最长107个月？南通各板块去化周期最新估算

8月南通新房市场淡季氛围延续，供应与成交仍处于低位盘整阶段。

据「新知南通研究院」不完全统计，2025年8月，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区，下同）新发住宅销售许可证4张，推售房源292套，供应量环比基本持平，但较去年同期下降约23%。

目前市区主力在售新房项目共计约55个（剔除未售小于10套的尾盘），8月合计成交量约243套，环比上升约11%，但同比大幅下滑约52%，市场回暖动力依然不足。

截至8月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）约1.08万套，按照近一年月均流速（约468套）估算，去化周期约23.10个月，较7月末延长约1.14个月。

广义库存（狭义库存 + 未获销许潜在库存）高达约2.19万套，按相同流速估算，去化周期将拉长至约46.89个月，较7月末再增1.62个月，库存压力持续加剧。

8月市场整体表现偏弱，甚至备案8套即可进入市区销售TOP10。

苏锡通板块大华铂璟湾备案35套位列榜首。该项目自去年4月入市以来已累计备案618套，目前整盘去化率约60%，表现可圈可点。

任港湾板块五龙云璟以26套备案量居次，今年1-8月累计备案125套。该项目凭借价格策略维持一定流速，但由于总体量较大，目前仍有995套待售，去化压力依然显著。

中海臻如府和恒盛尚海湾并列第三，招商公园道、滨江道（江园）、天皓名邸紧随其后，各项目之间差距甚微。

8月“0成交”项目数量依然达到了19个，甚至其中15个项目已经连续两个月“颗粒无收”。

典型案例如中创区金鹰世界尚府，已连续五个月未有备案，近一年累计仅备案3套，去化几乎陷入停滞，然而该项目未备案存量仍高达745套，前景不容乐观。

同区域的万科揽境，7月、8月均为“0成交”，6月也仅备案2套，目前还有72套未备案，能否在今年清盘有待观察。

除了19个“0成交”项目外，上个月还有7个项目仅备案1套，包括仁恒紫琅世纪、龙憩苑、华宇玲珑雅苑、华宇锦绣澜湾、滨江双玺等。

仁恒紫琅世纪整盘规划421套，自去年1月入市至今已获销许145套，已备案44套，已获销许去化率仅约30%，整盘去化率仅约10%。其中，今年4月入市的6号楼，至今一套没卖，表现远不及预期。

从板块维度看，此前去化周期最长的原港闸被开发区取代。

截至8月末，开发区狭义库存估算去化周期高达约50个月，广义库存估算去化周期更达107个月，成为全市去化压力最大的板块。

数据显示，开发区已连续两个月全板块“0成交”，今年1-8月也仅备案132套，是全市备案量最低的区域。

这一现象或源于多方面——首先，板块在售项目数量较少，长期缺乏新盘刺激，市场活跃度低；其次，主力在售盘炜赋龙腾华府，整盘规划近1800套，虽有一定流速（今年1-8月备案82套）但库存压力依旧显著；最后，滞销盘远创宸樾，高库存（截至8月底库存984套）与低成交（今年1-8月备案8套）形成强烈反差，严重拖累板块整体数据。

事实上，类似远创宸樾这类大体量低流速项目不在少数——远创湖悦云境近一年仅备案3套，库存高达1384套；东升旭辉中心近一年仅备案2套，库存高达1104套；北城壹号近一年仅备案10套，库存高达873套……若无强力干预措施，这些项目恐将长期滞销并逐渐丧失流动性。

展望“金九银十”，南通新房市场仍面临挑战。一方面，高库存与分化格局短期内难以根本改善，尤其非核心高库存板块，仍将承受巨大去化压力。另一方面，若房企能把握传统销售窗口期，通过务实定价、优化产品策略等方式积极促销，部分产品或价格优势突出的项目有望带动局部热度回升。