8月土地月报｜成交规模延续同比回落，一线土拍热度仍维持高位

导 语

优质地块土拍热度继续保持，月末退税政策显著利好后市土拍投资。

◎ 文 / 马千里

2025年8月，土地市场成交规模延续季节性低位，并持续同比回落。据月末快报数据，8月土地成交建筑面积和金额分别环比下降5%和29%，同比来看成交建面、金额分别下降14%和16%，本月土地成交规模延续缩量、平均土拍质量也较上月有所下降。截至8月25日，本月供应建筑面积6592万平方米，环比上月同期增加6.6%，供应规模连续三月增加。本月土拍热度有所回落，平均溢价率5.6%，仅一线城市土拍维持高热，而二三线优质宅地出让频次有所下降，土拍热度均有所降温。月末财政部、税务总局完善了增值税相关退税政策，符合条件的企业可退还新增留抵税额的60%，为新拿地企业的现金流减负，增强企业拿地信心，有助于下半年优质宅地土拍热度的继续保持。

核心要点

供求：延续同比回落。本月供应建筑面积6592万平方米，同比下降9.5%。成交4074万平方米，同比下降14%

热度：各能级显著分化。8月平均溢价率为5.6%，为年内第二低点。不过一线城市溢价率达到26.64%，再度刷新2025年月度溢价率新高，二、三线溢价率分别为2%和3%。

分布：各能级成交建面均同比回落。成交建面方面，一线、二线、三四线分别下降59%、22%和11%；成交金额方面，一线、二线、三四线分别同比下降47%、23%和3%。

后市展望

优质地块土拍热度继续保持，月末退税政策显著利好后市土拍投资

7月份大量优质宅地出让，上海、深圳、苏州等地频频创下地价纪录之后，8月份优质宅地出让频次出现周期性下降，土拍溢价率、平均楼板价等指标均有所回落。但是从个体地块来看，优质宅地的热度仍在继续保持，深圳宝安中心宅地、龙华民治宅地等均如期高溢价成交。并且土地收储和城市更新，也在持续改善供给侧的确定性，如宁波洪塘宅地、南京鼓楼袖珍宅地等均顺利出让。

8月22日，财政部、税务总局进一步完善增值税退税政策，对留抵税额连续六个月高于2019年3月末数值的企业，若第六个月新增额不低于60万元，可退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。鉴于2019-2021年房地产行业的投资高位、以及2022年以来行业下行周期的客观事实，大量房企普遍在2019年后累积了高额留抵税额。若按照过往的增值税政策，增值税抵税额将与行业的供求再平衡同步，可能需要5年左右甚至更长的时间才能消化，而新出的退税政策，将有望把这一周期大大缩短。而退还新增加留抵税额的做法，也将政策利好高度聚焦于新拿地企业，有利于减轻新增项目的税费压力，大约相当于拿地金额的5%左右。这也将促进房地产市场出现更多优质新增供应，稳定新房市场销售热度和规模，助力行业进一步止跌回稳。

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供求

供应规模环比低位回升

成交规模仍延续环比下行

土地供应方面，截至2025年8月25日，本月供应建筑面积6592万平方米，环比上月同期增加6.6%，同比下降9.5%。环比来看供应规模连续三月增加，随着城市更新和土地收储工作的持续推进，年中以来供地节奏有所恢复，不过同比来看仍在持续下滑，各地仍在继续严控新增供地的质量，谨防新增滞销库存。

至截稿时，一线城市中仅广州有2宗宅地供应，1宗位于荔湾区政府板块，3.0的容积率低于周边大部分项目，起拍总价5亿元，起拍楼板价2.15万元/平方米，地块距地铁11号线石围塘站仅200米，毗邻白鹅潭商务区核心，紧邻山村旧改项目。周边容积率相似的花语和岸项目，其地块在2023年以15%封顶溢价成交，楼板价约3.2万元/平方米，2025年住宅成交均价在5万元/平方米左右。另1宗地块位于花都湖板块，起拍总价1312万元，规划建面7486平方米，为一宗自持保障房用地。

二线城市方面，本月西安、兰州、重庆出让建面超过100万平方米，其中西安、南京出让底价超过50亿元。本月二线城市出让底价最高的地块位于成都，为成华区一宗高总价商住用地，该地块容积率3.0，起拍价21亿元，规划建筑面积19.5万平方米，起拍楼板价1.08万元/平方米。地块位于八里庄-二仙桥板块，距离地铁7/17号线二仙桥站约400米，临近蜀龙路可快速连通二环、三环，周边红仓艺术公园、二仙桥公园等生态文化配套丰富，毗邻在建的合信K101也为小板块价值提升提供了更高发展预期。不过该项目商业面积比例接近50%，未来还需要面对K101的直接竞争。地块东侧约1公里的二仙桥北二路6号地块于2024年7月出让，该地块容积率2.0，以1.28万元/平方米的楼板价底价成交。地块目前周边在售项目较多，西侧紧邻的东宸锦悦府，2025年成交均价在1.9万元/平方米左右，而东侧的华润置地中环天序，近一年成交均价在2.6万元/平方米左右。此外较为值得关注的地块还有南京雨花台区赛虹桥低密宅地，容积率1.5，起拍价15亿元，起拍楼板价1.86万元/平方米，配建初中已引进南京头部的金陵中学，地块周边商业配套成熟，南侧紧邻的颐和金陵印地块于2024年12月出让，地块成交楼板价1.88万元/平方米，目前一期新房放风价约4.3万元/平方米。

月内地方持续加强供给侧管理，如海南省在供给端多渠道支持盘活存量房地产用地和用房：一方面加大资金支持力度，鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性相关住房，另一方面对符合相关条件的商服用地“商业改住”和商办用房转安居房、租赁住房予以政策支持等。再加之各地对加强城市更新、好房子建设等要求的持续推进，在提升土地要素使用效率的顶层指引之下，预计接下来各地还将进一步带来更多优质宅地供应。而更多的存量和闲置用地，也将通过收储、更改控规指标，变为适合市场现状的宅地，从积压库存变为优质新增供应，在激活投资链条的同时，也为新房市场带来更多有效新增供应。

土地成交方面，截至8月25日，全国经营性土地招拍挂成交4074万平方米，同比下降14%，降幅较上月收窄了1个百分点。2025年以来，各月土地市场供求规模均呈同比回落态势。本月成交金额953亿元，同比下降16%，主要是月内高能级城市优质宅地成交占比下降，导致成交金额同比由平转负。本月深圳成交金额达到123亿元，其余城市均在100亿元以下，所有城市成交土地建面均小于100万平方米。因热点地块成交占比下降，仅深圳、杭州少数优质宅地拍出了高溢价，本月平均楼板价2339元/平方米，同比下降3%，较上月下降了20个百分点。

2025年8月下旬，财政部、税务总局发文优化房地产增值税退税，对留抵税额连续六个月高于2019年3月末数值的企业，若第六个月新增额不低于60万元，可退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。鉴于2020-2021年房地产行业的投资高位、以及2022年以来房地产行业下行周期的客观事实，大量房企普遍在2019年后累积了高额留抵税额。若按照过往的增值税政策，这一增值税抵税额将与行业的恢复供求新平衡同步，可能需要5年左右甚至更长的时间才能消化，而这一新出的退税政策，将有望把这一周期大大缩短。而退还新增加留抵税额的做法，也将政策利好高度聚焦于新拿地企业，有利于减轻新增项目的税费压力，促进房地产市场出现更多优质新增供应，稳定新房市场销售热度和规模，助力行业进一步止跌回稳。

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热度

优质宅地入市频次下降

一线月均溢价率再创年内新高

市场热度方面，至截稿时8月平均溢价率为5.6%，为年内第二低点，仅高于三线成交占比高企的6月。不过一线城市溢价率仍维持高位，8月溢价率达到26.64%，再度刷新2025年月度溢价率新高，二线城市平均溢价率仅有2%，为年内最低。具体来看，本月上海、北京、广州均没有优质宅地出让，但深圳的三宗优质宅地均如期高溢价成交，其中宝安中心地块更是拍出了35%的高溢价。二线城市方面，本月成交地块大多均位于非热点板块，如沈阳、宁波、长沙等城市平均溢价率均为0%，杭州也只有金沙湖的一宗低密宅地溢价成交，其余中远郊宅地也都以底价成交。

在月内召开的国务院第九次全体会议中，对于房地产方面，李强总理表示将采取有力措施巩固止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。结合近期央行设立宏观审慎和金融稳定委员会，支持加快构建房地产发展新模式等动作来看,下半年行业融资环境有望持续改善。当前,房地产市场稳市场“两大抓手”已十分明确，保障性安居工程以及高质量新房建设，已是现阶段房地产市场止跌回稳的两大主要动能。而土地市场作为止跌回稳工作的起步点，将在下半年的稳市场中发挥更多作用，更多优质城市更新、低密品质宅地的入市，也将为土地市场注入更多活力。

8月土地流拍率7%，仍在近年低位。具体来看，本月成都、重庆、盐城均有宅地流标或撤牌，多位于邛崃、崇州等远郊县区域，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。

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重点地块

两榜20席来自12市

深圳宝安宅地包揽双榜首位

因本月北京、上海、杭州高质量宅地出让频次下降，8月高总价、高单价宅地成交数量均有所下降，两榜地块的城市分布也趋于分散，本月两榜共20个席位来自12个城市。总价榜单方面，仅1宗地成交总价超过20亿元，即深圳的宝安中心宅地，成交总价86亿元，溢价35%。此外深圳的另两宗宅地也以10%以上的溢价率成交，其余本月成交的TOP10总价地块均为底价成交。

在上月上海、深圳、苏州等地大量高总价优质宅地成交之后，8月进入了优质宅地成交频次下降的自然间歇期。不过随着上海七批次土拍即将入市，以及成都二仙桥、西安软件新城宅地即将在9月迎来土拍，预计9月份将再度迎来多宗高总价、高溢价地块的成交。

单价榜方面，同样是深圳宝安中心宅地排在首位，该地块接近6万元/平方米楼板价，也刷新了板块的最新地价纪录。深圳龙华区民治板块A815-0037排在第二，经过49轮竞价后由深业集团联合龙华建设竞得，成交总价17.89亿元，平均楼板价3.5万元/平方米，溢价15%。地块处毗邻的卓越项目2025年成交价达到7万元/平方米。

（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞