母亲私赠房屋给妹妹，姐姐起诉维权判无效 北京房产律师分析

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母亲在父亲去世后，偷偷将夫妻共有房屋赠与小女儿，姐姐发现房屋被挂牌出售后才知晓真相。近日，法院判决确认该赠与行为无效，明确 “处分共有财产需经全体共有人同意，恶意串通损害他人利益的赠与行为自始无效”。

一、案情梳理

1. 家庭关系与房屋背景：父亲去世后未分割的夫妻共有房

林刚（已故）与王秀兰（已故）系再婚夫妻，林刚再婚前育有林强、林丽、林敏（第三人）三子女，王秀兰再婚前育有林薇（原告，胜诉方）、林芳（被告）二女儿，五子女再婚时均未成年。

2016 年 5 月，王秀兰与案外人签订《房屋买卖合同》，购买 “一号房屋”（北京），房屋登记在王秀兰名下，为林刚与王秀兰的夫妻共同财产。房屋购买后，由林薇之子与林刚、王秀兰共同居住。2018 年 12 月，林刚因病去世，未留遗嘱，“一号房屋” 中属于林刚的份额未进行遗产分割。

2. 赠与纠纷爆发：母亲偷偷赠房，妹妹挂牌出售

2022 年底，王秀兰被查出恶性肿瘤，病情严重。2023 年 6 月，林薇接到中介电话，得知 “一号房屋” 正在出售，经查询才发现：2023 年 3 月 15 日，王秀兰已将 “一号房屋” 以赠与方式过户至林芳名下，林芳正着手出售房屋。

林薇认为，“一号房屋” 系父母共有财产，父亲去世后未分割，母亲与妹妹恶意串通偷偷赠与，损害了自己及其他继承人的利益，遂起诉至法院，诉求：1. 确认王秀兰与林芳就 “一号房屋” 的赠与行为无效；2. 判令二人将房屋过户回王秀兰名下。林强、林丽、林敏均同意林薇的诉求，林芳则以 “房屋系母亲自愿赠与，且有遗嘱为证” 为由抗辩。

二、案件分析

1. 争议焦点

“一号房屋” 是否属于林刚与王秀兰的夫妻共同财产？

王秀兰与林芳的赠与行为是否构成 “恶意串通损害他人利益”？

林薇要求将房屋过户回王秀兰名下的诉求是否应支持？

2. 胜诉关键：共有财产未经同意被处分，赠与行为无效

（1）“一号房屋” 系夫妻共同财产，父亲份额属未分割遗产

法律依据：《民法典》第一千零六十二条（夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产）、第一千一百二十七条（遗产按照配偶、子女、父母的顺序继承）。

事实推导：① “一号房屋” 系林刚与王秀兰婚姻存续期间购买，虽登记在王秀兰名下，但依法属于夫妻共同财产，林刚与王秀兰各占 50% 份额；② 林刚 2018 年去世后未留遗嘱，其 50% 份额应按法定继承由配偶王秀兰及子女林薇、林芳、林强、林丽、林敏共同共有，在遗产未分割前，“一号房屋” 整体处于五继承人与王秀兰的共同共有状态。

（2）王秀兰与林芳恶意串通，赠与行为损害共有人利益

法律依据：《民法典》第一百五十四条（行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效）。

事实推导：① 林芳认可 “母亲赠与房屋时未告知其他继承人”，王秀兰作为共有人，明知房屋涉及其他继承人利益，仍擅自将房屋全部赠与林芳；② 林芳在接受赠与后立即挂牌出售，主观上存在 “规避遗产分割、独占房屋” 的故意；③ 二人故意隐瞒赠与事实，导致其他共有人无法行使权利，明显构成恶意串通，赠与行为应属无效。

（3）房屋过户诉求因 “确认之诉性质” 未获支持，可另案主张分割

法律依据：《民事诉讼法》第一百二十二条（起诉需有具体的诉讼请求和事实、理由）。

事实推导：① 本案为 “确认赠与无效” 的确认之诉，王秀兰已去世，其主体资格消灭，无法再将房屋过户至其名下；② 林薇可就 “一号房屋” 的遗产分割另行起诉，通过法定继承程序确定各继承人的份额，再办理相应的产权登记手续。

三、裁判结果

确认王秀兰与林芳于 2023 年就 “一号房屋” 的赠与行为无效；

四、案件启示

1. 共有财产继承人避坑：3 个核心维权要点

及时主张共有权利，避免 “被遗漏” 分割

亲属去世后，若存在未分割的共有财产，应及时与其他继承人沟通分割事宜，明确各自份额；若发现部分共有人擅自处分财产，需立即收集证据（如产权登记信息、交易记录），避免因拖延导致财产被转移。

警惕 “恶意赠与”，重点举证 “串通故意”

若发现房屋被偷偷赠与他人，需举证证明 “处分人明知财产涉及共有、受赠人存在配合隐瞒行为”，如 “未告知其他继承人”“赠与后立即出售”“无合理对价” 等，均可作为 “恶意串通” 的关键证据。

区分 “确认无效” 与 “分割财产”，分步维权

先通过 “确认赠与 / 买卖无效” 之诉恢复财产原状，再针对共有财产提起 “遗产分割” 或 “共有物分割” 之诉，明确份额后办理产权登记，避免因 “诉求混淆” 影响维权效率。

2. 财产处分人警示：2 个 “不可为” 行为

不可擅自处分共有财产，需经全体共有人同意

无论是夫妻共同财产还是遗产共有财产，处分时必须经全体共有人书面同意，即使登记在个人名下，也不能单方处分全部份额，否则可能导致行为无效并承担赔偿责任。

不可与部分继承人串通，损害他人利益

作为长辈或优势共有人，不得利用信息差与部分亲属串通转移财产，此类行为不仅会被认定无效，还可能因 “侵害继承权” 承担返还财产、赔偿损失的责任，甚至影响亲属关系。

3. 核心提醒：共有财产处分 “一致同意为原则，恶意串通必无效”

本案的核心裁判逻辑是 “共同共有财产的处分需经全体共有人一致同意，部分共有人与他人恶意串通擅自处分的，行为自始无效；继承人应及时行使权利，通过分步诉讼维护自身权益”。

建议涉及共有财产时，务必遵循 “协商一致” 原则，重大处分行为需签订书面协议；若发生纠纷，可咨询专业律师梳理法律关系，通过 “确认无效 + 分割财产” 的组合诉讼实现维权，确保共有权利不受侵害。

法律小贴士

《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。” 本案中，王秀兰未征得全体共同共有人同意擅自赠与房屋，违反了法律强制性规定，是赠与行为无效的核心原因。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）