买房未过户被查封，起诉排除执行胜诉 北京房地产律师解读

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原告 8 年前买的房子，因原房主未还清贷款迟迟未过户，后因原房主欠债被法院查封，原告提起执行异议被驳回后起诉维权，最终法院认定原告权益足以排除执行！近日，北京市通州区人民法院的判决，为 “已购房屋未过户却被查封” 的纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2014-2016 年：高明购房抵押，后转售孙伟

2014 年 9 月 23 日，高明（被告二，化名）向甲银行（河北银行香河支行）贷款 19.8 万元，购买河北省廊坊市香河县 “一号房屋”（商服用地 / 公寓，48.35㎡），并以该房屋设定抵押，借款期限至 2024 年 9 月 23 日。2021 年 3 月 18 日，“一号房屋” 登记至高明名下，仍处于抵押状态。

2016 年 8 月 10 日，经乙公司居间，高明与孙伟（原告，胜诉方）签订《房屋买卖合同》，约定：高明将 “一号房屋” 以 48 万元出售给孙伟；孙伟支付 46.5 万元后，剩余 1.5 万元作为过户押金，待过户完成后支付；高明需在拿到房产证 7 日内注销抵押，双方办理过户。

2. 2016 年至今：孙伟付款占房，过户因抵押受阻

合同签订后，孙伟按约履行付款义务：2016 年 8 月 10 日转账 30 万元、2017 年 9 月 22 日转账 10 万元、2018 年 8 月 10 日现金支付 1 万元、2019 年 1 月 18 日现金支付 1 万元，2020-2022 年通过微信转账累计 3.5 万元，共计支付 46.5 万元。

2016 年 8 月，高明将 “一号房屋” 交付孙伟，孙伟随即装修入住，并持续支付物业费、公共照明费、垃圾清运费、取暖费及水电费用，乙物业公司出具《证明》确认孙伟为房屋实际住户。

因高明一直未还清甲银行贷款，房屋抵押未注销，导致 “一号房屋” 始终无法过户至孙伟名下。

3. 2023 年：房屋被查封，孙伟维权

2023 年 3 月，通州法院就李刚（被告一，化名）与高明、刘艳（被告三，化名）民间借贷纠纷一案作出判决，判令高明、刘艳偿还李刚借款本金及利息共计 91 万余元。因高明、刘艳未履行义务，李刚申请强制执行，通州法院于 2023 年 9 月 25 日查封 “一号房屋”。

孙伟提出执行异议，2023 年 11 月 29 日，通州法院裁定驳回异议请求。孙伟不服，提起诉讼，主张解除对 “一号房屋” 的查封，并将剩余 1.5 万元购房款汇至执行案款账户。截至 2024 年 5 月 24 日，高明尚欠甲银行贷款本金 8944.82 元未偿还。

二、案件分析

1. 争议焦点

孙伟是否为 “一号房屋” 的合法权利人？

孙伟的权利是否符合排除执行的法定条件？

2. 胜诉关键：完全符合排除执行的四大法定要件

（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第一项。

事实推导：2016 年 8 月 10 日，孙伟与高明签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订时间远早于 2023 年 9 月 25 日的查封时间，完全符合 “查封前签订” 的要求。

（2）查封前已合法占有该不动产

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第二项。

事实推导：2016 年 8 月高明交付房屋后，孙伟随即装修入住，并提交了 2016 年至今的装修渣土清运费收据、物业费、公共照明费、垃圾清运费、取暖费及水电缴费凭证，乙物业公司亦出具证明确认其居住事实。上述证据形成完整链条，证明孙伟在查封前已合法占有房屋。

（3）已按约定支付大部分价款，剩余价款已交付执行

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第三项。

事实推导：合同约定总房款 48 万元，孙伟已累计支付 46.5 万元，占总房款的 96.88%。诉讼中，孙伟主动将剩余 1.5 万元购房款汇至执行案款账户，完全履行了付款义务，符合 “已支付全部价款或按约定支付部分价款且剩余价款交至执行” 的条件。

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记

法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条第四项。

事实推导：“一号房屋” 未过户的根本原因是高明未还清甲银行贷款，房屋抵押未注销，并非孙伟的过错。孙伟多次催促高明办理过户，且在诉讼中主动支付剩余房款，已尽到买受人的合理义务，符合 “非因自身原因未过户” 的要求。

三、裁判结果

不得执行位于河北省廊坊市香河县 “一号房屋”。

四、案件启示

1. 房屋买受人（如孙伟）避坑：3 个关键动作

签订规范合同，明确过户责任：购房时务必签订书面买卖合同，明确约定房屋价格、付款方式、抵押注销时间、过户期限及违约责任，尤其要注明 “因出卖人原因导致无法过户的责任承担”，避免纠纷。

及时占有房屋，留存使用证据：支付房款后尽快接收房屋，留存装修合同、缴费凭证（物业费、水电费等）、居住证明等，形成 “合法占有” 的完整证据链，强化自身权利主张。

关注房屋状态，主动应对风险：定期查询房屋产权及抵押状态，若发现出卖人未按约定注销抵押，及时通过书面形式催告并留存记录；房屋被查封后，第一时间提起执行异议及执行异议之诉，同时准备好剩余房款，积极配合法院处理。

2. 房屋出卖人（如高明）警示：2 个 “不可为”

不可隐瞒抵押状态，拖延过户：出卖人需如实告知房屋抵押情况，按合同约定及时注销抵押并协助过户，因自身债务导致房屋被执行的，需承担赔偿买受人损失的责任。

不可拖欠贷款，损害买受人权益：以房屋抵押借款的，需按时还款，避免因贷款未清导致房屋无法过户，进而引发买受人维权，造成自身额外的法律风险。

3. 申请执行人（如李刚）提醒：查封前核查房屋实际情况

申请强制执行前，应通过实地调查、查询房屋使用记录等方式，核实房屋是否存在 “已出售、他人实际占有” 等情形。若发现房屋已被第三方合法购买并占有，需谨慎申请查封，避免因第三方享有排除执行权益导致查封被解除，影响自身债权实现。

4. 核心提醒：购房未过户，“证据留存 + 主动维权” 是关键

本案中孙伟胜诉的核心，在于 “8 年前签订合法合同、持续占有使用、完整付款证据 + 及时维权”，完全符合排除执行的四大要件。购房时若因客观原因无法立即过户，买受人需注重证据留存，密切关注房屋状态，一旦出现风险及时通过法律途径维权，才能有效保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）