香港启德、何文田、黄竹坑，三大区域房产怎么选？

香港启德、何文田、黄竹坑这些地方，还值得买吗？ 其实这个问题背后，往往藏着两个情绪：一是怕买贵了，二是怕买错了。

一、启德：香港未来CBD的潜力股

购房前要想清楚一个核心问题：你是“用”这套房，还是“赌”这套房？

如果你是自住——启德最大的价值，不是现在，而是未来10年。

1.区域定位分析

启德是规划型新区，作为政府重点规划的"东九龙CBD2.0"，启德就像一张等待挥毫的白纸。参考深圳后海、上海浦东的发展轨迹，这里正经历着从"新区"到"核心区"的蜕变。

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交通会继续完善，商业逐步兑现，尤其是邮轮码头板块、地下街、体育园、高铁东九龙站的协同效应，会吸引一批年轻家庭与新兴白领。

3.校网优势

• 小学34校网
• 中学九龙城区

多间小学排名均在全港Top100，如陈瑞祺（喇沙)小学、协恩中学附属小学、农圃道官立小学、马头涌官立小学等皆深受家长欢迎，教学质量和升中前途比直资和私立小学有过之而无不及。

九龙城中学共有35 间，当中2所为官立学校，28所资助中学，5所为直资中学，而band1级别的中学有16所。

启德跑道区目前有三大独家优势：

①270度看维港夜景

②自带20公顷公园

③2.4公里海滨长廊

更稀缺的是，启德跑道区地皮仅规划了9个住宅项目，总楼面约575万平方呎，占整个启德发展区不到15%！

图：香港商报

坚持看下去的人才知道！

维港·双钻

· 基本信息：

位于承丰道21号，由中国海外发展。

· 特点：

楼盘在售面积涵盖244至1,770平方呎，户型多样。项目毗邻都会公园、海滨长廊及启德体育园，并设有基座商场，周边商业配套完善。教育资源优质，位于小学34校网和中学九龙城区校网。

图：香港01

启德海湾

· 基本信息：

位于承丰道15号，由中国海外、嘉华国际及会德丰地产联合打造。

· 特点：

2024年6月5日开盘时，价格为487.4万港元起；2024年9月，开发商推出“置佳时机”150天即供付款计划，部分50个指定单位最高折扣达38.5%，折实价由460.7万港元起。根据2025年1月1日录得成交显示，实用面积432平方呎的2房间隔，成交价746万元。项目三面环海，景观开阔，建筑类型为塔楼。

图：明报

天泷

· 基本信息：

位于承丰道22号，由恒基兆业、中国海外、华懋集团、帝国集团、新世界发展及会德丰地产六大知名房地产开发企业联手打造。

· 特点：

天泷以大户型为主，主打改善型住宅市场，户型涵盖三房至五房，实用面积1000平方呎以上。项目拥有优越的海景资源，部分单位可饱览维多利亚港海景。配套设施丰富，包括私人会所、游泳池、健身中心等。价格相对较高，但租金回报可观。

图：星岛头条

Double Coast

· 基本信息：

位于承丰道19号，由会德丰地产、恒地、中国海外及新世界合作开发。

· 特点：

实用面积介于265至627平方呎，涵盖开放式至三房单位。折后入场价低至422.5万港元，折后呎价15,943港元，创跑道区新盘首批折后呎价最低纪录。项目设有住客会所CLUB SYDNEY，占地7.9万平方呎，配备丰富设施。户户向海，朝向多样，可欣赏海滨长廊及东九龙内海海景。

二、何文田：九龙传统豪宅区的常青树

何文田一直有一个“错觉”：大家总觉得它贵，但其实它是典型的“价格看起来贵，生活成本其实不高”的区域。

首先它的“学位房”属性+地铁交汇点位置+纯住宅区环境，这些因素叠加，就像香港岛的“九龙版”，刚需与改善都会看。

1.区域定位分析

何文田既有豪宅基因，又具生活烟火气。其价值经得起市场波动考验。何文田的宜居环境和优质校网吸引了大批中产人士居住。大部分20年左右楼龄的楼盘尺价只是1.7万左右，而豪宅单位尺价集中在2.4-2.9万，是中产精英人士普遍负担得起的价格。户型从开放式到4房不等，选择众多，可以满足不同人的需求。

2.区位配套

• 交通枢纽：东铁线+观塘线双轨交汇
• 生活配套：MOKO新世纪广场，何文田广场，旺角商圈
• 居住环境：低密度纯住宅区

3.校网优势

• 小学34校网
• 中学九龙城区

何文田与启德一样都是小学34校网，中学九龙城区。

二手市场上，有一批“老屋翻新”、“大业主盘”撑着价格，所以短期波动是有，但跌到某个位置就有手接盘。 真正的问题不是跌多少，而是你打算拿多久。如果你是拿5年以上做教育+资产配置，何文田的抗跌属性远强于其他九龙中盘区。

三、黄竹坑：地铁上盖的"隐形冠军"

一个冷门视角：黄竹坑是站在“夹缝”里的赢家。

一边是传统富人区南区，一边是写字楼集中地金钟湾仔，自己却带着南港岛线直接连通。海怡半岛当年也是这样，从“山旮旯”住成“生活圈”。加上港铁上盖带来的天然加持，黄竹坑是用“功能”打赢“地段”的典型。

1.区域蜕变史
从工业区到豪宅区，黄竹坑的转型堪称教科书级别。南港岛线开通后，这里成为连接南区与中环的"黄金走廊"。

2.区位配套

• 交通便利：一站到金钟，12分钟直达中环
• 生活商圈：港铁上盖商场The Southside等
• 稀缺属性：住宅供应仅约4000伙，物以稀为贵

3.校网优势

• 小学18校网
• 中学南区

但要注意的是：黄竹坑住宅“货不多”，好的盘楼下配套扎实，学位也稳，未来出租盘源稀缺，有议价空间的年轻租客多，所以抗压能力强。