婚前购房离婚后分配，法院按实际情况确定归属与补偿 律师解读案例

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离婚后因婚前购买的房屋和车位归属产生争议，原告主张 “借名买房”，被告称 “委托代办 + 赠与”，双方均无直接证据，法院最终结合出资、还贷、使用等事实，判房屋车位归被告所有，由被告向原告支付 340 万补偿款！近日，某法院的判决，为 “恋爱期间共同购房、离婚后财产分割” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2013-2014 年：恋爱期间购房买车位，登记在被告名下

2012 年，李娜（原告，胜诉方）与王浩（被告）相识相恋，2014 年举办婚礼，2015 年 10 月 19 日登记结婚（双方均为初婚，无子女）。

购房经过：2013 年 8 月 24 日，王浩与甲房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买 “一号房屋”（面积 141.58㎡，总价 264.59 万元）。首付款 79.59 万元由李娜账户分两笔支付（2013 年 2 月付 2 万、3 月付 77.59 万），剩余 185 万元以王浩名义办理贷款。

买车位经过：2014 年 4 月 13 日，李娜向甲房地产公司支付 15.9 万元，以王浩名义购买 “一号车位”（系 “一号房屋” 配套设施）。

其他出资：2014 年 6 月 21 日，李娜支付 “一号房屋” 契税、维修基金 12.08 万元，及供热费、物业费 4252.2 元。2016 年，“一号房屋” 不动产权证办至王浩名下。

2. 2019-2022 年：婚姻破裂，离婚后起纠纷

2019 年，李娜首次起诉离婚被驳回；后再次起诉，2022 年 10 月 26 日，双方经北京市第三中级人民法院调解离婚，约定 “一号房屋”“一号车位” 另案处理。

还贷情况：2019 年 9 月前，贷款由李娜转账至王浩账户偿还；2019 年 9 月后，王浩自行还贷。截至 2024 年 6 月，剩余贷款本金 143.97 万元。

房屋使用：2019 年 12 月后，王浩将 “一号房屋” 对外出租，自认月租金约 6500 元。

3. 核心争议：房屋车位归属与款项性质

李娜主张：“一号房屋”“一号车位” 系 “借名购买”——2013 年因自身社保断缴，不符合北京购房政策，故借王浩名义购买，自己独立出资并还贷至 2019 年 8 月，应归自己所有。

王浩抗辩：系 “委托李娜代办购房”，首付款 60 万元系父亲王建国（化名）2013 年 9 月转账给李娜的 “还款”，剩余首付款是李娜 “为结婚表诚意的赠与”；还贷系李娜 “维系恋爱关系的赠与”；房屋车位由自己掌控，证件由自己保管，应归自己所有。

关键分歧：李娜无 “借名合意” 直接证据，王浩无 “委托代办”“赠与” 直接证据；双方确认 “一号房屋” 现价值 620 万元、“一号车位” 现价值 16 万元。

二、案件分析

1. 争议焦点

“一号房屋”“一号车位” 是否构成 “借名购买” 或 “委托代办”？

首付款、还贷等款项性质如何认定？

房屋车位应如何分割，补偿款如何确定？

2. 裁判逻辑：无直接证据时，按 “常理 + 事实综合认定”

（1）“借名”“委托”“赠与” 均不成立，应认定为 “为结婚共同购买”

法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对主张的事实需提供证据证明，否则承担不利后果）。

事实推导：① 李娜未提交 “借名买房” 的书面协议、沟通记录等直接证据，无法证明双方达成借名合意；② 王浩未提交 “委托代办” 的授权书、“赠与” 的承诺书等直接证据，其主张亦无依据；③ 购房买车位发生在恋爱期间，随后双方举办婚礼、登记结婚，结合 “为结婚筹备共同财产” 的一般常理，应认定为 “双方为结婚共同购买”。

（2）款项性质：父亲 60 万系 “对双方的赠与出资”，原告还贷含 “婚前财产”

王建国 60 万转账：王浩称是 “偿还李娜垫付的首付款”，李娜称是 “向王建国的借款且已偿还”（提交 2013-2015 年转账记录，显示自己及乙公司向王浩及父母转账 106.99 万元，王浩向自己转账 54 万元）。法院认为，结合双方恋爱结婚背景，该 60 万更符合 “父母对子女及配偶的购房赠与出资”，李娜的后续转账可视为 “对父母出资的回报”。

还贷款项：王浩主张李娜还贷系 “赠与”，但未举证李娜有其他收入来源；法院认定，李娜婚前还贷部分应包含其婚前财产，婚后还贷为双方共同投入。

（3）分割原则：兼顾登记、出资、使用，酌情确定补偿

法律依据：《民法典》第一千零八十七条（离婚时夫妻共同财产，协议不成的，根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决）。

事实推导：① 房屋车位登记在王浩名下，且王浩婚后自行还贷并掌控出租收益，判归其所有更便于执行；② 李娜支付了首付款、车位款、税费等大额款项，且婚前还贷含个人财产，应获得合理补偿；③ 结合房屋车位现价值 636 万元、剩余贷款 143.97 万元，酌情确定王浩向李娜支付 340 万元补偿款。

三、裁判结果

被告王浩名下 “一号房屋” 归王浩所有，剩余贷款由王浩负责偿还；

被告王浩名下 “一号车位” 归王浩所有；

被告王浩于本判决生效后 180 日内，向原告李娜支付补偿款 3400000 元。

四、案件启示

1. 恋爱 / 婚前共同购房：3 个 “必做动作”

明确合意，书面固定：无论是 “共同购买”“借名购买” 还是 “委托代办”，务必签订书面协议，明确房屋归属、出资比例、还贷责任、过户条件等，避免 “口说无凭”。

留存凭证，标注用途：所有出资（首付款、车位款、税费、还贷）均通过银行转账，备注 “购房款”“车位款”“还贷” 等字样；保管好购房合同、付款票据、还贷记录等，形成完整证据链。

谨慎登记，提前约定：房屋登记在一方名下时，需在协议中明确 “登记不影响实际权益”；若登记在双方名下，可约定按份共有比例，避免离婚时争议。

2. 离婚财产分割：2 个 “关键提醒”

举证优先，聚焦 “直接证据”：主张 “借名”“赠与”“借款” 等，需提供书面协议、沟通记录、证人证言等直接证据；无直接证据时，法院将结合 “交易背景、常理、双方行为” 综合判断。

理性协商，兼顾 “实际情况”：分割时不仅看登记和出资，还会考虑房屋使用、还贷能力、照顾弱势方等因素；若协商不成，可申请对房屋价值评估，确保补偿公平合理。

本案的核心教训在于 “未提前固定合意、留存证据”—— 恋爱期间的财产往来易因 “情面” 忽视书面约定，离婚时却因举证困难陷入被动。无论是婚前购房还是婚后财产处置，“书面化、留证据” 不是 “不信任”，而是对双方权益的明确保障，更是避免纠纷、维系关系的理性选择。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）