原告买小产权房起诉，胜诉确认使用权 北京房地产律师分析案例

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原告与他人共同购买小产权房，对方将份额无偿赠与原告后去世，原告起诉要求确认房屋使用权，法院最终支持诉求！近日，北京市房山区人民法院的判决，为 “小产权房份额赠与后的使用权确权” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2010 年：共同购房，取得小产权房权利证书

2010 年 5 月 8 日，李红（原告，胜诉方）与张强（案外人，化名）共同与甲公司一分公司（开发商，化名）签订《房屋买卖合同》，约定：二人共同购买 “一号房屋”（房山区小产权房），总价款 33.6225 万元。

合同签订后，李红与张强全额支付购房款，甲公司一分公司交付房屋，并为二人办理了房屋权利证书，明确 “一号房屋” 权利人为李红、张强，二人共同享有该房屋权益。

2. 2011 年：签订赠与协议，张强将份额赠与李红

2011 年 12 月 27 日，在乙律师事务所律师见证下，李红与张强签订《房屋赠与协议书》，约定：张强自愿将其对 “一号房屋” 享有的全部份额无偿赠与李红，李红同意接受赠与。协议签订后，张强将房屋相关权利凭证交付李红，“一号房屋” 自此由李红单独支配使用，张强未再主张任何权利。

3. 2023 年：张强去世，原告起诉确认使用权

2023 年 1 月 4 日，张强去世。2023 年 11 月，李红为明确 “一号房屋” 使用权归属，向甲公司一分公司提出申请，要求变更房屋权利证书中 “权利人” 内容，确认使用权归其个人所有，但甲公司一分公司迟迟未予办理。为维护自身权益，李红起诉至法院，诉求：判令确认 “一号房屋” 的使用权归自己所有；诉讼费由甲公司一分公司承担。

甲公司一分公司经法院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

二、案件分析

1. 争议焦点

李红与张强签订的《房屋赠与协议书》是否合法有效？

李红是否有权主张 “一号房屋” 的使用权归其个人所有？

2. 胜诉关键：赠与协议有效，使用权归属清晰

（1）《房屋赠与协议书》合法有效，赠与关系成立

法律依据：《民法典》第六百五十七条（赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同）、第一百四十三条（民事法律行为有效需具备 “行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定”）。

事实推导：① 张强签订赠与时具备完全民事行为能力，《房屋赠与协议书》系其真实意思表示，李红明确接受赠与，符合赠与合同的成立要件；② 协议经律师见证，程序规范，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；③ 协议签订后，张强已实际履行赠与义务（交付权利凭证、由李红实际使用房屋），赠与关系合法成立。

（2）李红已取得房屋全部权益，有权主张使用权

法律依据：《民法典》第一百一十三条（民事主体的财产权利受法律平等保护）、第二百三十五条（无权占有不动产的，权利人可请求返还原物）。

事实推导：① 李红与张强原系 “一号房屋” 共同权利人，张强通过合法赠与将其份额转移给李红后，李红已成为房屋的唯一实际权利人；② 2011 年至今，“一号房屋” 一直由李红支配使用，张强及相关利害关系人未提出异议，李红对房屋的占有使用具有合法性；③ 甲公司一分公司作为开发商，已履行交房及办理初始权利证书的义务，李红基于合法赠与取得全部权益，主张确认使用权于法有据。

（3）被告缺席应诉，视为放弃权利，应承担不利后果

法律依据：《民事诉讼法》第一百四十七条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决）。

事实推导：甲公司一分公司未到庭应诉，未对李红的诉求及提交的《房屋买卖合同》《赠与协议书》、付款凭证等证据提出异议，视为放弃答辩、质证权利，法院可依据现有证据直接认定案件事实，支持李红的诉讼请求。

三、裁判结果

原告李红对位于北京市房山区 “一号房屋” 享有使用权；

本案案件受理费由甲公司一分公司负担。

四、案件启示

1. 小产权房买受人及受赠人（如李红）避坑：3 个关键动作

签订书面协议，明确权利归属：购买或受赠小产权房时，务必签订书面合同（买卖合同、赠与协议等），明确房屋位置、份额、权利义务等内容，必要时可通过律师见证、公证等方式强化协议效力，避免 “口头约定” 引发争议。

留存履约证据，固化事实依据：妥善保管购房款支付凭证、赠与协议、权利证书、房屋交接记录、物业费 / 水电费缴费单据等，证明 “付款 - 占有 - 使用” 的完整事实，为确权维权提供支撑。

及时主张权利，避免时效风险：当权利归属出现争议或需要变更登记（备案）时，应及时与相关方沟通，沟通无果可通过诉讼确权，避免因 “长期拖延” 导致证据灭失或超过诉讼时效。

2. 小产权房赠与人（如张强）警示：2 个 “需注意”

赠与需谨慎，明确意思表示：赠与房屋份额前应充分考虑，签订书面赠与协议并明确 “无偿赠与” 的意思表示，避免因 “未书面约定” 导致赠与行为被否认。

履行交付义务，完成权利转移：赠与协议签订后，应及时交付房屋及相关权利凭证，确保受赠人实际取得房屋权益，避免 “协议签订后反悔”，否则可能承担违约责任。

3. 开发商（如甲公司一分公司）提醒：配合权利确认，履行协助义务

开发商对小产权房虽无办理正规不动产登记的义务，但在买受人因赠与、继承等原因需变更权利归属证明时，应基于客观事实配合出具相关说明或协助办理内部备案手续，避免因消极应对引发诉讼。

4. 核心提醒：小产权房维权，“协议合法 + 证据充分” 是关键

本案中李红胜诉的核心，在于 “赠与协议合法有效 + 长期实际使用 + 证据链完整”。小产权房虽无法办理正规房产证，但使用权、占有权受法律保护。涉及小产权房的交易、赠与等行为，需注重书面协议的规范性和证据的留存，一旦出现权利争议，可通过诉讼确认权益，维护自身合法使用权利。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）