母亲妹妹私下转移父亲遗产房，姐姐起诉，法院判合同部分无效

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父亲去世后，母亲与妹妹未经姐姐同意，私下签订房屋买卖合同，将父亲留下的共有房产过户到妹妹名下，姐姐起诉 “确认合同无效、房产恢复共同共有”，妹妹辩称 “房屋是自己出资购买，过户仅还原真实权利”，法院最终判决 “合同中涉及父亲遗产的部分无效”！近日，北京市东城区人民法院审理此案，明确 “未经其他继承人同意，处分共有遗产的行为无效”，为 “遗产未分割时亲属私转房产” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

家庭关系与房产来源

陈建国（被继承人，父亲）与王丽（母亲）系夫妻，育有两女：长女陈微（原告，胜诉方）、次女陈瑶（被告，妹妹）。2006 年，王丽承租的 “东城二号房屋”（某胡同公房）因拆迁，获得 “东城一号房屋”（91.53㎡，按经济适用房管理）购买资格，总价 45.765 万元 + 公共维修基金 2718.4 元，合计 46.03684 万元。

购房与产权登记

2006 年 5 月 19 日，王丽与甲公司（开发商）签订《购房协议》，购买 “东城一号房屋”，当日陈瑶向甲公司转账 46.07264 万元（含购房款及维修基金）。2006 年 10 月，房屋登记至王丽名下，陈瑶称 “因经济适用房政策限制，只能暂登记母亲名下，本计划 5 年后过户，没想到父亲 2009 年去世”；陈微则主张 “购房款来自父母拆迁补偿，并非陈瑶个人出资”。

遗产未分割与私签合同

2009 年 7 月 9 日，陈建国去世，“东城一号房屋” 作为夫妻共同财产，未进行遗产分割。2019 年 3 月 29 日，王丽与陈瑶签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定 “王丽以 230 万元（避税指导价，未实际支付）将房屋卖给陈瑶”，4 月 11 日陈瑶支付土地出让金 6.9 万元，房屋过户至其名下。2022 年 11 月 18 日，王丽去世，陈微得知房屋已过户，起诉维权。

关键争议证据

出资证据：陈瑶提交 2006 年转账记录，证明 “自己支付购房款”；陈微无直接证据反驳，但主张 “款项来源是父母拆迁款，陈瑶仅代付”；

赡养证据：陈瑶提交聊天记录、医疗费支付凭证，称 “长期照顾父母，父母同意房屋归自己”；陈微称 “自己也尽了赡养义务，陈瑶提交的证据与房屋归属无关”；

合同证据：陈微提交《房屋买卖合同》，证明 “王丽与陈瑶未征求自己意见，低价过户”；陈瑶认可 “未付 230 万元，过户是还原真实权利”。

（二）原告诉求与被告答辩

原告陈微诉求

① 确认王丽与陈瑶签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

② 确认 “东城一号房屋” 为陈微、陈瑶共同共有（恢复遗产分割前状态）；

③ 本案诉讼费由陈瑶承担。

被告陈瑶答辩

辩称 “东城一号房屋是自己出资购买，因政策暂登记母亲名下，2019 年过户仅还原真实权利，合同有效”；

主张 “陈微未尽赡养义务，父母生前已决定房屋归自己，陈微不是适格原告”；

认为 “陈微主张‘恢复共同共有’与本案无关，应另案处理遗产继承”。

（三）法院查明关键事实

“东城一号房屋” 系王丽与陈建国婚姻存续期间购买，虽由陈瑶转账，但无书面协议约定 “房屋归陈瑶所有”，应属夫妻共同财产；

陈建国去世后，房屋 50% 份额为王丽个人财产，50% 份额为陈建国遗产，由王丽、陈微、陈瑶三人法定继承，未分割前属三人共同共有；

王丽与陈瑶签订合同时，未告知陈微，且陈瑶未支付合理对价（230 万元未实际支付），直接处分了陈微应继承的遗产份额。

二、案件分析

（一）争议焦点

“东城一号房屋” 是否为陈建国与王丽的夫妻共同财产，陈瑶主张 “自己是实际购房人” 是否成立？

王丽与陈瑶签订的《房屋买卖合同》是否有效，处分陈建国遗产部分的行为是否侵害陈微权益？

陈微主张 “房屋恢复共同共有” 是否应支持？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《继承法》第二十六条（夫妻共同财产分割）、《合同法》第五十二条（合同无效情形），结合 “遗产未分割时的共有关系”，从三方面突破争议：

房屋属夫妻共同财产，陈瑶 “实际购房人” 主张不成立

依据《婚姻法》第十七条（夫妻共同财产）：

房屋来源是王丽承租的公房拆迁，购买资格基于王丽与陈建国的家庭关系，且登记在王丽名下，符合 “夫妻共同财产” 特征；

陈瑶仅提交转账记录，无书面协议（如《借名购房协议》）证明 “父母同意房屋归自己”，仅凭代付行为不能认定 “实际购房人”，故房屋仍属陈建国与王丽共有。

合同中处分陈建国遗产的部分无效，处分王丽个人财产的部分有效

依据《合同法》第五十二条第二项（恶意串通，损害第三人利益）：

王丽对自己享有的 50% 房屋份额（个人财产）有权处分，该部分合同内容有效，未侵害陈微权益；

陈建国的 50% 份额属遗产，未分割前由王丽、陈微、陈瑶共同共有，王丽与陈瑶明知陈微有份额，仍私下签订合同过户，且陈瑶未付合理对价，构成 “恶意串通损害第三人利益”，该部分合同无效。

“恢复共同共有” 条件不具备，陈微需另案主张继承权利

依据《继承法》第三条（遗产范围）：

合同部分有效（王丽个人份额处分）、部分无效（陈建国遗产处分），房屋目前登记在陈瑶名下，其中包含王丽合法处分的份额，无法直接恢复 “陈微与陈瑶共同共有”；

陈微可就陈建国的遗产份额，另案提起继承诉讼，主张自己应得的部分，而非在本案中要求 “恢复共同共有”。

三、裁判结果

确认王丽与陈瑶签订的关于 “东城一号房屋” 的《北京市存量房屋买卖合同》中，涉及陈建国遗产的部分无效；

四、案件启示

（一）继承人（如陈微）：遗产未分割时，警惕 “亲属私转房产”

及时关注遗产状态，留存共有证据

父母一方去世后，若遗产（尤其是房产）未分割，需及时了解房产登记情况（可通过不动产登记中心查询），留存 “亲属关系证明、房产购买合同”，证明自己的继承权；若发现亲属有私转房产的迹象，立即固定证据（如合同、转账记录），避免错过维权时机。

区分 “个人财产” 与 “共有遗产”，精准主张权利

起诉时需明确：亲属处分的是 “去世一方的遗产” 还是 “在世一方的个人财产”，仅能对 “遗产部分的处分行为” 主张无效，不可笼统要求 “整个合同无效”（本案中陈微因明确主张 “处分父亲遗产部分无效”，获法院支持）。

分步骤维权，不盲目主张 “恢复共有”

遗产未分割时，若房产已被过户，可先起诉 “确认合同中处分遗产的部分无效”，再另案提起继承诉讼，主张自己的遗产份额，避免因 “诉求超出法律规定”（如本案中 “恢复共同共有”）被驳回。

（二）其他继承人（如陈瑶）：不可 “私处分共有遗产”，尊重他人继承权

出资代付需书面约定，避免事后争议

若为父母购房代付资金，需签订《代付协议》或《借名购房协议》，明确 “资金性质、房屋归属”，由父母及其他继承人签字确认，避免仅凭转账记录主张 “实际购房人”（本案中陈瑶因无书面协议，未获法院认可）。

处分共有遗产需经全体继承人同意，支付合理对价

遗产未分割时，若想获得共有房产，需与其他继承人协商一致，签订《遗产分割协议》，并支付合理对价（如按市场价格补偿其他继承人），不可与在世亲属私下过户，否则可能因 “损害他人利益” 导致合同无效。

（三）在世亲属（如王丽）：处分财产需明确范围，不越权处分遗产

区分 “个人财产” 与 “配偶遗产”，不混淆处分

配偶去世后，需明确 “夫妻共同财产中自己的份额” 与 “配偶的遗产份额”，仅能处分自己的个人财产，不可将 “遗产部分” 一并处分给某一继承人，否则越权部分无效。

重大财产处分需告知其他继承人，避免纠纷

涉及房产等重大财产处分时，即使是个人份额，也建议告知其他继承人，避免因 “信息不透明” 引发信任危机，甚至诉讼（本案中王丽若提前告知陈微，可减少后续纠纷）。

（四）核心提醒：遗产分割前，“共有权” 受法律保护，私处分必担责

本案中陈微胜诉的核心，在于 “明确房屋属夫妻共同财产，母亲与妹妹处分父亲遗产部分侵害自己权益”；陈瑶败诉的关键，在于 “无证据证明自己是实际购房人，且未经同意处分共有遗产”。这警示所有参与者：

✅ 继承人需重视 “遗产共有权”，及时维权，不忽视自己的继承份额；

❌ 不可为独占利益，与在世亲属私下处分共有遗产，否则合同无效；

⚠️ 涉及遗产处分，建议提前咨询律师，明确权利范围，避免因 “不懂法” 承担不利后果。

遗产继承不仅关乎财产分配，更关乎亲属关系，唯有尊重法律、秉持诚信，才能在维护自身权益的同时，减少亲情裂痕。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）