房价暴跌但房贷没还完，离婚会“倒贴”吗？丨婚姻继承15

作者丨贾特律师

本文共计2010字，阅读需耗费10分钟

文 前

在房地产市场的波动周期中，当夫妻面临离婚析产，却遇上前所未有的房价下跌时，传统的财产分割模式便遭遇了挑战。如果房屋现价出现大幅下降甚至低于未偿还的贷款，这份曾经的“资产”实则已成为“负资产”。如何处理此类问题成为司法实践中的一个难题。本文结合真实案件，对此类问题的裁判思路进行梳理，并为当事人提供风险防范建议。

一、基本案情

大聪明与大漂亮曾是一对夫妻。2016年，两人满怀对未来的憧憬步入婚姻殿堂，并在婚后不久的2017年，共同出资买下了一套办公用房，打算以此作为家庭资产的重要部分。

这套房总价约152.8万元。为了凑齐首付，大漂亮投入了自己婚前的一套房子出售后所得的大部分房款，共计56.8万元，剩余房款则由夫妻双方共同申请银行贷款76万元支付。此后，两人共同偿还房贷。

然而，婚姻生活并未如想象中美满。因感情破裂，两人于2019年开始分居，并最终通过法院判决离婚。离婚时，双方情绪对立，未能就这套共有房产的处理达成一致，只得再次对簿公堂。

此时，受市场环境影响，这套房子已然大幅贬值。大聪明认为它只值70万元，大漂亮虽乐观估计，也认为不过90万元，远低于当初的购买价。更棘手的是，截至开庭，房子里还欠着银行35.5万元的贷款。谁要房子？贬值损失谁承担？大漂亮投入的巨额婚前财产又如何保障？这一连串的问题，摆在了法官面前。

二、裁判观点

对于婚姻期间购买的夫妻共同房产，若因市场风险发生贬值，该贬值损失应由夫妻双方共同承担。在分割时，应首先区分出资性质，确定各方权益比例，再从房屋现值中扣除剩余债务，最终计算出可分割的净值。取得房产的一方，需通过支付折价款的方式补偿另一方所享有的权益份额。本案中，法院将复杂的问题简单化，公平地处理了贬值损失的分担问题。

1、剥离婚前个人财产份额

法院首先确认，首付款中大漂亮用其婚前房屋售房款支付的56.8万元，属于其个人财产。法院计算出这笔个人出资在房屋总价中的占比约为37%，并认定该部分对应的房屋权益应归大漂亮个人所有。这意味着，房屋净值中的37%不属于夫妻共同财产，不参与分割。

2、认定共同财产范围并承担共同债务

剩余63%的房款属于夫妻共同财产。尚未偿还的银行贷款35.5万元，被认定为夫妻共同债务。

3、引入贬值损失共担原则，计算最终折价款

首先确定房屋现值，在双方都不申请评估的情况下，法院依据在案证据及询价情况，最终认定房屋现值为90万元。

大漂亮的个人财产权益90万×37%=33.3万元，这33.3万元必须从总价值中剥离出来，优先返还给她。剩余90万-33.3万=56.7万元，这56.7万元是夫妻共同财产部分对应的现值。

考虑到夫妻共同债务是35.5万元，则夫妻共同财产净值应当是56.7万-35.5万=21.2万元，这21.2万元是双方真正可以分割的剩余价值。大聪明和大漂亮各得一半，即21.2万元÷2=10.6万元。

故，若大聪明取得房屋，理论上应返还大漂亮的个人财产33.3万元，并支付大漂亮应得的共同财产份额10.6万元。最终，法院基于公平原则及男方存在过错等因素，酌情判定大聪明向大漂亮支付折价款43万元。

三、律师建议

所以，离婚会“倒贴”吗？通过本案，我们可以得出明确的答案：会。

房价暴跌后处理夫妻共同房产，本质上是一个处理“负资产”的过程。这个过程必然伴随着现金的补偿和亏损的承担，这就是“倒贴”的真相。

对于不要房的一方，所谓的“倒贴”是被动接受投资亏损。她投入的56.8万婚前财产，通过法院判决只收回了43万现金，承担了巨大的贬值损失。但她通过拿钱的方式，提前锁定风险，实现了“安全离场”。

对于要房的一方，“倒贴”是主动且持续的。他不仅要一次性拿出43万现金补偿对方，未来还需独自偿还剩余的35.5万银行贷款，并承担房产继续贬值的全部风险。他“倒贴”现金，赌的是资产的未来。

从现实的角度分析，本案为处理类似情况的夫妻提供了一定的指引和风险警示。律师建议无论是婚前财产转化，还是婚后共同投入，务必保留好转账记录、买卖合同、贷款合同、还款流水等关键证据。本案中大漂亮能保全大部分婚前财产，关键在于其提供了清晰的证据链证明首付款来源。

话说回来了，判决取得房产的一方，看似保住了资产，实则承担了未来所有的风险，包括独自偿还剩余贷款、承担房产可能继续贬值的风险等。在决定是否争夺房产所有权时，最好还是咨询专业人士进行充分的测算，切勿意气用事。