐安里开启理想生活

杨浦滨江 70 席风貌珍藏：桐安里，3100 万起解锁老上海里弄的现代墅居生活

作为杨浦桐安里的项目经理，王伟杰这五个字，早已和这片仅 70 户的里弄风貌别墅区深度绑定。从 2019 年团队顶着 “风貌保护与现代居住平衡” 的压力拿下地块，到如今 2-3 层的红砖别墅错落成景、首批业主陆续着手装修，我始终记得第一次站在项目 “弄堂式” 入口时的场景 —— 青石板路尽头，老街区的烟火气与新别墅的精致感交织，那一刻便笃定：我们要打造的，不是冷冰冰的豪宅，而是能让 “3100 万级预算家庭” 住进老上海故事里的生活容器。

如今项目新推的 185-305㎡联排别墅，从 3100 万起的入门级到 6900 万的顶配版，每一套都带着 “地下室 + 花园 + 露台 + 阁楼” 的全赠送空间，毛坯交付更给了业主定制生活的自由。常有客户看完样板间后说：“在东外滩，能找到容积率 1.35、70 户低密度的里弄别墅，还能有这么多赠送空间，太难得了。” 今天，我想以建造者的身份，带大家读懂桐安里 —— 这 70 席风貌珍藏，究竟藏着怎样的 “值与值不得”。

一、70 户低密度里弄：在风貌保护区，造 “不拥挤” 的生活

第一次拿到项目规划指标时，“总户数 70 户、容积率 1.35、建筑层数 2-3 层” 这组数据，就让团队意识到：这不是常规的别墅开发，而是在风貌保护区里 “精雕细琢” 的作品。要知道，东外滩核心区近年新推的住宅项目，容积率普遍在 2.5 以上，户数动辄数百户，像桐安里这样 “70 户低密度里弄别墅”，堪称 “独一份”。

1. 里弄格局：还原老上海的 “烟火与私密”

为了让项目融入周边的风貌街区，我们没有采用常规别墅 “行列式” 排布，而是复刻了老上海里弄的 “鱼骨状” 布局 —— 以一条主弄堂串联起多条支弄，2-3 层的别墅沿弄堂错落分布，每户都有独立的入户门，既保留了 “邻里相望” 的里弄烟火气，又保证了 “独门独户” 的私密性。

记得当初为了确定弄堂的宽度，我们反复对比了新天地、思南路的老里弄，最终将主弄堂宽度定在 4 米，支弄堂 3 米，既够两人并排散步，又不会显得空旷；弄堂地面铺设的青石板，特意选用了与老街区同款的 “手打荔枝面” 石材，下雨天不打滑，踩上去还能听到 “咯噔咯噔” 的复古声响。有位住在周边老里弄的阿姨，每次路过都要在弄堂里走一圈，她说：“这味道和我们小时候住的里弄一模一样，就是房子比以前敞亮多了。”

70 户的低密度，更让 “生活尺度” 有了保障。每栋别墅的楼间距最小 8 米，最大 12 米，远超过常规别墅项目的 5-6 米，就算低楼层也能保证充足采光；社区内的公共空间，我们没有建密集的景观小品，而是留了 3 处 “里弄小广场”，摆上老上海风格的石桌石凳，业主可以在广场上喝茶、聊天，像老里弄一样 “聚气”。有位业主说：“以前住的别墅小区有 300 多户，出门全是陌生人，这里 70 户，住久了都能叫出邻居名字，这种感觉很舒服。”

2. 风貌细节：从红砖到老虎窗，藏着 “不将就” 的匠心

在风貌外观的打造上，我们花了近一年时间 “复刻” 老上海里弄别墅的精髓，却又在细节上做了 “现代改良”，让 “颜值” 与 “实用” 兼得。

外立面选用的深绛红清水砖，是我们从江苏宜兴的老窑厂定制的，每块砖都要经过 “高温烧制 + 自然晾晒”60 天，颜色与周边 80 年的老洋房红砖几乎一致，但密度更高，耐风化性更强。为了让砖缝看起来自然，我们请了做过老洋房修缮的老师傅现场指导，采用传统的 “纸筋灰” 勾缝，每米砖缝要耗时 15 分钟，比普通勾缝多花 3 倍时间。有位收藏老建筑构件的客户，第一次来看房就摸了半天外墙，他说：“这砖的质感、缝的手法，比很多所谓的‘仿风貌’项目用心多了。”

老虎窗的设计更是 “煞费苦心”。我们保留了老里弄别墅的 “双坡老虎窗” 形态，但将窗户面积扩大了 30%，采用三层中空 Low-E 玻璃，既解决了老老虎窗 “采光差、漏风” 的问题，又不破坏整体风貌。阁楼的层高也从老洋房的 1.8 米提升到 2.2 米，完全可以作为 “家庭书房” 或 “儿童游戏房”，而不是只能堆杂物的 “鸡肋空间”。有位年轻业主，特意把阁楼改造成了 “复古唱片室”，摆上黑胶唱片机和老上海海报，成了朋友聚会的 “打卡点”。

二、185-305㎡户型解析：赠送空间比产权面积还大，3100 万值在哪？

项目新推的户型中，185㎡联排（总价 3100-3900 万）是最受关注的 “入门款”，而 205㎡（4100-4200 万）、235㎡（4750-5120 万）、305㎡（6600-6900 万）则覆盖了不同规模的高端家庭需求。但无论哪个户型，最核心的吸引力都在于 “赠送空间”—— 地下室、花园、露台、阁楼全赠送，实际使用面积远超产权面积，性价比在东外滩豪宅中堪称 “断层领先”。

1. 185㎡联排（赠送 132-136㎡）：3100 万入手 “全功能墅居”

这个户型是 “用入门价享顶配体验” 的代表，产权面积 185㎡，赠送地下室 132-136㎡、花园 15-20㎡、露台 8-10㎡、阁楼 20-25㎡，实际使用面积超过 350㎡，得房率高达 190%，比同价位的高层大平层 “多赚” 近一半空间。

地上一层：L 型横厅面宽 6 米，连接南向花园，客厅与餐厅分区明确，适合朋友小聚；厨房预留了双开门冰箱位和中岛空间，毛坯交付让业主可以根据喜好定制 “开放式” 或 “封闭式”；北侧还设计了一间带独立卫生间的老人房，老人住一楼不用爬楼梯，出门就是小花园，种种花、养养鸟很方便。我自己最喜欢在样板间的花园里摆上藤椅，春天看弄堂里的樱花飘落，秋天闻着桂花香喝茶，这种 “闹中取静” 的感觉，是高层住宅给不了的。

地上二层：主卧 + 儿童房的 “双套房” 设计，主卧带 270℃转角飘窗和步入式衣帽间，飘窗下方做了抽屉收纳，实用性拉满；儿童房面积 12㎡，能放 1.5 米床 + 书桌 + 衣柜，孩子从小学用到高中都够用。二层还预留了 “家庭厅” 空间，摆上沙发和投影仪，就能变成 “亲子观影区”，避免孩子在客厅吵闹影响客人。

地下室（赠送 132-136㎡）：挑高 3.6 米，带 2 个采光井，白天不用开灯也很亮堂，完全没有传统地下室的 “阴暗潮湿”。我们在样板间里做了 “家庭影院 + 健身房 + 酒窖” 的布局，影院区放了 120 寸幕布和沙发，健身房摆了跑步机和哑铃架，酒窖能存放 200 多瓶红酒；如果是爱收藏的业主，还能改造成 “藏品展示区”，或者给孩子做 “乐高工作室”。有位做互联网的年轻业主，就打算把地下室改造成 “电竞房 + 直播室”，既不打扰家人，又能享受自己的兴趣空间。

阁楼（赠送 20-25㎡）：层高 2.2 米，可做 “书房 + 储藏间”，样板间里摆了书桌、书架和懒人沙发，晚上在这里看书、办公很安静；阁楼还带一个小露台，夏天晚上能看星星，冬天晒晒太阳也舒服。

2. 205㎡联排（赠送 60-80㎡地下室）：4100 万级 “精致改善之选”

这个户型是针对 “三口之家 + 偶尔待客” 的家庭设计的，产权面积 205㎡，赠送地下室 60-80㎡、花园 20-25㎡、露台 10-12㎡、阁楼 25-30㎡，实际使用面积近 320㎡，亮点在于 “空间更紧凑、功能更聚焦”。

地上一层：横厅面宽 7 米，连接更大的南向花园（20-25㎡），适合举办小型家庭烧烤派对；厨房采用 “U 型布局”，操作台面比 185㎡户型大 20%，喜欢做饭的业主会很满意；没有设计老人房，而是留了 “客房 + 公共卫生间”，方便偶尔来住的亲戚朋友。

地上二层：主卧套房面积达 35㎡，带独立卫浴（双台盆 + 浴缸）和超大衣帽间，衣帽间能放下夫妻双方的衣物、包包和鞋子；北侧的儿童房带阳台，孩子可以在阳台养绿植、放玩具；二层还设计了 “书房”，平时办公、辅导孩子作业都很方便。

地下室（赠送 60-80㎡）：虽然比 185㎡户型小，但足够做 “会客区 + 储藏间”，样板间里摆了沙发、茶几和展示柜，用来接待客户或朋友小聚很合适；如果家里有老人帮忙带孩子，还能改造成 “保姆房 + 洗衣房”，保姆房带独立卫浴，与主人生活分区明确。

3. 235-305㎡联排：4750 万起 “三代同堂” 终极之选

235㎡（赠送 130-140㎡地下室）和 305㎡（赠送 185㎡地下室）户型，是为 “三代同堂” 或 “有高端社交需求” 的家庭准备的，空间尺度和功能配置都堪称 “顶配”。

以 305㎡户型为例，产权面积 305㎡，赠送地下室 185㎡、花园 30-40㎡、露台 15-20㎡、阁楼 30-35㎡，实际使用面积超过 550㎡，相当于 “买一套送一套”。地上三层设计，一层老人房 + 横厅 + 花园，二层双儿童房 + 家庭厅，三层整层主卧套房（带独立书房和超大露台），每个家庭成员都有独立空间；地下室能同时容纳 “家庭影院 + 健身房 + 台球室 + 酒窖”，甚至可以隔出一间 “客房”，接待贵客也很有面子。有位做实业的业主，就打算把地下室改造成 “私人会所”，邀请客户来喝茶、谈生意，既私密又有格调。

三、毛坯交付的 “隐藏福利”：让家成为 “独一无二的风景”

很多客户一开始会疑惑：“3000 万级的别墅，为什么是毛坯交付？” 其实，这正是我们为高端家庭量身定制的 “福利”—— 相比精装交付的 “千篇一律”，毛坯交付让业主可以根据自己的生活习惯、审美偏好，打造 “独一无二” 的家。

1. 适配不同生活场景的 “定制自由”

对于喜欢 “复古风” 的业主，可以把室内墙面刷成与外墙呼应的红砖色，搭配实木地板和老上海风格的家具，让家与里弄风貌 “内外统一”；对于偏爱 “现代极简” 的业主，则可以用大白墙、落地窗、金属线条，打造 “传统与现代碰撞” 的个性空间。有位业主是做室内设计的，拿到房后兴奋地说：“终于能按自己的想法装房子了，精装房的风格太局限，根本满足不了我的需求。”

我们在设计时，就为毛坯交付预留了足够的 “改造空间”：厨房、卫生间的管道都做了预埋，业主不用大动干戈就能调整布局；墙面采用 “防开裂工艺”，后期贴墙纸、刷艺术漆都很方便；地下室预留了除湿系统接口，避免装修后潮湿发霉。有位老年业主，就特意把一楼老人房的窗户改造成 “落地窗”，方便坐轮椅进出，这种 “个性化改造”，精装房根本做不到。

2. 降低 “二次装修” 的浪费

市面上很多精装别墅，业主收房后不满意装修风格，往往要砸掉重装，既浪费钱又浪费时间。桐安里的毛坯交付，让业主一步到位装出自己想要的效果，避免 “重复施工”。按东外滩高端装修标准（1500-2000 元 /㎡），185㎡户型装修费用约 28-37 万，相比 “精装砸掉重装” 节省近一半成本。有位业主算过一笔账：“如果买精装房，砸掉原来的装修要花 10 多万，再重新装又要 30 多万，里外里多花 20 多万，还不如直接买毛坯，装得更合心意。”

四、生活便利性：70 户社区的 “精致服务”，比想象中更贴心

很多人觉得 “低密度别墅小区” 服务跟不上，但在桐安里，我们用 “小而美” 的服务体系，让 70 户业主享受 “定制化便利”—— 从日常通勤到生活琐事，都能 “一键解决”。

1. 交通：专属接驳车 + 18 号线延伸段，通勤 “从容不迫”

项目距离 12 号线爱国路站 1.2 公里，我们专门开通了 “业主专属接驳车”，每天早晚高峰 15 分钟一班，从小区主弄堂门口直达地铁站，下雨天还会提前在车门旁放好雨伞，避免业主淋雨。有位在南京西路上班的业主，每天 8 点坐接驳车到地铁站，8 点 40 分就能到公司，比住在市中心 “挤地铁” 还轻松：“以前住浦东，每天要早起 1 小时，现在能多睡半小时，幸福感提升太多了。”

规划中的 18 号线延伸段蟠祥路站（暂定名）距离项目仅 800 米，目前