百亿并购余烬 融创服务与彰泰服务“不再见”

来源：观点地产网

观点网 融创服务正式和彰泰服务说再见了。

9月4日，融创服务发布完成出售彰泰服务股权公告，截至公告日已收悉全部交易价款且完成股权过户登记，不再持有彰泰服务任何权益。

从融创服务角度看，四年前的收购除了考虑到扩大规模，还有一部分融创与彰泰集团深度合作的原因。如今选择脱手，或许更偏向融创全面退出彰泰带来的连锁变动。

彰泰服务这边，差点“卖身”旭辉又被融创“虎口夺食”，四年后再换新主，兜兜转转还是回到了广西本土企业手中。

挥别四年情谊，过去收购带来的增益、如今商誉计提减值与增长乏力都一笔勾销，或许“不再见”才是融创服务与彰泰服务最好的结局。

小赚一笔

出售事项早在今年4月便已公告，完成交易之后，融创服务将全面退出彰泰服务。

根据公告，融创服务全资附属公司融远投资与广西老彰家物业服务有限公司签订交易协议，前者向后者转让广西彰泰融创智慧城市运营管理有限公司80%股权，交易价格约为8.27亿元。

资料显示，彰泰服务间接持有广西彰泰融创城运100%股权，而广西彰泰融创城运的业务主体是彰泰物业，主要于广西提供综合性物业管理服务，截至2024年底在管建筑面积约为2049万平方米。

和收购彰泰服务80%股权公告相似，融创服务没有提及融创集团与彰泰集团带来的影响，四年前收购是为扩张在管规模，四年后的出售理由则是战略收缩。

融创服务表示，为进一步优化战略布局，将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市，因此退出彰泰服务。

不过，2021年4月跟随融创与彰泰集团“联姻”决定而收购彰泰服务80%股权时，融创服务给出的价格是7.3亿元。

如今以8.3亿元完成出售，融创服务不仅没有做亏本买卖，反而小赚一笔。根据预计，本次交易完成后将产生净收益约4200万元，所得款项将用作一般营运资金。

实际上，融创服务在2021年第一份收购公告中给出的初始价格为8亿元，后续经过调查与磋商才将价格压到了7.3亿元。或许正是中间7000万元的差价，才能让融创服务在四年后净赚4200万元。

本次出售代价厘定中，不仅参考了四年前7.3亿元交易对价，还按照彰泰服务2024年末的除税后净溢利计算的市盈率约为12倍商定。

根据观点指数研究院发布的《2025年4月物业服务发展报告》，40家样本港股物企期内市盈率（TTM）均值约为9.91倍。

再看到彰泰服务从2021年至2024年的财务业绩表现，12倍市盈率并不算低。

2021年收购公告显示，截至2020年末，彰泰服务录得在管面积约1197万平方米，除税后净利润约为8331万元，较2019年增长61.71%。当时综合资产总值及资产净值分别为4.14亿元、1.2亿元。

四年后，彰泰服务在管面积已然翻了一倍，于2024年净资产约为1.85亿元，但2023、2024年末税后净利润分别为8394.78万元、8539.33万元，盈利表现并没有较收购前有可观增长。

不管融创集团与彰泰集团友好“分手”是否对融创服务退出彰泰服务起着决定性作用，在融创服务本身已因应收账款与关联方分身乏术之际，适当优化三四线布局，卖掉增长乏力的彰泰服务其实也属理所当然。

本次与融创服务进行交易的买家为广西老彰家，主要于广西从事物业管理服务，由丁宗华、王兰、李晓艶共同持股100%，均为独立第三方。

或许情谊使然，融创服务找来的广西老彰家不论业务方向还是地区布局，对于彰泰服务而言都是专业对口的去处。

“联姻”旧事

过去是“喜结连理”，如今好聚好散。要谈论融创服务与彰泰服务，始终离不开融创集团与彰泰集团的旧事。

彰泰集团从桂林起家，在广西深耕多年，当时土储量位居广西房企榜首，同时2020年在区域内以销售额224.5亿元位列第一，可以说是广西房地产市场不容小觑的本土力量。

回到故事的开始，彰泰集团原本要合作的对象是旭辉，原本要收购彰泰服务的则是旭辉旗下物业平台永升服务。

2021年1月，旭辉宣布与彰泰集团在广西南宁签署战略合作框架协议，将分别按照64%：35%的股权比例共同合作成立平台。除此之外，旭辉将收购彰泰母公司彰泰控股65%的股权，永升服务也将收购彰泰集团旗下物业集团。

对于当时在广西只有个位数项目，广西销售金额也是个位数的旭辉来说，如果完美厘清该轮收并购案，将多出700亿货值。

但这出一纸合作撬动700亿货值的“超值买卖”没在旭辉身上实现，很快在4月14日宣布解除与彰泰集团的合作框架协议，理由为“因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成”。

还没等市场分析出停止合作的具体原因，就在两天后的4月16日，融创出现了：融创西南与彰泰订立合作框架协议，双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。

经过一番磋商之后，融创西南向合资公司投入资金总额约99.1亿元，同时融创服务以7.3亿元收购了彰泰服务。

融创与彰泰合作同样看中了后者在广西的百亿货值，帮助彰泰登顶“广西王”实则也是支持融创自身在西南区域的扩张，进而反哺集团在全国范围内的影响力。

理想很丰满，但现实往往走向骨感。市场环境持续走低，不论融创还是彰泰都陷入了难题，而融创更遭遇了资金困境。

风险不断酝酿，最终这桩合作在2024年底走向终局，融创西南、南宁融瑞与彰泰集团就重组目标项目的重组安排订立协议，彰泰以32亿元收回合资公司80%股权。

受到关联方影响，融创服务2024年度营收增长放缓，期内亏损4.33亿元，对关联方应收账款减值拨备进一步计提约7.63亿元，累计计提26.95亿元。

而彰泰集团在本地市场同样承受着销售压力，同时影响着彰泰服务的规模与利润增长。

根据融创服务2024年度业绩报告，分配给彰泰服务的商誉约为5.2亿元，并对收购彰泰服务产生的商誉计提减值7470.4万元。

融创服务在年报中表示，由于项目拓展速度及利润率低于预期，且管理层预计彰泰服务的新增物业管理服务规模将不及此前预期，加之服务成本不断增加，导致彰泰服务使用价值下降。

物业竞技场中，主动清退低效项目的物企如今比比皆是。融创服务出售彰泰服务虽然也在管理规模上小砍一刀，但对于面向全国的物业企业，聚焦一二线核心城市拓展在当下也确实是更保险的操作。

持续四年的合作正式画上句点，但命运的考验并没有停下，挥手再见的融创服务与彰泰服务其实仍在同一片海域中艰难向前游着。

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