方隅在上海吴泾用3个策略打赢租住“细分战”

作者 | 梁秀杰 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨

在租住市场还在户型与装修的轮回中内卷，方隅服务公寓却在上海吴泾交出一份全新「破局样本」——不做“什么都能满足，却样样不精”的万能公寓，而是精准锚定细分人群，用产品说话，凭场景留人。

它不仅是一个新项目开业，更是一场关于“她需求”、“圈层社交”、“产业居住融合”的创新实验。从高度定制化的女性主题楼层，到悬挑270°的观景社交平台；从聚焦单身与双人租户的户型配比，到与高新产业带紧密衔接的选址逻辑……

方隅正在用近乎极致的产品主义，重新回答这样一个问题“什么样的公寓，才真正值得长期停留”。

与其说这是一次新项目亮相，不如说它是一次针对细分客群的精准「产品宣言」。它清晰地揭示了头部品牌如何通过“深度用户细分、场景化定制和社群价值挖掘”来构建新的竞争壁垒。

产品设计

从提供“房间”到“解决方案”

上海吴泾方隅服务公寓的产品设计突破了传统公寓简单提供“一个房间”的逻辑，展现出高度的精细化与模块化思维，实现了从基础居住功能向场景化解决方案的升级。

上海吴泾方隅服务公寓项目基础数据

数据来源：公开信息、睿和智库整理

一、精准户型策略，锚定细分客群

项目在产品策略上表现出高度的策略性。总计810套房源中，40㎡单间占比高达86.05%，60㎡一居室占比13.7%，两者共同构成绝对主力。这一配比明确指向单身及双人无孩家庭，精准匹配该群体对独立空间、功能完整与可控租金的核心诉求。

另有2套118㎡两房作为产品线的补充，兼顾品牌调性与多元可能性，满足小众的家庭或合租需求，体现出产品线的逻辑完整性。

上海吴泾方隅服务公寓户型配比

数据来源： 公开信息、睿和智库整理

二、方隅5.5主题产品创新与深度定制

项目开创性地打造了大规模、成体系的女性主题楼层，提供88间定制化房源，标志着长租公寓产品从“批量复制”迈向了“圈层定制”的新阶段。这绝非流于表面的“粉色营销”，而是基于深度用户洞察的功能性重构与价值赋能。

1、视觉系统构建身份认同。项目采用“爱马仕橙”或“普拉达绿”等轻奢色系进行跳色搭配，通过色彩心理学营造时尚、精致的氛围，精准触达目标客群的审美偏好。

上海吴泾方隅服务公寓“爱马仕橙”样板间

2、功能模块的战略性重构。最具创新性的在于——将传统沙发区替换为“直播桌+收纳柜”的复合功能模块，并将梳妆台与桌面进行一体化整合。这一设计直击目标用户——美妆博主、电商从业者及注重仪容的白领女性等群体的痛点，将“居住空间”升级为融合“居家办公（直播）、美妆、高效收纳”的赋能场景。

上海吴泾方隅服务公寓专属设计梳妆区

3、收纳系统升级为核心卖点。针对性设计的L型超大收纳系统，有效解决都市女性衣物、鞋包等的收纳难题，将收纳从基础功能转化为具有吸引力的溢价点。

这一实践表明，有效的产品细分能够在有限的投入下，实现价值跃升，为行业提供了可复制的创新路径：即通过对特定圈层生活方式的深度解构，实现精准的产品定制，从而开辟差异化赛道并构建可持续溢价能力。

公区战略

从「配套」到「社群」的运营升维

长租公寓的竞争力，正从“硬件比拼”转向“运营较量”。方隅5.5版本的公区战略，正是这一趋势的集中体现，其核心在于从标准化配套迈向社群化运营。

1、标准化+定制化结合的公区组合。在460㎡的大堂会所中，除了标配的台球区、书吧、影音室外，上海吴泾方隅服务公寓还新增了直播室、洽谈室、多功能自习室。这一组合精准回应了租户在工作、学习、社交及娱乐等方面的全场景需求，尤其契合当下远程办公、技能提升（如直播）和轻商务洽谈等新兴使用场景。

上海吴泾方隅服务公寓大堂会所

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2、打造标志性社交空间IP。项目还创新推出200㎡的悬挑270°观景社交平台，已成为极具吸引力的空间亮点和社群孵化场。这一空间融合休闲卡座、户外烧烤、景观吧台及屋顶观星功能，打造出集艺术创意与社交活力于一体的屋顶花园，将多元艺术体验融入每一个社交话题场景。

该空间显著突破了传统公区的功能边界，不仅利于举办各类主题活动，增强租户粘性与社区归属感，也有效助推续约率和品牌口碑的提升。

上海吴泾方隅服务公寓悬挑270°观景社交平台

此外，项目的选址策略也延续了方隅一贯的精准投资逻辑。上海吴泾方隅服务公寓位于上海闵行区莲花南路，距离地铁15号线永德路站仅200米。其核心价值在于紧密串联了紫竹高新区、漕河泾等产业高地，这意味着项目提前锁定了大量来自沿线高科技产业园的高学历、高收入租户群体。

这一定位超越了简单的“地铁房”逻辑，呈现出典型的“产业驱动型”租赁社区特征。不仅提前锁定优质客源，保障未来出租率的稳定性，也体现出长租公寓选址的新趋势：由市中心核心区向外延展，更注重与产业布局、人才流入方向同频。在价值潜力区域提前卡位，服务于特定通勤需求的客群，最终实现更高的资产回报与持续稳定的入住表现。

长租公寓的下半场

是“用户运营”的战争

上海吴泾方隅服务公寓不仅是一个项目，更是一种信号：长租行业正在进入以用户为中心、以资管为终局、以细分立品牌的新阶段，其给行业带来的启示在于：

1、细分再细分，从“群体”走向“圈层”。市场已无法用“青年公寓”或“服务式公寓”一言以蔽之。未来成功的产品必然是精准切入“她经济”、“直播经济”、“宠物经济”等细分圈层，围绕特定人群进行深度定制，实现从“满足需求”到“塑造场景”的跨越。

2、空间即服务，超越物理空间的价值延伸。公寓提供的不是四面墙，而是一个包含硬件、软件、社群和服务的一站式生活解决方案。租金只是价值入口，未来真正的增值潜力在于延伸出的增值服务生态，如商务洽谈、健康管理等，构建“居住+”的多元收益模式。

3、以用户洞察驱动产品创新。能否真正理解细分客群的生活与工作方式，已成为产品成败的关键。通过模块化、可定制的设计策略，实现空间功能与用户需求的高度匹配——如女性主题房中的梳妆台及直播桌一体化设计——才能在同质化竞争中建立溢价能力。

4、从“租户”到“粉丝”的社群运营转化之路。物理空间必须转化为具有黏性的社交场域。方隅通过悬挑社交平台、主题公区等空间赋能，结合高频高质量的社群活动，构建社区认同感和归属感，最终实现用户从“租户”到“粉丝”的转变，构建品牌的护城河。

5、资产管理的深度，通过极致的产品力提升资产价值。项目的终极目标是通过极致的产品与运营，获得更高的租金溢价和资产估值，这也是打通“投融建管退”全链条的关键。吴泾项目表明，只有将用户思维与资管思维深度融合，才能真正实现租赁住房的长期价值最大化。

结语

上海吴泾方隅服务公寓不再是一个传统的住宿产品，它是一个精心设计的、旨在激发特定生活方式和社群活力的“线下社交平台”。它的出现，标志着头部长租公寓品牌之间的竞争，已经从地段、装修的竞争，彻底升维为 “用户洞察深度”与“场景运营能力”的终极较量。行业下半场的序幕，由此拉开。

（以上图片均为企业自供）