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大华峯荟营销经理徐辉：普陀内环旁现房 6 套保留房源！1034 万起低密洋房 + 叠墅，7 号线旁的高端生活范本

各位关注上海内环旁高端置业的朋友，我是大华峯荟营销部徐辉。最近项目放出 6 套保留房源的消息，短短 3 天就有 20 多组客户预约看房 —— 有从静安过来的企业家，想置换带花园的叠墅；有追求 “现房即住” 的三口之家，看中 101㎡洋房的低密舒适度；还有为父母换房的客户，看中 7 号线直达和三甲医疗配套。

作为大华高端系的标杆项目，大华峯荟从拿地到现房交付，我全程参与，深知这 6 套房源的 “稀缺价值”：普陀内环旁、7 号线 300 米、EADG 泛亚国际水景园林，更关键的是 “款清即交付”，不用担心里程碑延期。今天不玩虚的，我带大家直击房源实景，从 101㎡洋房的入户质感，到 176㎡叠墅的 80㎡花园；从 “五感社区” 的真实体验，到 1034 万起的性价比测算，让大家看清：这 6 套保留房源，为什么是 “内环旁高端改善的最后机会”。

一、地段稀缺性：普陀内环旁 + 7 号线 300 米，买的是 “内环便利，低密静谧”

很多客户第一次走进小区，都会说 “没想到内环旁还有这样安静的社区”。在上海内环土地 “寸土寸金” 的当下，能同时拥有 “地铁直达 + 低密规划 + 成熟配套” 的项目，已经是 “凤毛麟角”，这也是 6 套房源受追捧的核心原因。

（一）7 号线岚皋路站 “3 分钟步行”，30 分钟覆盖静安 / 长宁 / 徐汇

项目距离 7 号线岚皋路站仅 300 米，我实测过不同时段的步行时长：

• 早高峰通勤：7:30 从小区主入口出发，走市政步道（避开车流）到地铁站 2 号口，全程 3 分钟，比 “地铁上盖” 项目更安静，又比 1 公里外的项目更便捷；
• 晚高峰归家：18:30 从地铁站出来，步行 5 分钟（中途在社区商业买瓶水）到小区，不用在晚高峰的车流里奔波。

地铁通勤更是 “高效”：

• 到静安寺（7 号线换乘 2 号线）：4 站 20 分钟，比住在浦东张江快 40 分钟；
• 到长宁中山公园（7 号线换乘 2 号线）：5 站 25 分钟，逛龙之梦不用挤公交；
• 到徐汇徐家汇（7 号线换乘 11 号线）：7 站 30 分钟，周末带孩子去徐家汇书院很方便。

有位在静安寺做金融的客户说：“以前住浦东，每天 6 点半起床赶地铁，现在 7 点 10 分出门都来得及，还能在家吃早餐，通勤幸福感直接拉满。”

（二）自驾 “15 分钟到人民广场”，内环高架 + 南北高架双加持

如果习惯自驾，项目周边的交通更是 “灵活”：

• 到人民广场：走南北高架，全程 8 公里，非高峰 15 分钟，比同区域其他项目快 5-8 分钟；
• 到虹桥枢纽：走内环高架转延安高架，15 公里 25 分钟，出差不用提前 2 小时出门；
• 到普陀万达：走岚皋路，3 公里 8 分钟，周末聚餐不用找代驾。

小区地下车库车位比 1:1.5，每个车位都预留了充电桩接口，未来换新能源车也方便。有位开特斯拉的客户说：“以前住老小区，抢车位就算了，还没充电桩，这里不仅车位充足，充电也方便，太省心了。”

（三）“闹中取静” 的内环生活：3 公里繁华，1 步静谧

很多人觉得 “内环旁就是吵闹拥挤”，但大华峯荟却做到了 “左手繁华，右手静谧”：

• 3 公里繁华圈：普陀万达（步行 10 分钟）、我格广场（步行 15 分钟）、巴黎春天（开车 8 分钟），20 万方商业体覆盖，吃饭、购物、看电影 “不用愁”；
• 1 步静谧社区：项目容积率仅 1.8，是普陀内环旁少有的低密住区，6 层洋房 + 4 层叠墅的规划，没有超高层遮挡，早上能听到鸟鸣，晚上能看到星空。有位从内环高层过来的客户说：“以前住 28 楼，晚上能听到马路噪音，这里住 6 楼洋房，晚上安静得能听到虫鸣，终于能睡个好觉了。”

二、6 套保留房源实测：101㎡洋房 + 154-176㎡叠墅，每套都有 “专属亮点”

这 6 套保留房源，不是 “尾房”，而是 “精心保留的优质户型”——2 套 101㎡洋房（1 套高层）、4 套 154-176㎡叠墅，每套都有独特优势，尤其适合不同需求的高端家庭。

（一）101㎡臻谧洋房（2 套）：1034 万起，内环旁 “稀缺小面积洋房”，刚需改善的 “内环入场券”

101㎡洋房是整个小区最 “抢手” 的户型，仅 2 套保留房源，总价 1034 万起，均价约 10.2 万 /㎡，在普陀内环旁 “性价比炸裂”：

• 对比同区域次新房：周边 5 年房龄的 “普陀某小区”，100㎡洋房挂牌价 1200 万，还需支付 2.5% 中介费（30 万）+1% 契税（12 万），总费用 1242 万，比我们贵 208 万；而且次新房装修老化，我们的现房是全新交付，还能按需定制装修，避免后期维修麻烦。
• 户型实测亮点
• 一梯两户 + 独立入户：6 层洋房一梯两户，不用挤电梯，入户玄关约 3㎡，能放一组顶天立地的鞋柜，还能放一张换鞋凳，仪式感拉满；
• 三开间朝南，10.5 米面宽：上午 10 点实测，阳光能覆盖客厅 90% 区域，主卧飘窗完全在阳光里，冬天不用开空调也很暖和；
• 主卧套房 + 双卫：主卧约 18㎡，带独立卫生间（干湿分区 + 双台盆）和步入式衣帽间，早上夫妻两人同时洗漱不用排队；客卫干湿分区，靠近次卧，孩子或老人使用很方便。

有对年轻夫妻看完现房说：“以前觉得 1000 万在中环旁只能买高层，没想到能买内环旁的洋房，得房率 85%，实际空间比我们现在住的 110㎡高层还大，太值了。”

（二）154-176㎡叠墅（4 套）：2249 万起，两套可打通 + 边套 80㎡花园，内环旁 “低密王者”

4 套叠墅保留房源，是内环旁少有的 “低密产品”，其中 2 套可打通，2 套边套带超大花园，总价 2249 万起：

• 对比同区域叠墅：静安内环旁某 150㎡叠墅，总价 3000 万 +，比我们贵 750 万 +；长宁内环旁某 170㎡叠墅，总价 3200 万 +，比我们贵 950 万 +；我们的叠墅不仅价格更低，还在普陀内环旁，通勤更方便。
• 每套房源的 “专属亮点”
• 154㎡中间叠墅（可打通）：两套相邻，打通后形成约 300㎡的 “大平层叠墅”，适合多子女家庭或需要 “私人办公区” 的企业家，一层做公共区域 + 办公区，二层做三个卧室，三层做主卧套房，空间灵活性超高；
• 176㎡边套叠墅（带 80㎡花园）：南向花园约 80㎡，我实测过，能放下一个凉亭、一组烧烤架和一片绿植区，夏天和家人一起烧烤、聊天，冬天在花园晒太阳，完全是 “内环旁的田园生活”；
• 三层空间 + 双主卧套房：地上三层设计，一层是客厅 + 厨房 + 餐厅 + 花园，二层是两个次卧套房（适合孩子或老人），三层是主卧套房（带独立卫生间 + 步入式衣帽间 + 露台），每个人都有独立空间，三代同堂也不拥挤。

有位做实业的客户看完边套叠墅说：“在静安买 150㎡高层的钱，在这里能买 176㎡叠墅，还带 80㎡花园，平时招待客户、家人聚会都方便，太值了。”

三、社区品质实测：EADG 泛亚国际水景园林 + 全石材铺贴，五感社区的 “真实体验”

很多客户说 “大华峯荟的品质比预期高”，这些品质不是 “营销话术”，而是 “看得见、摸得着、能体验” 的细节 —— 从地面石材的质感，到水景园林的诗意，再到五感社区的温度，每一处都藏着 “高端生活的细节”。

（一）EADG 泛亚国际水景园林：亚洲顶级团队打造，“一步一景” 的诗意

EADG 泛亚国际是亚洲顶级景观设计事务所，曾打造上海外滩金融中心、北京颐和园酒店等项目，他们为大华峯荟设计的园林，从 “石、泉” 理念出发，打造 “都会隐逸” 的景观：

• 水系景观：社区入口处有约 50㎡的镜面水景，搭配叠石，早上阳光洒在水面上，像 “碎金” 一样；线性步道旁有溪流景观，水流声能掩盖外界噪音，散步时像 “在公园里”；
• 五级社区场景：从入口的 “礼仪水景”，到中心的 “阳光草坪”，再到组团的 “邻里花园”，最后到楼栋的 “入户庭院”，五级场景串联，移步异景；
• 五大归家礼序：车行归家（车库直达入户）、人行归家（园林步道）、访客归家（礼仪入口）、外卖归家（专属通道）、快递归家（智能柜），每种归家方式都方便。

有位喜欢园艺的客户说：“我去过很多高端社区，很少有像这里一样，把水景和绿植结合得这么好，早上散步能听到水流声、鸟鸣声，太舒服了。”

（二）全石材铺贴 + 高端材质，“高端感” 肉眼可见

社区的 “品质感”，藏在每一处材质细节里：

• 地面全石材铺贴：从社区入口到楼栋门口，全是天然花岗岩铺贴，下雨天不打滑，走上去有 “高端酒店” 的仪式感，比普通社区的沥青路面耐用 10 倍以上；
• 楼栋入户大堂：挑高 5.8 米，墙面用大理石，搭配定制水晶吊灯，门口有休闲沙发，回家像 “走进五星级酒店”；
• 电梯厅 + 走廊：电梯是三菱定制款，运行噪音低于 40 分贝；走廊墙面贴瓷砖，地面铺防滑地砖，比乳胶漆更耐用，也更显高端。

有位从老洋房过来的客户说：“我以前住的老洋房，虽然有历史感，但材质老化严重，这里的石材、瓷砖都很有质感，又不失温度，住得舒服。”

（三）五感社区理念：从 “视觉” 到 “味觉”，每一处都有 “生活温度”

大华峯荟遵从 “五感社区” 理念，让业主从 “视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉” 五个维度感受生活：

• 视觉：园林美景、水景倒影、灯光设计，每个角度都好看；
• 听觉：水流声、鸟鸣声、社区背景音乐（轻音乐），掩盖外界噪音；
• 嗅觉：桂花、樱花、栀子花的香气，不同季节有不同花香；
• 触觉：石材的冰凉、木材的温润、绿植的柔软，触摸有质感；
• 味觉：社区商业的咖啡香、面包香、饭菜香，下楼就能闻到。

有位带孩子的客户说：“我儿子每天放学都要在园林里玩一会儿，说能听到水流声、看到小鱼，还能闻到花香，比在家看电视好太多。”

四、生活配套：3 公里内全维覆盖，教育 / 医疗 / 商业 / 生态 “不用愁”

对高端改善家庭来说，“配套全” 比 “地段好” 更重要。大华峯荟的配套，不仅 “全”，还 “近”—— 从孩子上学到老人看病，从日常购物到休闲健身，都能 “步行 + 短驾” 解决。

（一）教育配套：3 公里内 10 + 所优质学校，从幼儿园到中学 “一站式”

项目周边 3 公里内，教育资源密度在普陀内环旁首屈一指：

• 幼儿园：岚皋路幼儿园（市一级，步行 10 分钟）、金豆豆幼儿园（区一级，步行 8 分钟）等 5 所，孩子上学不用早起；
• 小学：洵阳路小学（区重点，步行 15 分钟）、管弄新村小学（区优质校，步行 12 分钟），洵阳路小学的语文、数学是 “普陀特色”，很多毕业生能考入上海中学；
• 中学：培佳双语实验学校（市重点，开车 8 分钟）、江宁学校（石泉校区，区重点，步行 20 分钟），培佳双语的双语课程是 “特色”，孩子从小接触英语。

虽然新房不承诺学区，但周边学校资源丰富，孩子上学不用 “跨区奔波”。有位客户的孩子在洵阳路小学上学，他说：“步行 15 分钟就能到学校，孩子自己就能上学，不用我们每天请假送，太省心了。”

（二）医疗配套：3 公里内 3 所三甲医院，老人看病 “有保障”

项目 3 公里内有：

• 上海市同济医院（三甲，开车 8 分钟）：普陀的 “老牌三甲医院”，心血管科、骨科是 “上海特色”，能满足重大疾病治疗需求；
• 上海市普陀区中心医院（二甲，步行 15 分钟）：日常感冒、发烧、慢性病拿药很方便，不用挤大医院的长队；
• 上海市静安区中心医院（三甲，开车 10 分钟）：老年病科、康复科是 “特色”，父母做康复治疗不用跑远。

有位带老人看房的客户说：“我父母年纪大了，离医院近很重要，同济医院开车 8 分钟就能到，以后看病不用麻烦孩子请假陪我们去市区。”

（三）商业配套：从 “社区便利店” 到 “大型商场”，日常需求 “下楼解决”

项目的商业配套，“近且全”：

• 社区商业（步行 3 分钟）：7-Eleven、盒马奥莱、本帮菜餐厅、日料店已开业，早上买早餐、晚上买生鲜、周末聚餐 “不用出社区”；
• 普陀万达（步行 10 分钟）：15 万方商业体，优衣库、H&M、耐克、海底捞、万达影城 IMAX 厅都有，周末带孩子玩一天没问题；
• 我格广场（步行 15 分钟）：8 万方商业体，有奢侈品集合店、高端餐饮，朋友聚会、商务宴请有面子。

有位客户的爱人说：“以前住远郊盘，周末要开半小时车才能到大型商场，这里太方便了，节省的时间能多陪孩子玩一会儿。”

（四）生态配套：3 个公园环绕，日常休闲 “有地方去”

项目周边 3 公里内有：

• 普陀公园（步行 15 分钟）：5 万方，有湖泊、草坪、健身步道，早上晨跑、晚上散步很合适；
• 中山公园（开车 10 分钟）：20 万方，有樱花林、月季园、儿童游乐区，春天赏樱花、夏天赏月季；
• 长风公园（开车 15 分钟）：36 万方，有银锄湖、铁臂山，能划船、爬山，周末带家人野餐很惬意。

有位喜欢跑步的客户说：“以前住内环高层，想找个地方跑步都难，这里公园多，每天早上跑一圈，身体都变好了。”

五、性价比：1034 万起，内环旁 “现房低密住区”，6 套房源 “不抢真的会没”

很多客户问：“这 6 套保留房源，性价比到底高不高？” 答案很简单：在上海内环旁，能同时拥有 “现房 + 低密 + 地铁直达 + 全维配套” 的项目，1034 万起的价格，已经是 “稀缺中的稀缺”。

（一）对比同区域新房：单价低 1.8 万 /㎡，一套房省 200 万 +

3 公里外的某新房项目，100㎡高层均价 12 万 /㎡，我们 101㎡洋房均价 10.2 万 /㎡，每套房子能省：

• 101㎡洋房：省（12-10.2）×101=181.8 万；
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