上海老牌市中心，房价全面跑输

上海老牌市中心，中山公园板块，标杆楼盘之一的兆丰嘉园，最近几个月房价急跌。

小区153平和163平大三房户型，成交 价对比半年前优化掉两三百万，单价优化1万多，跌幅相当惨烈。

数据显示，近半年中山公园房价补跌，跌幅（8.6%）大于长宁区（3.3%）， 和上海大盘（7%）。

作为上海老牌中心城区，中山公园历史底蕴深厚，不仅坐愚园路历史文化风貌区，也被划入了中央活动区（CAZ）。

中山公园 也一直是长宁人流量最大、人气最旺的地方，但这份人流量，却并没有转化成为楼市购买力，留在中山公园。

20多年前，中山公园是上海第一批房价突破1万/㎡的地段，当年可以和徐家汇掰掰手腕。

甚至在在2015年的时候，中山公园和徐家汇的房价还大差不差。

但到2023年，差距已然明显：徐家汇标杆楼盘福源汇居挂牌价16万-18万/㎡，中山公园标杆凯欣豪园挂牌价13万/㎡，价差达3万/㎡以上。

如今，福源汇居成交价维持在12万/㎡以上，而凯欣豪园成交价仅10万/㎡左右，价差仍在2万/㎡以上。

同属苏州河南边的内环区域，中山公园的房价却始终“矮一头”。

原先徐家汇、老静安价格差不多的楼盘，现在2房可以买中山公园的3房：

甚至就连瑞虹2期、大宁老商品房单价比中山公园的标杆盘贵了。

中山公园，问题出在了哪里？

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四大硬伤制约房价

1）缺规划、少学区，两大上涨引擎失速

这两个不只是中山公园的缺憾，而是整个长宁的缺憾。

而规划和学区，是过去几年房价炒作上涨最关键的两个因素。

大虹桥，前滩，华泾，大宁，唐镇概莫能外。

规划上，长宁不靠一江一河，没有大规模空地整体开发，中山公园、古北、天山都面临同样的问题。

鸡娃方面，整个长宁初中摇号，快乐教育，没有学区房的概念。

因此在上海楼市自2020年启动的这一波牛市，长宁是最后上涨的；而且涨势短暂，很快就随大盘回落。

在前几年上海楼市最火爆的时候，中山公园的成交也不温不火。

2）资源均衡却无“领头羊”，高端购买力外流

从资源倾斜上看，整个长宁都是共同富裕，没有发展出一个带头大哥。

反观徐汇，以前重金砸向徐汇滨江，徐家汇，现在又在大力发展华泾，一个热点接一个热点，房价涨的也很凶。

而长宁，是一个没有绝对“中心”的区，从内环到外环，抛开房龄因素，次新房的房价都差不多。

因为谁也没有被特殊照顾，优点是大家和谐共处，齐头并进，缺点是整个区的高端购买力都别人虹吸。

3）商业地位遭遇挑战

不幸的是，中山公园的商业中心地位也正在被挑战。

中山公园早期凭借繁华商业，吸引了足够人气。

如今人气依然在，但整个上海平民化的商业却越来越多了，杨浦五角场，普陀环球港，南翔印象城……

上海并不缺平民商圈，尤其是普陀的大型商场越开越多，属于中山公园的客流被截走。

真正的高奢商场，中山公园又撑不起来，其商业中心的地位面临重大威胁。

4）城市界面割裂，宜居性不足

中山公园整个板块被轻轨，高架割裂严重。

2000年，地铁2号线一期通车，起点终点分别是中山公园和龙阳路。

在上海轨交刚开建的年代，中山公园凭借2/3/4号线三条轨交，成为上海的交通枢纽。

到今天上海地铁已经二十多条了，而曾经的轨交优势，正在成为中山公园的一大硬伤。

别人都在地下跑，3/4号线在地上做个“显眼包”，不仅经常分不清，而且造成板块内区域割裂，周边小区也受到噪音影响。

大家源新城、圣约翰名邸都挨着3、4号线轻轨，噪音大。

除了轻轨，内环高架、延安高架、主干道横穿内部，进一步加剧了板块的碎片化。

加上开发较早，板块内老破小、老破大茫茫多，城市界面杂乱，缺乏统一感。

中山公园房龄20年以上的小区

仅有的几个商品房，也没有连成片，而是散落分布，没有形成社区氛围。

没有新房带动，没有开发商做宣发，没有新的富人和中产流入，近些年仅有的新房大都是几十套那种不成体量的存在。

板块内高架，轻轨，主干道交织，人流交汇；片区内路网曲折，小路居多，开车出行不友好。

一言以蔽之，中山公园并不宜居。

相比天山，古北，中山公园的社区氛围差了太多。

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产品力不足，房子本身缺乏吸引力

更加致命的是，中山公园的房子因为年代久远，产品在全上海缺乏吸引力。

中山公园板块内商品房普遍存在三大问题：容积率高、得房率低、车位少。

这里容积率3以上、1梯5户的房子很常见，这样的产品力对富人和中产缺乏吸引力。

标杆楼盘如路易凯旋宫，房龄已老，无人车分流；圣约翰名邸、凯欣豪园临近主干道，不够安静。

相比之下：

长宁区内，天山有成片的新商品房社区，界面干净统一，吸引了不少中山公园的改善客群；

苏州河对岸的普陀，房子品质明显高出一档，价格却相差不多，自然吸走大量追求品质的买家。

普陀武宁长宁的华府樟园等改善楼盘，不知道住了多少长宁和静安外溢的有钱人——不是普陀有多优秀，而是老静安和长宁太缺好房子了。

普陀武宁的华府樟园：

对比中山公园的路易凯旋宫：

没办法，中山公园没地，巧妇难为无米之炊。

基本面依然扎实

话说回来，在上海人口流入明显放缓的年代，中山公园各项基础扎实。

在上海市2035规划中，中山公园被定位为CAZ（中央活动区）；

龙之梦仍是西上海最热闹的商场之一；

中山公园配套成熟，拥有武夷路、愚园路的历史沉淀，医疗资源丰富（华山医院、华东医院等均在2公里范围内）；

交通便利，地铁2/3/4号线交汇，毗邻静安寺、徐家汇、虹桥古北等多个顶级商圈。

中山公园的这一轮房价回调，板块自住适宜性高，性价比正在显现。

可能不再是被炒作的对象，但它提供的是一种成熟、便捷的生活状态。

对于不需要学区溢价、不在乎规划、而是看重实际生活质量的购房者来说，中山公园的性价比正在悄然提升。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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