卖家以限购诉过户承诺无效，法院不支持，北京房地产律师分析

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卖家以 “10 年前出具的过户承诺违反限购政策、违背公序良俗” 为由，起诉 “确认过户承诺无效”，买家辩称 “承诺是原合同补充，且房屋已凭生效判决过户”，法院最终判决 “驳回卖家全部诉求”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “补充协议系真实意思表示，已履行完毕且无违法情形，承诺合法有效”，为 “房屋买卖合同补充协议效力认定” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

房屋买卖与初始约定

陈志强（原告，败诉方）长期定居日本，2005 年出资购买 “昌平一号房屋”（昌平区），2008 年 5 月取得不动产权证。2009 年 9 月，经亲属介绍，陈志强与王丽（被告，胜诉方）签订《协议书》，约定：“陈志强以 150 万元出售昌平一号房屋，王丽支付全款后，陈志强交付房产证、钥匙及水电燃气卡；房本满 5 年后，陈志强配合王丽办理过户”。

协议签订当日，王丽付清 150 万元，陈志强交付房屋及全部手续，王丽随后入住使用至今。

补充承诺与政策变化

2011 年 2 月，北京市出台住房限购政策，王丽因非京籍且暂未满足 “连续 5 年社保 / 个税” 条件，暂时无法办理过户。2013 年 3 月 27 日，双方协商后，王丽向陈志强支付 10 万元，陈志强出具《协议》（单方承诺），载明：“陈志强协助王丽办理昌平一号房屋过户手续，时间 10 年内，陈志强不再提任何要求”，双方合意将过户时间延长至 2023 年 3 月 27 日。

多轮诉讼与房屋过户

2022 年 3 月，陈志强以 “王丽无购房资格、合同无法履行为由”，起诉王丽 “解除 2009 年《协议书》、返还房屋并赔偿损失”，王丽反诉 “要求继续履行合同、协助过户”。

2023 年 4 月，昌平法院作出 E 号民事判决书：判决陈志强协助王丽办理过户，驳回陈志强本诉；

2023 年 9 月，北京一中院作出 F 号民事判决书：驳回陈志强上诉，维持原判（判决已生效）；

2023 年 11 月，王丽申请强制执行，昌平法院以 G 号执行案立案，将昌平一号房屋过户至王丽名下；

2024 年 4 月，陈志强向北京高院申请再审，高院作出 H 号民事裁定书：驳回再审申请，确认 2009 年《协议书》有效，过户承诺是合法补充。

本案诉讼引发

2024 年 5 月，陈志强仍不服，起诉 “确认 2013 年 3 月 27 日出具的《协议》中‘协助过户’的承诺无效”，主张：① 王丽长期隐瞒无购房资格，承诺是被误导作出；② 承诺违反限购政策及公序良俗；③ 自己定居日本不了解国内政策，承诺内容非真实意思。

（二）原告诉求与被告答辩

原告陈志强诉求

确认 2013 年 3 月 27 日出具的《协议》中 “协助王丽办理昌平一号房屋过户手续” 的承诺无效；本案诉讼费由王丽承担。

被告王丽答辩理由

辩称 “2013 年《协议》是 2009 年《协议书》的补充协议，系陈志强真实意思表示，且已实际履行（房屋已过户），不存在无效情形”；

主张 “陈志强此前起诉解除合同、再审均被驳回，生效判决已确认原合同及补充承诺的合法性，现再次起诉属重复主张，无事实与法律依据”；

提交 E 号、F 号判决书、H 号裁定书、执行过户凭证、10 万元付款记录佐证，证明 “交易合法、承诺有效、房屋已过户”。

（三）法院查明关键事实

2009 年《协议书》经 E 号、F 号、H 号生效文书确认 “合法有效”，陈志强已收全款，王丽已占有使用房屋 14 年；

2013 年《协议》是双方对过户时间的补充约定，陈志强收取王丽 10 万元后出具承诺，内容明确且有付款记录佐证，属真实意思表示；

王丽后续已满足京籍购房资格，2023 年 11 月房屋已凭生效判决强制执行过户，承诺内容已实际履行完毕；

陈志强主张 “被误导、不了解政策”，但未提交证据证明，且其此前多次诉讼中均未提出 “承诺无效”，现房屋已过户再主张，缺乏合理性。

二、案件分析

（一）争议焦点

2013 年《协议》中 “协助过户” 的承诺是否为 2009 年《协议书》的补充协议，效力如何？

该承诺是否违反限购政策及公序良俗，是否存在无效情形？

陈志强的起诉是否属于重复主张，法院应否支持？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效要件）、第五百一十条（合同补充约定）、《民事诉讼法》第六十七条（举证责任）及 “既判力原则”，从三方面突破争议：

2013 年《协议》是原合同合法补充，系真实意思表示

依据《民法典》第五百一十条 “合同生效后，当事人就质量、履行期限等约定不明的，可以协议补充”：

2009 年《协议书》约定 “房本满 5 年后过户”，因限购政策导致过户延迟，2013 年双方协商延长过户时间至 10 年内，陈志强收取 10 万元后出具承诺，本质是对 “过户履行期限” 的补充约定，符合合同履行逻辑；

陈志强作为完全民事行为能力人，出具书面承诺并收取补偿款，无证据证明存在欺诈、胁迫等情形，应认定为真实意思表示，补充协议与原合同效力一致。

承诺不违反限购政策及公序良俗，已实际履行且合法

依据《民法典》第一百五十三条（违反强制性规定无效）及生效判决既判力：

限购政策的核心是 “限制无资格者购房”，而非 “禁止有资格后履行过户”：王丽后续已满足京籍购房资格，2023 年房屋已过户，承诺内容已合法履行，不存在 “违反政策” 的情形；

生效判决（E 号、F 号）已确认 “原合同有效，过户义务应履行”，再审裁定（H 号）进一步明确 “补充承诺合法”，陈志强主张 “违反公序良俗” 无事实依据，且与生效文书认定冲突；

陈志强称 “定居日本不了解政策”，但 2013 年出具承诺时已知晓限购政策（其 2012 年曾想在京购房），该主张无法推翻书面承诺的效力。

陈志强起诉不属重复主张，但诉求无证据支撑

依据《民事诉讼法》司法解释第九十三条 “已生效裁判确认的事实无需举证”：

虽 2013 年《协议》效力未在之前判决中直接判项确认，但生效文书已认定 “原合同有效、过户义务应履行”，补充承诺作为履行依据，其合法性已被间接确认；

陈志强未提交 “承诺无效” 的新证据，仅重复此前诉讼中的主张，且房屋已过户完毕，承诺内容已履行，再主张无效无实际意义，故其诉求因证据不足不成立。

三、裁判结果

驳回原告陈志强的全部诉讼请求；本案诉讼费由原告陈志强承担。

四、案件启示

（一）房屋买卖双方：补充约定需 “书面确认 + 明确内容”

补充协议应固化书面形式

对原合同的履行期限、付款方式等变更，需签订书面补充协议或出具明确承诺，注明 “系原合同补充”，并留存付款记录、沟通记录等佐证，避免口头约定引发争议（如本案王丽留存 10 万元付款凭证，成为关键证据）；

政策变化不必然导致约定无效

遇限购、税费调整等政策变化，双方应积极协商调整履行方案（如延长过户时间、明确资格满足条件），而非消极拖延：本案中王丽与陈志强通过补充承诺延长过户时间，既符合政策要求，也保障了合同继续履行。

（二）买家（履行方）：留存履行证据，依托生效文书维权

全程留存履行证据链

购房时需保存 “付款凭证、房屋交接记录、水电费 / 物业费缴费单”，证明 “已全款支付 + 长期占有使用”，为后续维权奠定基础（如本案王丽 14 年居住记录，成为法院认定 “合同应继续履行” 的重要依据）；

生效判决是过户核心依据

若卖家拒不履行过户义务，可凭 “合法有效的买卖合同 + 履行证据” 起诉，胜诉后申请强制执行，即使卖家后续主张 “补充协议无效”，也无法对抗生效判决的执行效力（如本案王丽凭 E 号判决成功过户）。

（三）卖家（义务方）：尊重合同约定，避免重复诉讼

签署协议前审慎评估，签署后恪守诚信

出售房屋时需明确 “履行期限、过户条件”，避免因 “不了解政策、定居国外” 等理由反悔：本案陈志强多次起诉、再审均被驳回，既浪费司法资源，也承担了诉讼费等额外成本；

生效文书认定的事实不可随意推翻

对已被生效判决确认的 “合同有效、履行义务”，若无新证据证明 “约定违法或意思表示不真实”，不可重复起诉主张无效，否则将承担败诉后果。

（四）核心提醒：合同补充约定 “真实 + 履行” 是效力关键

本案中王丽胜诉的核心，在于 “补充承诺系真实意思表示 + 已实际履行 + 有生效文书佐证”；陈志强败诉的关键，在于 “无证据证明承诺无效 + 房屋已过户完毕 + 多次诉讼无新依据”。这警示所有参与者：

✅ 房屋交易中，补充约定需书面化、留痕化，履行过程需全程留证；

❌ 不可因政策变化或自身需求，随意否认已签署的合法约定，更不可通过重复诉讼拖延履行；

⚠️ 遇权属争议，及时咨询律师，依托 “合同约定 + 履行证据 + 生效文书” 维权，避免盲目起诉导致损失。

房屋买卖合同的履行周期可能长达数年，双方唯有秉持诚信、积极协商、留存证据，才能应对政策变化与履约风险，保障交易顺利完成。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）