山东
鲁法案例【2025】441
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案情简介
2022年8月，甲公司与乙公司签署了《商铺租赁合同》，约定乙公司租用其开发的商铺，合同中对管理费、缴纳时间以及逾期缴纳费等违约责任作出了约定。
2022年10月，乙公司停止缴纳管理费，甲公司多次通过书面、电话等方式通知乙公司。
2023年5月，甲公司向乙公司发送解除函，明确告知其合同解除，并要求其将商铺腾空后返还甲公司。当月，甲公司发现乙公司被列入经营异常名录，公司旗下门店相继关闭。
2023年8月，甲公司将乙公司起诉至济南市槐荫区法院，请求法院判令双方签订的《商铺租赁合同》解除，请求判令支付商铺管理费21万元、承担2023年5月至 2023年6月期间的占用费1万余元，承担逾期交纳管理费违约金、合同解除违约金6千余元(未到期合同金额5%)及房屋空置费9.7万元等费用。
法院审理
法院经审理认为，甲公司与乙公司于2022年8月签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。乙公司作为承租方，负有支付管理费的义务，其未按照租赁合同约定及时足额支付管理费，属于违约行为，根据双方合同约定逾期支付管理费超过30天时，甲公司有权单方解除合同。2023年5月，甲公司通知乙公司解除合同，解除权为形成权，意思表示到达时，合同予以解除，故双方签订的《商铺租赁合同》于2023年5月解除。
关于甲公司要求乙公司给付截止到2023年5月的商铺管理费21万余元，承担 2023年5月至2023年6月期间的占用费1万余元的诉讼请求。根据案涉租赁合同约定，2022年10月至2023年5月期间欠付的管理费约25万余元，甲公司认可乙公司已支付管理费3万余元，故尚欠管理费21万余元未支付，乙公司应当支付。
如前所述，案涉两份合同已于2023年5月解除，乙公司于2023年5月31日腾退215-1号商铺，故应继续支付215-1号商铺2023年5月27日至2023年5月31日的占用费2千余元，乙公司于2023年6月29日腾退211-214号商铺，甲公司自愿要求继续支付占用费至2023年6月10日即可，故2023年5月27日至2023年6月10日乙公司应支付占用费9千余元。以上共计1万余元，超出部分的诉讼请求，法院不予支持。
关于甲公司要求乙公司承担逾期交纳管理费违约金的诉讼请求。案涉租赁合同第四条约定，乙方拖欠费用，每日应按照拖欠费用5‰向甲方缴纳违约金，从应付日至实付日止。综合考虑甲公司损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，法院酌定由乙公司按照LPR 的1.95 倍标准向甲公司支付违约金。超出部分的诉讼请求，法院不予支持。
关于甲公司要求乙公司承担合同解除违约金6千余元(未到期合同金额5%)的诉讼请求以及房屋空置损失9万余元(相当于3个月管理费)的诉讼请求。法院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，以补偿守约方的实际损失为主要功能，合同解除违约金和房屋空置损失均为补偿守约方因合同解除而受到的损失，当合同解除违约金足以补偿守约方损失时，不应再就房屋空置损失单独主张，除非明显不足以覆盖弥补。本案中，甲公司已于2023年6月将211-214号商铺另行出租他人，其自愿要求商铺占用费计算至2023年6月10日，因法院已就此作出裁判，故未产生房屋空置损失。甲公司已于2023年5月31日将215-1号商铺收回，至开庭之日商铺未能对外出租，故法院酌情支持215-1号商铺房屋空置费2万余元，超出部分诉讼请求，法院不予支持。甲公司关于合同解除违约金的诉讼请求，法院不再予以支持。
综上，法院依法判决：双方签订的《商铺租赁合同》依法解除，乙公司向甲公司支付商铺管理费21万余元，承担2023年5月至2023年6月期间的占用费1万余元，承担逾期交纳管理费违约金、支付房屋空置损失2万余元等费用。
法官说法
违约金制度的主要功能在于补偿损失，惩罚违约方只是其辅助功能。当约定违约金数额低于造成的损失额时，违约金表现为补偿性；当约定违约金高于造成的损失时，违约金与损失相等的部分具有补偿性，超过损失的部分，则体现为惩罚性，此时约定的违约金兼具补偿性与惩罚性。
当合同履行中发生违约行为时，约定的违约金可能高于或低于实际损失，此时会出现违约金与实际损失不一致的情形，《民法典》规定违约金低于或过分高于实际损失时，法院或仲裁机构可以进行酌增或酌减。法院或者仲裁机构根据当事人的请求，可以参考实际损失、合同履行情况、当事人过错程度并结合公平及诚实信用原则予以合理调整。
违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损失赔偿额的预定，其主要功能在于填补守约方的损失，相当于履行之替代。在合同解除情况下，损失赔偿请求权与违约金请求权可以同时存在。若二者指向不同利益，守约方可以一并主张；若指向同一利益，则不能一并主张，以避免双重得利的情况。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可以造成的损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
转自：山东高法
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