上海楼市三大残酷真相

　　“唐镇标杆三兄弟，价格屡创新低，仁恒东郊花园跌到6字打头。”

　　“徐泾标杆，仁恒西郊花园，价格跌回2018年。”

　　“徐泾多数网红盘，跌破发行价。”

　　在上海楼市不得不救的档口，8月25日出台楼市新政。

　　近期，市场上的各种声音此起彼伏。

　　有人唱空，有人观望，也有人在寻找机会。

　　今天我们深入剖析上海楼市的三个微观洞察，拨开迷雾，看清市场的真相。

　　“抗跌的”次新房面临瓶颈

　　在一片唱空声中，上海楼市并非全然颓势。

　　根据房外房研究院的大数据监测：

　　以中环内为主的个别板块优质次新房，7、8月成交价格企稳回升。

　　比如联洋仁恒河滨城一期，中区218平4房，去年11月成交总价2195万，今年7月成交总价2535万，8个月时间涨了340万。

　　真如板块中骏天悦，108平3房，7月份成交价提升，议价空间收窄。

　　长风板块雅戈尔8号，成交价稳，新挂牌的价格也比较高。

　　除此之外，徐泾蟠龙天地一期、天空之城二期云之谷、天空之城四期光之丘、南京西路国际丽都城、金虹桥翡翠名都、江宁路静安枫景苑，都开始企稳回升。

　　在上一轮房地产牛市中，次新房是被低估的，涨幅甚至落后于市区老破小。

　　这轮熊市中，次新房表现出了坚韧的抗跌性。

　　这符合我们对中高端房产的基本认知。

　　不过次新房市场也并非全然乐观，不好的信号是：

　　这些优质次新房虽然在7、8月份成交有所回升，但难以再向上突破。

　　且目前新挂牌的价格接近近期成交价，后续可能会有下调风险。

　　这一现象在徐泾天空之城二期四期、花木古北御庭、花木陆家嘴锦绣前城等楼盘均有体现。

　　这也反映出市场深层次的问题：

　　当前的市场环境，买家的出价能力和意愿都受到了制约，导致即便是好房子，也难以突破现有的价格区间。

　　再加上2026年开始将有大批次新房限售解禁入市，次新房的危机正在慢慢逼近。

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　　外环外还没跌到位

　　与中环内次新房的坚挺形成鲜明对比的是，外环外热门板块尚未止跌。

　　一些小区的成交价甚至跌破了去年三季度的底部。

　　唐镇浦发罗兰翡丽，中区97平3房的成交价下降，且挂牌价低于近期成交价。

　　相对来说，徐泾的挂牌价跌幅有放缓趋势。

　　但具体到微观市场，不同小区面临的境况也不同。

　　比如蟠龙天地一期已经企稳涨价。

　　天空之城二期云之谷（中区104平3房）、四期光之丘（高区161平4房）近期成交较去年3、4季度虽有所回升，但当前在挂总价接近成交总价，所以后续可能有下滑风险。

　　招商虹桥公馆二期北区，高区82平2房，成交价略低于去年10月。

　　中建锦绣天地一期，中区88平3房，近期成交仍有下滑。

　　上海楼市的分化，已经不仅仅是地段的分化。

　　同一板块，不同产品，甚至同一小区不同总价段也在分化。

　　在上海买房的难度还在加大。

　　学区房还在降温

　　在上海楼市诸多溢价因素里，学区溢价是最具分量的一个。

　　所以学区房的价格走势，一直是我们关注的重点。

　　根据我们的市场洞察：受季节性因素影响，学区房还在降温。

　　7月、8月，学区挂户口房源多数成交价下降。

　　且近期成交低于去年3、4季度的底部。

　　例如，御桥地杰D街坊，高区56平1房，稳中有降。

　　110平的大户型，价格也在调整。

　　对口洋泾菊园实验学校（九年一贯制）的东昌新村，1房2房成交都在降，价格低于去年11月。

　　浦西这边，大宁优质双学区，宁和小区（对口闸北实验小学+风华初级中学），近期成交价也出现了明显下降。

　　长寿路乐活居，成交价回落至去年11月水平。

　　过去，学区房因其稀缺性和教育资源的优质性，在楼市中独领风骚，涨幅远超大盘。

　　现在学校越建越多，教育资源逐渐均衡化。

　　加之市场下行带来的影响，部分区域的学票溢价已经基本没了。

　　不过这对鸡娃家长来说，反而是好消息。

　　因为分配制度没发生根本性改变，优质学校入学资源依然极度稀缺。

　　需求真实存在，学区就具备购买价值。

　　所以等下一个升学季，这部分头部优质学区房价格可能会有所回升。

　　对家长们来说，现在不失为购买书包房的好时机。

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　　最后

　　通过以上三个微观洞察，我们可以得出一个结论：

　　市场正在寻找新的平衡点，但完全止跌回稳仍需时间和政策配合。

　　目前来看，楼市分化仍在加剧。

　　核心地段温和回升，学区老破小以价换量，外环外继续阴跌。

　　未来的上海楼市也将呈现更加精细化、分层化的特征：

　　不同区域、不同产品、甚至同板块也不能同命运。

　　单纯靠概念炒作的时代已经结束。

　　产品力、服务力和真实价值才是决定房价的关键因素。

　　在这样的市场环境下，如果你想买房卖房，我们也有几点建议。

　　对于购房者，中环内核心区优质次新房仍是相对安全的选择。

　　可利用当前市场节奏，仔细挑选、大胆议价，不必恐慌性入场。

　　如果你预算允许，就认准宝华、仁恒、绿城的楼盘。

　　这几个基本上是房子品质+物业维护双优。

　　尽量排除物业费3元/月/㎡以下的小区。

　　如果预算不够，只能买外环外，也要牢记三个原则：

　　1、不买外环外5公里以外不带地铁的远郊次新房。

　　比如青浦华新的金茂悦、临港万祥东来壹号、金山华纺棠樾。

　　2、不买外环外老破小或者动迁房扎堆的地方。

　　比如奉贤西渡、宝山罗泾、松江佘北、嘉定外冈、闵行航华。

　　3、不买我们经常说的“鹤岗”板块。

　　对于这些地方的房东：每一次政策利好，都是加速卖出的好时机。

　　如果你真心想卖房，一定注意合理定价，过高挂牌只会延长成交周期甚至错过最佳变现时机。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。