利润增长靠资本利得，招商蛇口扣非后净利润下滑超30%

出品 | 创业最前线

作者 | 段楠楠

编辑 | 冯羽

美编 | 邢静

审核 | 颂文

在房地产企业业绩普遍亏损的背景下，央企背景的招商蛇口归母净利润仍在增长。2025年上半年，招商蛇口归母净利润增长2.18%，这对于尚处在行业寒冬的地产企业而言并不容易。

在房地产行业仍然低迷的背景下，招商蛇口正在大刀阔斧地进行改革，不仅将区域公司全面解散，公司管理层也在集体降薪。

此外，招商蛇口拿地开始聚焦在一线城市，随着国家政策开始发力支持房地产行业，招商蛇口能否穿越周期恢复往日荣光？

1、利润增长靠资本利得，扣非后净利润下滑超30%

8月29日，央企背景的招商蛇口披露了2025年半年报。在万科、金地集团等房企普遍巨额亏损的背景下，招商蛇口营收及归母净利润却逆势增长。

数据显示，2025年上半年招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%，实现归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%。

公司利润增长与取得其他公司控制权产生的资本利得有很大关系，2025年上半年招商蛇口在取得其他公司控股权时，获得了5.08亿元的投资收益，很大程度上增厚了公司利润。若剔除该因素影响，招商蛇口扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑31.23%。

在万科亏损超百亿元的背景下，2025年上半年招商蛇口扣非后净利润仅下滑31%表现尚可。

但以央企地产表现来看，近几年招商蛇口盈利表现并不理想。

数据显示，2018年招商蛇口扣非后净利润创纪录地达到146亿元，此后公司利润波动下滑，2024年招商蛇口扣非后净利润大幅下滑至24.49亿元，较2018年下滑超83%。

作为对比，同为央企的中国海外发展盈利能力则要好很多。2018年，中国海外发展归母净利润为377.2亿元，2024年下滑58%至156.4亿元。

此外，与中国海外发展、保利发展等央企房地产2021年及2022年盈利能力下滑不同，2019年招商蛇口扣非后净利润便出现下滑。

招商蛇口盈利能力大幅下滑与其高价拿地导致开发业务毛利率下滑及减值有很大关系。克尔瑞数据显示，自2019年以来招商蛇口在公开市场疯狂拿地。

2020年、2021年招商蛇口新增土地面积更是多达1625万平方米、1559方平方米。拿地均价也从2019年的0.69万元/㎡上升至2021年的1.33万元/㎡。

（图 / 克而瑞研究院）

比如2020年招商蛇口曾以57.44亿元拿下湖北武汉经开区P（2020）152号地块，该地块成为经开区总价地王；2021年招商蛇口又以56.7亿元拿下上海虹口嘉兴路街道HK341-06号地块，以9.26万元/㎡楼面价成为上海成交单价地王。

好景不长，随着房地产行业下行，公司高价囤积的土地因为跌价而被迫大规模计提资产减值。

2020年至2024年，招商蛇口资产减值累计超177亿元。作为对比，同期，营收几乎是招商蛇口两倍的保利发展资产减值金额仅为122亿元左右。

由于房价下行，高价拿地导致公司盈利能力大幅下滑。2018年，招商蛇口毛利率为39.49%，2025年上半年公司毛利率大幅下滑至14.38%。

对此，「创业最前线」试图向招商蛇口了解，2018年至今公司扣非后净利润持续下行，下行时间早于保利发展、中海地产等央企地产，下滑幅度也要高于中海地产，导致该现象的主要原因是哪些？

2020年及2021年公司疯狂拿地，对应的是房价及地价高点，导致公司2020年至2024年资产减值远高于保利发展、中海地产，是否说明公司管理层存在错判形势的问题？此外，公司高价拿地，未来减值金额是否会进一步上升？截至发稿，未获得招商蛇口回复。

2、两年减员超8500人，管理层集体大降薪

在公司盈利能力持续下滑的背景下，招商蛇口也在着手改革，调整组织架构。

2025年6月，招商蛇口公告取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

这也意味着，招商蛇口沿用多年的“集团-城市”二级管控体系发生改变，招商蛇口所有的城市公司都将由总部直接统筹。

在集团部门层面，招商蛇口新成立了资产管理部，将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部。

除组织架构变更外，招商蛇口的拿地也开始减少，并且聚焦在一线城市。克尔瑞披露的数据显示，2024年招商蛇口拿地金额为486亿元，同比下降57%，其中在一线城市拿地占比高达59%。

如在北京，其去年年底旗下楼盘已多达17个。2025年，招商蛇口分别在亦庄、通州八里桥拿下2宗地块，为了缓解资金压力，其又引入中海地产和贝好家两个合作伙伴。

虽然招商蛇口积极变革，也在改变拿地策略，但在房地产销售持续低迷影响下，公司销售金额仍在下滑。

数据显示，2025年上半年招商蛇口签约销售金额为889亿元，同比下降11.9%，与央企背景的房企销售降幅基本保持一致。

为了缩减开支，与其他企业类似，招商蛇口也在减员、降薪。Wind数据显示，截至2024年底招商蛇口员工总数为49501人，较2022年底的58037人减员超8500人。

公司整体减员，管理层也在大规模降薪。以公司董事长蒋铁峰为例，2024年蒋铁峰年薪为241.8万元，较2023年降薪超249万元，同期公司总经理朱文凯降薪超218万元，其他高管均有不同程度的降薪。

在大规模减员及管理层降薪带动下，公司各项成本支出有所下滑。

2024年招商蛇口管理费用及销售费用分别为21.03亿元、40.14亿元，分别同比下滑2.7亿元、3.14亿元。

但在前期高价拿地影响下，仅数亿元的费用缩减并未让公司利润回升。2024年及2025年上半年，公司扣非后利润分别下滑57.27%、31.23%。

对此，「创业最前线」试图向招商蛇口了解，2022年至2024年，公司累计减员近9000人，是员工主动离职还是公司裁员所致？

作为央企背景的企业，2024年，公司管理层集体降薪，但董事长及总经理年薪仍在200万元以上，是否符合国家规定的央企领导层薪酬标准？截至发稿，未获得招商蛇口回应。

3、拿地金额增长超142%，存货周转天数超1500天

对于招商蛇口而言，目前工作重点便是如何消化存货，并在行业下行的背景下推动企业盈利上升。

2021年初，招商蛇口提出3300亿元销售目标，此后在公开市场大规模拿地。

克尔瑞披露的数据显示，2019年至2021年招商蛇口累计拿地4607万平方米。公司存货余额快速上升，2021年底招商蛇口存货余额高达4176亿元，较2018年的2108亿元增长超2000亿元。

2022年，由于房地产行业下行，国内房地产销售金额大幅下滑。在此背景下，招商蛇口开始减少拿地，2022年公司仅拿地726万平方米较2021年下降超53%。

此后，招商蛇口提出聚焦于“核心10城”，也不再大面积拿地。2023年及2024年，招商蛇口拿地金额分别为590万平方米、225万平方米。

在减少拿地的背景下，公司存货余额有所下降。截至2024年底，招商蛇口存货余额为3692亿元，较巅峰期下降近500亿元。

截至2024年底，招商蛇口土地储备为2700万平方米，其中在上海、北京、杭州等10个核心城市的土地储备占比达53%，在30个重点城市占比86%。

相较于二、三线城市，以上海、北京为核心的重点城市由于居住人口多，居民消费能力强，因此房地产销售降幅要远好于二三线城市。

中指研究院披露的数据显示，2024年一线城市销售面积同比下降约10%，二线代表城市2024年销售面积同比下降约20%。

在此背景下，招商蛇口也在加大核心城市业务布局。2025年上半年，招商蛇口总拿地金额为353亿元，同比增长142%，拿地总建面166.9万方，拿地主要集中在北京等核心城市。

由于万科、碧桂园、融创中国等民营房企纷纷暴雷，招商蛇口虽然销售金额有所下滑，但公司仍凭借在核心城市拿地策略，将自身销售规模排名提升至2025年上半年第四。

虽然排名有所上升，值得警惕的是由于2025年上半年拿地金额大幅度上升，公司存货规模再度攀升至3829亿元，存货周转天数也高达1536天。

此外，由于整体销售低迷，2025年上半年即便一线城市房价表现也不理想。国家统计局公布的数据显示，北京、广州、深圳多地新房价格分别下跌0.4%、0.8%、0.4%，仅上海逆势上涨0.7%。

对此，「创业最前线」试图向招商蛇口了解，2025年上半年核心10城新房价格大部分仍在下跌，在此背景下公司加大在核心城市拿地金额，此举是否会进一步影响公司未来盈利水平？截至发稿，未获得招商蛇口回复。

对于招商蛇口而言，作为央企背景的大型房地产企业，在此轮房地产下行中，公司整体表现并不如同为央企背景的保利发展及中国海外发展。在此背景下，公司也在推动企业积极改革，业务更加聚焦在核心城市。在该经营策略下，凭借强大的股东背景招商蛇口能否恢复往日荣光，「创业最前线」将持续保持关注。

*注：文中题图来自招商蛇口官网；其余未署名配图来自摄图网，基于VRF协议。