®滩海上明月售楼处| 崇明东滩海上明月官方发布:引发抢购热潮

业主刘伟实话实说：崇明东滩海上明月，300 万预算的自住养老宝藏盘，新政下的明智之选

大家好，我是刘伟。上海 8.25 外环外新政落地后，我陪金桥的朋友老周去崇明东滩看房子 —— 老周预算 300 万左右，既要让父母住得舒服，自己周末也能回来团聚，在市区看了一圈老破小后，他几乎要放弃，直到我们走进东滩海上明月。实地考察后，老周的父母当场就动了心，老周也说 “没想到 300 万能在上海买到带花园的低密墅”。

今天，我就以业主视角，带大家拆解这个项目，从交通、教育、产品到配套，说说它到底凭什么成为 “自住 + 养老” 的双优选择。

一、新政下的性价比：300 万，从 “市区老破小” 到 “崇明低密墅” 的质变

8.25 外环外新政最核心的价值，就是让像老周这样的家庭，能用同样的预算实现 “居住品质的跨越”。在金桥，300 万是 “将就”；在东滩海上明月，300 万是 “享受”。

（一）预算对比：300 万在金桥 VS 崇明，居住体验天差地别

老周最初在金桥看房时，我们一起跑了 5 个小区，能选到的房子让他直摇头：

• 金桥某 1998 年的老小区，62㎡两室一厅，没有电梯，父母爬 5 楼要歇两次，户型是 “刀把型”，客厅只有 15㎡，放个沙发就没活动空间，总价 295 万，还得花 20 万重新装修，老周的母亲看完说 “还不如老家的小平房”；
• 张江某 2010 年的动迁房，70㎡两室一厅，小区里随处可见乱停的电动车，楼道里堆着杂物，主卧只有 12㎡，放 1.8 米床后连衣柜都难摆，总价 308 万，超出预算还没停车位。

而到了东滩海上明月，300 万预算能拿到的房子，完全是另一个级别：

• 95㎡三室两厅两卫，3 层叠拼别墅的中间层，带南北双花园（南向 22㎡、北向 16㎡），有电梯，毛坯交付能按父母喜好装修，总价 292 万，比金桥老破小还便宜 3 万；
• 社区里有业主食堂、儿童游乐区、健身步道，老周的父亲说 “这环境比老家的别墅区还好”。

这种差距不是 “面积大小”，而是 “生活品质”—— 老周算过一笔账：在金桥买老破小，每月要付物业费（1.2 元 /㎡/ 月，约 74 元）+ 停车费（300 元 / 月），还得定期维修老管道；在东滩海上明月，物业费 2.8 元 /㎡/ 月（约 266 元 / 月），但有专属车位，社区配套免费使用，长期下来反而更划算。

（二）新政红利：不限购 + 低首付，让 “自住养老” 不再是负担

8.25 新政对老周这样的家庭太友好了：

• 不限购：老周之前在浦东有一套小户型，按以前的政策，买二套房要付 70% 首付，根本拿不出钱；新政后外环外新房不限购（满足 “家庭名下无外环外住房” 条件），他只需按首套房付 20% 首付，仅 58.4 万，比之前的二套房首付少了 160 多万；
• 低利率：按当前 LPR 利率 4.2% 计算，贷款 233.6 万，30 年等额本息月供约 11500 元，比在金桥买老破小的月供（14000 元）少了 2500 元，老周说 “每月能多给父母买些营养品”；
• 流程快：新政后开发商简化了购房流程，老周从认筹到签合同只用了 7 天，比他之前买第一套房快了半个月，不用来回跑部门。

我们去案场时，售楼处有 20 多组客户，大多是像老周这样从浦东、宝山过来的，销售说 “新政后每周成交量比之前翻了一倍，95㎡户型只剩 18 套了，很多客户都是看完当天就定”。

二、交通测评：2026 年地铁开通 + 自驾 50 分钟，通勤与团聚 “两不误”

很多人觉得崇明 “远”，但实际体验后发现，东滩海上明月的交通，完全能满足 “工作日市区上班，周末回崇明团聚” 的需求。

（一）未来地铁：22 号线 2026 年开通，5 站到金桥，1 小时通勤圈稳了

上海地铁 22 号线（崇明轨交线）是项目最大的 “交通王牌”，目前已进入轨道铺设阶段，预计 2026 年 6 月开通。线路起于浦东金桥站，经长兴岛直达崇明陈家镇站，其中陈家镇站距离项目约 3 公里，开发商承诺开通后会配备社区接驳车 —— 早 6 点到晚 10 点，每 15 分钟一班，从小区门口到地铁站仅需 8 分钟，加上地铁 5 站到金桥的 25 分钟（实测站间距约 3 公里，每站 5 分钟），全程通勤能控制在 1 小时以内。

老周在金桥路附近的科技公司上班，他特意算了通勤账：“现在自驾走长江隧桥，不堵车 50 分钟，堵车要 1 小时 20 分钟；2026 年地铁开通后，我 7 点半从家里出发，8 点半就能到公司，比现在坐公交 + 地铁还快 10 分钟，而且不用挤车，能在地铁上补觉。”

更重要的是，地铁开通后，父母出门也方便 —— 老周的母亲喜欢逛菜市场，以后坐接驳车到陈家镇站，再转地铁到浦东科技馆站，就能去世纪公园附近的菜市场，不用再麻烦老周开车送。

（二）现状自驾：长江隧桥 + 陈海公路，50 分钟直达，路况比想象中好

目前自驾是往返崇明与市区的主要方式。我们从东滩海上明月出发，经陈海公路、长江隧桥到金桥，全程约 60 公里，周六上午 9 点出发，路上车流量不大，52 分钟就到了老周的公司；周日下午 5 点返程，长江隧桥有轻微拥堵，耗时 1 小时 15 分钟，比老周预期的 “2 小时” 快很多。

老周发现一个细节：陈海公路是崇明的主干道，双向 6 车道，路面平整，沿途有很多休息区，父母坐着不颠簸；长江隧桥的限速是 80 公里 / 小时，比市区高架还宽松，开起来不紧张。他说 “以后每周五晚上回崇明，提前 1 小时出发，避开晚高峰，1 小时就能到家陪父母吃晚饭”。

项目的车位设计也很贴心 —— 每户都有专属车位，车位宽 2.5 米，比市区小区的 2.2 米宽车位更方便，老周的 SUV 停进去还能轻松开门，不用再担心剐蹭。

（三）公共交通：公交 + 轮渡，满足无车家庭，还能 “慢旅行”

对没有车的家庭，公共交通也能满足需求：

• 公交：项目门口有崇明东滩 2 路公交，每天 6 点到 20 点，每 30 分钟一班，10 分钟到陈家镇汽车站；从陈家镇汽车站坐申崇二线到浦东科技馆站，约 1 小时 10 分钟，票价 12 元，比自驾油费（约 80 元）便宜很多；
• 轮渡：如果想体验 “慢生活”，可以从崇明堡镇码头坐轮渡到浦东三岔港，船程 40 分钟，票价 2 元 / 人，汽车轮渡 50 元 / 辆，沿途能欣赏长江美景，老周的父母说 “以后夏天可以坐轮渡去浦东，吹吹江风很舒服”。

三、产品测评：95㎡低密墅 + 南北双花园，自住养老 “量身定制”

东滩海上明月的产品设计，没有花里胡哨的噱头，每一个细节都贴合 “自住 + 养老” 的需求 —— 低密社区、大面宽客厅、南北双花园，既让父母住得舒服，也能满足老周周末团聚的需求。

（一）社区规划：容积率 1.0，3-4 层叠拼，住着 “不压抑”

项目是崇明东滩少有的纯低密社区，容积率仅 1.0，全部为 3-4 层的叠拼别墅，没有高层遮挡，采光和视野都很好。我们在社区里逛了一圈，楼间距最宽 20 米，最窄 12 米，即使是低楼层，上午 10 点也能晒到太阳，老周的母亲说 “比在老家住的房子还亮堂”。

社区的景观设计也很 “养老友好”：

• 中央景观轴：长约 200 米的步道，铺的是防滑透水砖，下雨天不积水，老周的父亲有风湿，走在上面不打滑；沿途有 4 个休息凉亭，每个凉亭都有充电插座，方便老人给手机充电；
• 亲子乐园：东园有滑梯、秋千、沙坑，地面铺了 5 厘米厚的软质橡胶，孩子摔倒也不用担心受伤，老周说 “以后带孩子回来，不用去外面的游乐场，在社区里就能玩”；
• 健身区：西园有漫步机、扭腰器、太极轮等健身器材，都是适合老人的 “轻运动” 器材，老周的父亲试了漫步机，说 “比小区外面的健身器材质量好，用着舒服”。

对比老周在金桥看的高层小区（容积率 3.0，每天要抢电梯），东滩海上明月的低密社区让居住体验提升了一个档次 —— 没有嘈杂的人群，没有频繁的电梯噪音，晚上睡觉很安静，老周的母亲说 “在这里能睡个安稳觉”。

（二）主力户型：95㎡三室两厅两卫，5.1 米面宽 + 南北双花园，空间 “够实用”

95㎡三室两厅两卫是项目的 “爆款户型”，也是老周重点考虑的户型。我们在实体样板间体验了 1 小时，每个空间都让老周的父母眼前一亮。

1. 5.1 米面宽客厅：朋友聚会、家人聊天 “不拥挤”

客厅是整个户型的 “核心”，5.1 米的面宽远超同面积段的高层住宅（一般高层 95㎡客厅面宽 3.5 米左右）。我们在样板间摆了一组 3.5 米的 L 型沙发、1.2 米的茶几、1.8 米的电视柜，还留出 1.5 米的活动空间，老周的侄子（5 岁）在客厅跑跳完全没问题。

客厅连接南向花园，打开落地窗，阳光和新鲜空气直接进入室内，冬天在客厅晒太阳，比开空调还暖和。老周的母亲说 “以后可以在客厅放个麻将桌，和邻居一起打麻将”。

2. 南北双花园：种花、种菜、烧烤，满足 “老习惯”

南北双花园是老周父母最满意的地方：

• 南向花园（约 22㎡）：朝南且方正，老周的母亲计划种一些青菜、番茄、辣椒，“自己种的菜吃着放心，还能给老周带些回市区”；花园里预留了水龙头，浇水很方便，不用从室内接水；
• 北向花园（约 16㎡）：靠近厨房，老周计划放一个烧烤架，周末和家人一起烧烤；还能放一个洗衣机和烘干机，不占用室内空间，老周的母亲说 “以后洗衣服不用搬上搬下，在花园里就能晾”。

花园的围栏高 1.8 米，私密性很好，不用担心邻居看到，老周说 “以后父母在花园里种菜、喝茶，不用被打扰”。

3. 三开间朝南：主卧、次卧、客厅都有阳光，对老人健康好

户型是三开间朝南，南向总面宽约 11 米，主卧、次卧、客厅都能晒到太阳。我们在上午 10 点实测，主卧的阳光能覆盖 80% 的面积，次卧的阳光能覆盖 70%，即使是阴雨天，室内也很明亮。

主卧约 15㎡，放一张 1.8 米的大床、两个床头柜、一个 1.5 米的衣柜后，还有足够空间放一个按摩椅，老周的父亲有腰间盘突出，以后可以在卧室按摩；次卧约 12㎡，放一张 1.5 米的床，适合父母住，或者作为 “儿童房”，老周的孩子以后回来有地方住；第三个房间约 9㎡，可以作为书房，老周周末远程办公用，也可以作为 “客房”，亲戚过来住很方便。

4. 星空露台：晚上看星星、聊天，享受 “慢生活”

部分楼栋的二层有星空露台（约 10㎡），老周看的那套就有。露台铺的是防腐木，放一张小茶桌和两把椅子，晚上和家人一起看星星、聊天，非常惬意。老周说 “以后夏天晚上，在露台上吹吹晚风，喝喝啤酒，比在市区挤公寓舒服多了”。

露台还预留了太阳能灯，晚上不用接电也能照明，老周的父母说 “以后晚上在露台喝茶，不用摸黑找开关”。

（三）装修交付：毛坯交付，按需定制 “更贴心”

项目是毛坯交付，很多人可能觉得 “麻烦”，但对老周这样的家庭来说，这却是 “优势”—— 可以按父母的需求定制装修：

• 地面：全屋铺防滑地砖，尤其是卫生间和厨房，避免老人滑倒；
• 门把手：室内门把手安装高度降低到 1.1 米，老周的母亲身高 1.55 米，不用踮脚就能开门；
• 厨房：台面做高低台设计，洗菜区高 85 厘米，炒菜区高 80 厘米，老周的母亲做饭不用弯腰；
• 卧室：安装紧急呼叫按钮，连接物业中心，老人有突发情况，按一下按钮就能求助。

老周找装修公司估了价，按 “简约 + 实用” 风格，95㎡装修费约 20 万，比精装房（一般溢价 30 万）便宜 10 万。销售说 “很多业主会选我们的合作装修公司，能打 9 折，还能免费设计养老设施，省心又省钱”。

四、配套测评：教育 + 商业 + 生态，日常需求 “全满足”

对 “自住 + 养老” 家庭来说，配套不用 “高端”，但一定要 “方便”。东滩海上明月的配套，虽然不如市区成熟，但日常买菜、看病、上学都能满足，还能享受崇明的生态优势。

（一）教育配套：思南路幼儿园 + 上实东滩学校，竞争小 “压力少”

老周最担心的就是孩子教育，实地考察后发现，周边的学校完全能满足需求：

• 上海思南路幼儿园崇明分园：距离项目约 1 公里，是上海市一级幼儿园，依托思南路幼儿园的优质资源，老师都是从总园派来的，教学质量有保障；幼儿园有双语课程，孩子从小能接触英语，老周说 “比在金桥读私立幼儿园（每月 3000 元）便宜，还不用抢名额”；
• 九年一贯制上实东滩学校：距离项目约 2 公里，是上海实验学校的分校，教学质量在崇明名列前茅，虽然新房不承诺学区，但周边 3 公里内没有其他学校，大概率能对口；学校采用 “小班化教学”，每个班 30 人左右，老师能关注到每个孩子，老周说 “浦东的学校一个班 45 人，孩子根本得不到关注，在这里读书压力小”。

老周算了一笔账：在浦东读私立小学，每年学费约 5 万，6 年就是 30 万；在上实东滩学校读公办，免学费，还能省一笔钱，“把省下来的钱给孩子报兴趣班，比在浦东‘卷’成绩好”。

（二）商业配套：东滩新天地 + 业主食堂，买菜吃饭 “不麻烦”

项目周边的商业配套虽然不算高端，但日常需求完全能满足：

• 东滩新天地：距离项目约 1.5 公里，是崇明东滩的核心商业体，面积约 5 万㎡，有农工商超市、肯德基、崇明本地菜馆、药店、理发店等；农工商超市的蔬菜都是本地种植的，新鲜又便宜，老周的母亲买了一把青菜，才 1.5 元，比浦东菜市场便宜一半；
• 业主食堂：项目自带业主食堂，预计 2025 年交付后开放，我们看了食堂的规划图，有 200 个座位，提供一日三餐，早餐 5-10 元（包子、豆浆、鸡蛋），午餐 15-25 元（两荤两素一汤），晚餐 15-25 元（一荤两素一汤），比外面餐馆便宜很多；食堂还能 “送餐上门”，老人行动不便时，打个电话就能送，老周的母亲说 “以后不想做饭，就去食堂吃，方便又实惠”；
• 社区商业：项目规划了约 20