签房买卖合同，房主病逝继承人拒过户，买家起诉过户获支持

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父子俩与房主签订房屋买卖合同，房主病逝后其继承人以 “合同虚假、价格过低” 为由拒不过户，原告起诉 “要求继续履行合同”，法院最终支持原告诉求！近日，北京市大兴区人民法院的判决，为 “房屋买卖中出卖人去世后继承人履约” 纠纷提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2020 年：签订合同，支付首期房款

张建军（原告一，胜诉方）与张昊（原告二，张建军之子）系父子关系，与赵秀兰（已故，房屋原所有权人）为多年好友。2020 年 4 月 29 日，三人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：

赵秀兰将 “一号房屋”（大兴区商品房）以 180 万元出售给张建军、张昊；

付款方式：2020 年 4 月 27 日前支付首期 40 万元，过户后 1 个月内付 40 万元，过户后 3 个月内付剩余 100 万元；

过户约定：合同签订后 10 日内共同办理不动产转移登记。

合同签订前，张建军已通过 “理财款抵扣 + 转账” 支付首期 40 万元（2019 年 2 月理财款 36 万元 + 2020 年 4 月 28 日转账 4 万元），赵秀兰出具收条确认 “收到首期购房款 40 万元”，并签署《声明》，明确 “自愿低价出售，因张建军多年照顾，不存在欺诈、显失公平，是真实意思表示”。合同另有 3 名见证人签字（赵秀兰大学同学、朋友、侄女）。

2. 2020 年 5 月 - 11 月：房主与继承人先后去世，过户受阻

2020 年 5 月 13 日，赵秀兰因病去世（生前无配偶、子女，唯一继承人为母亲赵桂英）。2020 年 11 月 23 日，赵桂英去世，其继承人赵红梅（被告一，赵桂英之女）、赵红光（被告二，赵桂英之子）成为 “一号房屋” 的实际权利继承人。

张建军、张昊多次与赵红梅、赵红光协商过户事宜，二人以 “合同虚假、价格低于市场价、张建军侵占赵秀兰遗产” 为由拒绝配合，协商无果后，张建军、张昊提起诉讼。

3. 关键事实补充

原告占有使用证据：张建军自 2016 年起居住 “一号房屋”，提交 2017 年至今的物业费、供暖费、燃气费缴费凭证，及房屋装修合同、家具购买单据，证明长期合法占有并投入资金装修；

购房资格：张建军、张昊均通过大兴区购房资格核验，具备购房条件；

房屋查封情况：“一号房屋” 的司法查封系张建军、张昊申请，为保障自身权益，不存在无法过户的客观障碍。

二、案件分析

1. 争议焦点

《北京市存量房屋买卖合同》是否合法有效？

赵红梅、赵红光作为继承人，是否应继续履行合同协助过户？

被告主张 “先履行抗辩权”“合同价格过低” 是否成立？

2. 胜诉关键：合同真实有效，继承人应履约，被告抗辩无依据

（1）合同合法有效，意思表示真实

法律依据：《民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效需具备 “行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定”）。

事实推导：① 赵秀兰签订合同时虽住院，但病历显示其患 “子宫内膜癌”，未影响精神意识，具备民事行为能力；② 合同有赵秀兰签字捺印，配套《收条》《声明》均为其本人签署，明确 “自愿出售、首期款已收”，无证据证明存在胁迫、欺诈；③ 3 名见证人出庭佐证 “签订时在场，赵秀兰意思清晰”，进一步印证合同真实性；④ 张建军长期居住、装修房屋，支付相关费用，与合同约定形成完整证据链，证明合同已实际履行。

（2）继承人应继续履行合同，协助过户

法律依据：《民法典》第五百五十一条（债务人死亡的，其继承人应在遗产范围内履行债务）。

事实推导：① 赵秀兰去世后，赵桂英作为唯一继承人，应承受合同义务；赵桂英去世后，赵红梅、赵红光作为其继承人，需继续履行 “协助过户” 的合同义务；② “一号房屋” 无抵押、无其他查封（原告申请的查封不影响过户），具备过户条件，被告无理由拒绝履行。

（3）被告抗辩不成立，无事实与法律依据

“价格过低” 抗辩：① 被告提交的 “2020 年大兴区房价走势图” 无法反映 “一号房屋” 所在采育镇的实际价格（采育镇临河北，房价低于大兴核心区域，180 万元符合当时市场行情）；② 赵秀兰在《声明》中明确 “知晓市场价仍自愿低价出售，因张建军多年照顾”，属于合理的情谊考量，不违反公平原则，且未损害他人利益；

“先履行抗辩权” 抗辩：① 合同约定 “首期款 40 万元已支付，剩余款项过户后支付”，张建军已履行前期义务，被告无权以 “未付全款” 拒绝过户；② 被告主张 “张建军侵占赵秀兰遗产”，与本案房屋买卖合同非同一法律关系，可另案解决，不能作为拒不过户的理由；

“合同虚假” 抗辩：被告未申请笔迹鉴定，亦无证据证明 “合同内容篡改”“见证人签字虚假”，应承担举证不能的不利后果，该抗辩不成立。

三、裁判结果

被告赵红梅、赵红光继续履行张建军、张昊与赵秀兰于 2020 年 4 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起十五日内，协助张建军、张昊办理 “一号房屋”（大兴区）的产权过户登记手续，将该房屋所有权由赵秀兰转移登记至张建军、张昊名下；

本案诉讼费用由被告赵红梅、赵红光负担。

四、案件启示

1. 买受人（如张建军、张昊）避坑：3 个关键动作

完善合同与付款证据：签订房屋买卖合同时，需明确价款、付款方式、过户时间，留存出卖人签字的《收条》《声明》等；付款时优先转账，注明 “购房款”，现金付款需出具详细收条，避免后续争议。

长期占有留存凭证：若提前占有房屋，需保留物业费、水电费、装修合同等单据，证明 “实际使用”，强化合同履行的事实依据。

出卖人去世后及时维权：出卖人去世后，第一时间联系继承人协商过户，协商无果可起诉，并可申请房屋查封，防止继承人擅自处分房屋，保障自身权益。

2. 继承人（如赵红梅、赵红光）警示：2 个 “不可为”

不可否认合法合同，拒绝履行义务：继承人需在遗产范围内履行出卖人的合同义务，无证据证明合同无效或可撤销的，不得无故拒不过户，否则需承担违约责任。

不可滥用抗辩权，混淆法律关系：与合同无关的争议（如 “买受人侵占遗产”），应另案主张，不能以此拒绝履行过户义务，避免因不当抗辩导致败诉，额外承担诉讼费、执行费。

3. 核心提醒：房屋买卖，“证据留存 + 及时维权” 是底线

本案中张建军、张昊胜诉的核心，在于 “合同证据完整 + 实际履行痕迹清晰 + 及时申请查封保障权益”。房屋买卖涉及重大财产权益，建议：

签订合同时可邀请见证人在场，或对签订过程录音录像，固定意思表示；

出卖人身体不适时，可提前通过《声明》《遗嘱》等形式明确出售意愿，避免去世后继承人争议；

出现纠纷时及时咨询律师，通过法律途径固定权利，避免因拖延导致权益受损。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）