两年冲到40强，单盘称霸海南，这家央企凭什么？

引言

两年时间，从百强开外，快速上升到TOP40，中旅投资开启了发展加速度，正在书写厚积薄发的故事。2025年，更是实现了业绩与行业站位的双提升，是少数实现逆势增长的企业之一，同时秉持差异化产品策略，坚守单盘主义原则，三亚中旅·馥棠公馆单盘摘得海南省商品房销售额桂冠，实现了速度与品质的平衡。

一、快速崛起，

两年时间从百名开外冲到TOP40

中旅投资是百年央企中国旅游集团旗下八大业务之一，是专门从事地产开发的业务板块，也是国务院国资委确认的以“房地产开发”为主业的中央企业之一。

依托集团优势，历经三十余年的发展，中旅投资已形成“地产开发+运营型业务+服务型业务”的“一体两翼”业务布局，构建了“产品+运营+服务”的稳定三角，锚定的不是一时一地的增长，而是放眼未来的长期主义战略铺排。

深耕成渝城市群（重点在成都）、长三角（上海为主）及海南区域（以三亚为核心），并战略性把握北京、粤港澳大湾区、长江中下游等城市的投资机会，选定城市做深做透，开发“好房子/产品”、运营“好社区”、服务“好生活”。

两年时间，行业站位直线上升

2023年，业绩还在百名开外；

2024年，权益销售业绩125.1亿，排名TOP50，直线式上升；

2025年1-8月，权益销售金额81亿，位居行业TOP40。

城市深耕战略取得显著成效，销售业绩贡献率前五的城市分别为三亚、上海、广州、西安、成都，五城销售额贡献率超过9成。三亚一枝独秀，中旅·馥棠公馆单盘引爆海南，贡献了42.8亿的权益销售额；广州单城贡献了14.5亿的权益业绩，花都区凭借三盘实现了市占率第一。

图表：2025年1-8月权益销售额前五城市业绩贡献

资料来源：亿翰智库

中旅投资之所以能快速成长，是在坚实的底层支撑下，用心经营，厚积薄发的结果。

精准稳定的投资力、强劲能打的产品力、匠心细致的运营/服务力，共同铸造了中旅投资穿越周期、谋划长期主义的核心竞争力。

二、精准稳定的投资力：

精准出击，选定即深耕速崛起

中旅投资能跑赢大势，并在一众房企里逆势向上，跟企业持续稳定的精准投资能力密不可分。中旅投资在投资端的优势很明确：

能力有保障！

作为百年央企中国旅游集团旗下从事房地产开发的业务板块，中旅投资一直保持着稳健的发展风格，没有通过高杠杆的方式拔高规模，在财务管理上坚守底线和红线，简而言之，就是有钱、有条件、有能力进行持续的投资。

资源能协同！

经过百年发展，中国旅游集团已形成了涵盖地产、景区、酒店、免税、旅游交通游轮等八大产业布局，各产业之间形成了良好的协同效应。地产业务板块与免税等业务之间更是构建起了良性互动链条。

比如三亚馥棠公馆项目，与集团其他业务板块之间形成了良性的互动，这一项目落位于三亚海棠湾中轴地带，举步可达中旅免税：国际免税城一、二期（已营业）、中免太古合作项目——全国最大太古里（建设中）、中旅免税：丽晶&英迪格酒店（建设中），潮奢生活触手可及。

方向很明确！

中旅投资在投资端的策略执行坚定，方向清楚明确，原则坚定：

第一、坚定选择核心城市，优质地段；

第二、主打投资与企业发展的适配性，只求质量，不求数量，选定即深耕，因城施策，机会型的城市选择性布局；

第三、产品适配土地，不同地块对应不同的产品线。

2019年开始加大对一二线城市的布局，自2024年2月以来，先后获取西安高新区76亩地块、成都市青羊区44亩地块、上海宝山潘广路地块，以及成都金沙板块低密地块、成都迎晖路项目等十宗优质土地，上海、成都、三亚等少数城市是中旅投资的深耕重地。

图表：2024年以来中旅投资拿地盘点

资料来源：亿翰智库

中旅投资对上海有着坚定的深耕意愿。2024年7月联合招商蛇口拿下上海宝山顾村地块，即现在的招商中旅·观境。2025年再在上海拿下两宗地块。7月上海第六次土拍中，联合招商蛇口从保利发展、华润置地、中海地产等一众头部央企中抢下浦东唐镇地块。今天（9月5日）在上海再下一城，正式签约全国巨无霸地块—上海东安新村，与中海地产、招商蛇口、徐汇城投合作贡献上海城市新地标。

成都是中旅投资的又一深耕重镇，2024年4月以来已接连落下三子。2024年4月拿下青羊区地块，打造了在成都的首座馥棠系产品—中旅·青羊馥棠；2025年又再下两城，3月拿下金沙地块，诞生全国第四座馥棠系产品——中旅·金沙馥棠，7月拿下成华迎晖路地块，成功落子成华板块，打造第五座馥棠系产品。

作为唯一将总部迁址到三亚的房地产央企（2025年迁址），中旅投资坚定看好海南自贸港的发展，2022年首次落子，目前已相继开发了海棠湾中旅·馥棠公馆、万宁日月湾中旅逐浪度假区、新海港中旅·海上都会以及三亚湾中旅·三亚蓝湾4个项目，形成三湾一港的战略布局。

好的投资是成功的一半。中旅投资的投资逻辑很清楚，不轻易落子，不看重数量指标，瞄准的则精准出击，持续深耕，主打的是确定性，将风险管控的工作前置，以确保发展的可持续性。

三、强劲能打的产品力：

做一成一，单盘位列海南省商品房销售额TOP1

2025年“好房子”首次被写入《政府工作报告》，这标志着“好房子”正式上升到国家战略。打造“好房子”是房企履行社会责任、服务美好生活、践行民生使命的必由之路。作为央企，在这方面，中旅投资自然是当仁不让。

文旅/度假基因深入产品内核，三大产品体系独树一帜！

依托中国旅游集团的丰富产业资源，中旅投资充分利用自然资源禀赋，并将地域人文底蕴融入产品设计，形成了特征鲜明，满足不同客户群体需求的三大产品体系，高端住宅产品“馥棠系”、品质改善型产品“璞樾系”，城市微度假产品“文旅系”于闹市中回归自然。代表项目有三亚馥棠公馆、成都青羊馥棠、广州璞樾天序、广州中旅·阿那亚·九龙湖等。

也正是由于中旅投资的特殊优势，其产品体系天生区别于市面上的其他产品——文旅/度假基因已深度融入产品内核中，这在行业中是有差异性的，也是独树一帜的。

产品落地原则：与自然共生，属地化开发，定制化产品！

中旅投资的产品落地原则很清楚，通过“政策导向+资源整合+产业联动”模式进行城市属地化开发，绝不轻易落子，落子必不忽悠。即根据地域特征、城市文化、板块内容、气候条件做定制化产品，不做简单的复制搬运。

项目数量要持续为质量让位，主打确定性，秉承单盘主义原则，要做一成一，三亚中旅馥棠公馆开盘即引爆市场，单盘业绩在海南省商品房销售额榜单中拔得头筹。

三亚中旅·馥棠公馆：引爆海南，单盘荣膺全省商品房（住宅）销冠

这一项目落地三亚海棠湾，瞄准的是高净值客群的季节性需求，通过旅游放松场景的打造，将国家战略级湾区的国家海岸线资源，转化为高质量海湾的生活度假场景，置身家中，既是生活，也是度假。

国际建筑大师彼特·罗柏、景观设计大师李宝章、空间设计师梁景华及肖正恒等顶尖团队汇聚一堂，只为呈现一个作品级项目。项目斩获美国缪斯设计金奖、APRIID室内设计金奖、ELA国际景观金奖等多项荣誉。

项目一入市，便引爆市场，2025年1-8月累计销售额42.8亿，是海南省商品房（住宅）销售金额名副其实的TOP1。

还有最值得关注的一点是，三亚馥棠公馆将于2025年10月交付，真正实现了所见即所得，现房的含金量十足。

馥棠系住宅项目——三亚中旅·馥棠公馆实拍图

广州中旅·阿那亚·九龙湖——重新定义了旅居资产和文旅生活

九龙湖由中旅投资与阿那亚联合打造，是大湾区的文旅标杆项目。它的诞生不仅重新定义了旅居资产，也一定程度上填补了羊城独栋别墅的空缺（过去五年，广州市场上的独栋别墅供应（在所有产品中）占比只有1‰，独栋产品极为稀缺）。

独栋别墅类型丰富，既有354-640㎡现房独栋别墅，也有691-801㎡山景半岛别墅，还有880-2000㎡面积段的临湖独栋别墅，户均占地超1亩，大尺度开阔无敌，满目皆是自然风光，豪横奢侈。

独栋别墅之外，九龙湖还给客户带来了限量款的沿湖大平层，上庭下院的设计，私享4A级九龙湖的头排湖景，在羊城是独一份。

景区生态优势最大化是外在，九龙湖的最大优势之一还在于持续对社区生活的精细化运营。借助阿那亚的社区运营经验和优势，围绕内容IP运营持续深耕，并不断进行度假场景的升级，九龙湖做的不是传统景区卖“景观资源”的模式，而是构建了“自然、社群与文化的共生体”，三点发力，让社区生活更生动：

升级自然场域，让旁观者成为参与者。开放篮球场、足球场等公共运动空间，不再停留在“观景”上，而是有参与感，把配套变成了生活载体；

社群运营创新，把志同道合的人聚在一起。依托阿那亚的社群运营优势，九龙湖社区已经诞生了近100个社群，涵盖话剧、跑步、马术、摄影、诗社等等，每年都会举办大大小小1500多场活动。

丰富商业生态，持续引入新商户，如：HeBurger、ylake、yhotel、栋梁之家酒店等涵盖美食、酒店业态。

文旅系代表项目——广州中旅·阿那亚·九龙湖实拍图

另外，预计下半年，九龙湖商业中心、第二食堂、阿那亚艺术中心、naive理想国等配套将持续兑现，由成熟期进入收获期。

广州中旅·阿那亚·九龙湖预计兑现配套一览

成都馥棠——持续献礼蓉城，三子同辉

成都·中旅青羊馥棠，是中旅投资在成都落下的第一座馥棠系产品，是青羊新城3.0时代的高端人居代表，主打“低密、高端、宜居”，1.8的容积率是整个青羊新城项目里容积率最低的项目之一。

项目打造也是TOP级诚意呈现，11栋建筑全是南北通透的独栋独单元2T2设计，仅规划了322户，“栋栋楼王，户户观景”的豪宅排面十足。项目从曼谷嘉佩乐酒店中获取园林景观灵感，跨域联动会客厅、架空层等空间，打造三重立体会所空间，独创融合1大会所、5大客厅与11大服务的“1511”超级会所体系。凭借强势的产品力，项目荣获《时代榜样·封面-华西房产TOP50榜单》、「2024中国（四川）城市封面大奖」等多个奖项。

2025年3月，中旅投资乘胜追击，再次落子成都，拿下金沙地块，遵循“一线河景资源+馥棠奢华基因+金沙在地文化”三重价值，打造中旅投资旗下第四座馥棠系产品——中旅·金沙馥棠，是金沙板块亲水临河的稀缺楼盘。7月再下一城，拿下成华迎晖路地块，第五座馥棠系就此诞生。

金沙馥棠实现了小体量项目精品化，整个项目以180㎡户型为主，一来高得房率，提升了室内舒适度；二来面宽做到16-18米之间，24米的限高直接做成了7F的纯洋房，院馆、主卧、客厅、老人套，全部南向面朝清水河，视野景观豪华享受。

馥棠系住宅项目——成都中旅·青羊馥棠实拍合成图

一座馥棠，一种生活。每一座馥棠都是带着诚意而来，为当地客户量身定制。伴随三亚馥棠公馆的繁荣绽放，中旅投资“三湾一港”战略布局的最后拼图，自贸港封关元年的献礼之作，中旅投资旗下第三座馥棠系产品——中旅·三亚蓝湾将再度亮相三亚，90米的亲海距离，占据一线临海的绝版位置，这一项目将打造为世界级湾区三亚湾的最新地标，融合高端品质住宅、163.9米地标写字楼、风情商业街区及滨海公园等多维业态，礼献海南开放3.0时代。

中旅·三亚蓝湾效果图

四、匠心细致的运营/服务力：

“一体两翼”驱动，以匠心致美好

地产开发这一主业之外，中旅投资也在持续发力运营及服务型业务，形成了“地产开发+运营型业务+服务型业务”的“一体两翼”业务布局。中旅投资的目标绝不止于成为地产开发商，而是服务美好生活的城市运营服务商。

运营业务——让空间内容化，让业态场景化

在运营型业务板块，中旅投资最大化自身基因优势，整合文旅特色IP资源，让空间不再是冰冷空洞的钢筋水泥，将空间场景与多元化的业态深度融合，把精品酒店、非标商业和长租公寓等多元化的业态激活，赋予这些业态生命力，构建“空间即内容，场景即IP”的度假文旅新生态。

截止目前，已落地杭州湘湖越界X-LIVIN、宁波海泉湾PLUS·沐野之泉、万宁中旅逐浪度假区、乡村振兴项目四川马边·卡莎莎乡村度假区等多元场景项目。

万宁中旅逐浪度假区是全国首个冲浪主题潮流度假目的地，预计2025年12月正式营业，项目集合了冲浪乐园、主题酒店、商业街三大业态，以“大浪-中浪-轻浪-微浪”海浪级别界定日月逐浪业态情绪级次，为造浪者提供所需的不同情绪价值。用酒店度假、户外运动、休闲餐饮、微醺酒吧、购物娱乐、文化艺术等丰富业态为逐浪者打造如海浪般起伏生动、不设限的游逛体验。

这里有奥林匹克级超级冲浪乐园——SURFLAND冲浪乐园，采用美国的造浪设备头部品牌American Wave Machines的PerfectSwell®造浪设备，双向高频生成丰富浪型，可造出近3米的世界级高品质海浪，无论是初学者，还是专业运动员，在这里，都可以感受属于自己的“乘风破浪”时刻。

这里有全国首个冲浪主题度假酒店——樾潮冲浪主题酒店&屿玥设计师酒店，樾潮围绕“礁石”和“海浪”，在浪潮声声的彼岸精心打造冲浪主题酒店；屿玥则提供设计师酒店套房，设计简约时尚，为大家提供一个安静舒适内向型景观。

这里还有专门针对于年轻客群打造的年轻力潮流社交——逐浪越界商业街，集合了茶饮甜品、咖啡生活、户外体验、南洋风味、BISTRO微醺等各类组团，随时来一场身与心的放松盛宴。

万宁·中旅逐浪效果图

服务型业务——只定制，不复制，打造整套业主权益体系

“好房子”离不开好服务，好服务是时代发展的必然。中旅投资深知在这一大势之下，好的服务绝不止于“三保一服”，而是要给到客户三重价值：情绪价值、资产价值、功能价值，为此，中旅投资也已将服务从“物业管理”升级为“生活赋能者”。

物业服务上，打造“只定制、不复制”的管家服务

中旅投资为客户提供的不是一次性的服务，而是全周期、一整套的生活解决方案。在海南，创新打造了“1+3+N”的大管家服务架构——即由1位大管家统筹生活秘书、旅行顾问、玩学导师，不断链接N个服务者，为业主提供全场景的生活支持。为了保证响应速度和服务品质，中旅投资严格把控服务半径，坚持1:45的服务比例，即一位大管家服务45位业主，而市面上大多数配备管家式服务的项目，这一比例是1对120-300。并计划引入“金钥匙服务+荷兰皇家管家”，融合东方顶级服务理念与国际顶级管家体系的情景化服务，取各家所长，增益自身，最大化惠及各地业主。

以上这些都是“馥家”服务体系在三亚馥棠公馆项目中的实际应用，率先打了个样。针对各地不同的馥棠系产品，也会因地制宜，根据地域属性、产品特征等，将这一服务体系落实到位，让中旅投资馥棠系的业主们感受到真正“只定制、不复制”的专属管家服务。

业主权益上，投入过亿，为海南高净值业主打造整套权益体系

截止目前，已经打造出了精装配置升级、业主食堂权益、业主会所权益、机场接送权益、房屋使用权益、商业消费权益六大维度、24项专属权益体系。住宅专属权益方面，中旅馥棠公馆持续提升配置，做装修升级，在原有的交标基础上，再投入1800万元，对140-190㎡户型增配冰箱，对265㎡以上户型增配除湿机；并投入300万元将三个泳池全部升级为恒温泳池。

其中，专属于“馥棠”系业主的服务权益体系，包含了108项服务内容，24项业主专属权益，涵盖4重贴心守护、5重隐形安防、5类无偿特色服务、6类有偿特色服务及多元社群活动。

需要强调的一点是，与物业服务相同，业主权益体系也并非适用固定模板，一成不变，也同样会遵循属地化原则，根据各项目的实际情况落实权益细节。以上的种种业主权益，是三亚馥棠公馆项目业主所实际享受到的。其他各地馥棠系的业主们也会有独属于自己的各项权益。

海南馥棠系产品业主权益体系图

房地产行业进入下半段，长期主义者才能跑赢大周期。既要有打造空间载体的能力，又需要将空间场景化、内容化，还需要把这些场景、内容运营好，把客户群体服务好。

前端有投资，中端有产品，后端有运营/服务，在长期主义的竞争中，中旅投资铺陈出了稳定的三角，开了一个好头。

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