在难赚钱的时代，保持盈利的房企做对了什么？

房地产行业仍处在深度调整期。截至9月1日，Wind数据显示，沪深两市的上市房企中，2025年上半年业绩亏损的企业占比超过五成，甚至有房企亏损超过了百亿元人民币。

中指研究院在报告中总结，房企业绩亏损主要有四个原因：项目结算规模显著下降，毛利率处低位；新增计提了资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值；有息负债利息费用化金额增加。

这四个原因涵盖了一家房企经营面的三个最重要板块：利润、负债和资产。一家公司的财务状况若要健康向好，每个环节都要尽量正常运转。而在行业整体艰难的大环境下，能做到的房企的确只有少数。

实现正向盈利的房企，一如既往稳定的债务状况与良好的现金流状况，缺一不可。在此基础上，身处后房地产时代，房企的业务结构也在实现转向——面对存量时代，传统开发业务之外，房企还能做些什么、要怎么做，答案逐渐清晰。

1、行业深度调整，龙湖维持正向盈利

Wind数据显示，截至9月1日，沪深两市中超过五成的上市房企2025年上半年业绩亏损，相比去年同期上升了4个百分点。

为数不多正向盈利的企业，几乎都在地产主业上不断聚焦高能级城市，建立起了属于自己的地域优势。比如中国海外发展和滨江集团，都有自己聚焦的高能级区域，前者在香港和北上广深的销售占比超过了50%；后者则有73%的土储位于杭州，已经建立起很强的地域认知度，获得了市场的信赖。

另一方面，聚焦经营性不动产如商场、长租公寓，以及不动产服务的物业管理、代建等第二盈利曲线，也成为了当前房企构建利润盘面的主要方式，代表房企主要有华润、龙湖等。

2025年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入则为132.7亿元，创下历史新高，占总营业收入的比例也达到了22.6%。

稳定的经营性业务正在成为龙湖利润结构的“压舱石”。

财报数据显示，2025上半年，龙湖集团实现股东应占溢利32.2亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达13.8亿元，同时实现了12.6%的毛利率。更重要的是，上半年度，其含资本性支出的经营性现金流实现了超20亿元净流入。

现金流，是房企在下行市场中最重要的指标之一。

现金流紧张的情况下，不少房企只能通过卖资产来补充。这些被卖掉的资产，往往是开发业务中质量相对较高的存货，或者能够长期创造租金收入的经营性业务，如商场等。无论哪一种资产，被迫卖掉能够造血的重要业务，都会打破企业的良性循环。

稳定的现金流则能够保持企业正常经营和工程推进，也能够在一定程度上维持市场信心。周期性波动不是单个企业能够左右的，但充足的现金流能够让自身的发展曲线更为平缓，更从容地面对未来的挑战。

2、财务结构持续优化，安全底线巩固发展根基

中指研究院数据显示，目前全国共有77家房企发生违约。同时，行业整体的债务情况仍然比较严峻。

克而瑞数据显示，2025年房企的债务到期规模达5301亿元，实际要高于2024年。其中，2025年第三季度是偿债高峰，行业总体债务到期规模约1579亿元，房企的债务压力依然较大。

面对即将到来的偿债高峰，不少房企也开始积极拓展融资渠道。截至今年8月，共有20家房企债务重整，化债规模突破1.2万亿元。

好消息是，今年以来，沉寂了两年的中国房地产行业终于再次发出了两笔美元债，只是利率仍旧相对较高。与此同时，经营性物业贷、Reits等新融资途径，也都逐渐在房企中普及。

以龙湖为例，在采取了积极的债务管理措施后，债务结构显著优化，融资成本属于行业较低水平。

2025年上半年度，龙湖集团的经营性物业贷亦新增约百亿元。截至上半年末，公司经营性物业贷及长租贷总额约930亿元。有赖于多元化的融资途径，龙湖目前平均融资成本已经低至年利率3.58%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.95年，龙湖集团1年内到期的短期债务占比降低至15.1%。

一直以来，龙湖的债务情况都是房企中的优等生，压降有息负债的工作持续推进，债务高峰也平稳过渡。

截至2025年中，龙湖集团有息负债规模已降低至1698亿元。较2024年末下降65.3亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.2%，同比下降5.6%。

有息负债中银行融资占比高达87%，安全性获得银行认可。其中经营性物业贷及长租贷占比55%，来自公开市场的直接融资占比13%，其中境内债券占比8%、境外债券占比仅为5%。更重要的是，直到2026年底前，龙湖都没有境外债券到期。

良好的债务情况是龙湖财务安全的保障，更是其在新地产时代实现转向的基础。低成本、长周期的资金，能够增强企业的抗风险能力，资金链紧密咬合，也让龙湖有充足的资金支持新业务的投入，顺利度过周期底部。

3、新兴业务板块崛起，盈利模式更健康

目前，中国房地产行业正在从增量市场转向存量市场，房地产开发的整体行业规模也在随着需求的降低而收紧。如何在存量市场找到生存空间，成为部分房企努力的新方向。

在这一点上，邻国日本已有先例。20世纪90年代，大量日本房企倒闭，而大型房企三井不动产则凭借不动产租赁业务得以存活。公开资料显示，1997年亚洲金融危机时，三井不动产年销售业务亏损达到781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了绝大多数的经营亏损，给了公司穿越周期的底气。

目前，国内房企中如华润、龙湖等房企，已通过运营、服务业务构建起发展第二、第三曲线，有了聚焦存量市场的成熟经营性业务盘面。

具体业务面，龙湖的经营性业务分为四大航道：商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造。上半年龙湖商业如期新增运营1座天街，截至目前，公司运营的商场数量达到89座，覆盖全国24座城市。租金收入同比增长4.9%至55亿元，销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%，上半年出租率保持97%高位。长租公寓、产业办公、代建、商企服务等诸多业务业绩稳中有升。

穆迪在此前发布的行业报告中评价称，“不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的经营性收入，在过去几年中，它们在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。”

另一方面，过往以开发业务为主的头部房企也在2025年开始加速多元布局，强化打造商业、物业两条新的增长线。

如销售排名居首的保利发展，2025年的战略提出将践行“三大主业”中长期战略规划，通过“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”引领行业新发展模式。根据披露显示，今年上半年保利发展实现资产经营收入25.4亿，同比提升13%。报告期末，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米。其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。

后地产时代已经来临，房企的转型之路注定挑战与机遇并存。龙湖的探索向市场说明，坚实的财务基础是生存和抵御风险的根基，它为企业探索新业务提供宝贵的资金支持和试错空间。

与此同时，真正的突破来自于那些坚持长期主义、饱含远见的创新业务。稳健的多元化业务模式，不仅能够对冲房地产开发的周期性风险，也能够让企业跳出红海，向更深处游去。