爆雷！又一房地产大佬跌下神坛，血亏13亿卖豪宅，他比许家印爷们

“李嘉诚在我朋友圈不算什么！”

这句令人震惊的话，出自祥祺集团的掌舵人陈红天。

曾几何时，陈红天以约355亿元人民币的财富跻身内地富豪榜前列，是中国地产界举足轻重的人物，而如今却连自己的豪宅都无力保全。

他位于山顶的奢华住宅，最终在2025年8月19日以7.9亿港元完成交易。

但与当初高价购入时相比，跌幅超过六成，损失高达13亿港元，打破了香港住宅市场有史以来的最大亏损纪录。

随着房地产行业经历剧烈震荡，陈红天也难逃变卖房产以偿还债务的命运，令人感慨万千。

陈红天的巅峰时期

事实上，陈红天最初的职业是职业中学教师。上世纪70年代，一次回乡探亲的经历，让他萌生了投身服装行业的想法。

随即，他果断辞去教职，仅带着200元便前往深圳打拼，并于1990年成功从深圳移民至香港。

最初，他的事业重心确实放在服装行业，但很快便察觉到房地产市场的巨大潜力，于是迅速将投资方向转向房地产开发，并成功打造了祺祥花园项目，积累了初步的资本与口碑。

2003年，祥祺集团正式注册成立，确立了以香港与深圳双总部并行的发展战略。

2012年两会期间，在深投资的全国政协委员及人大代表中，二十余位重量级企业家联合成立了“深圳市同心俱乐部”，陈红天被推举为首任主席。

这个组织并非普通商界社交平台，其成员名单堪称“深圳商界半壁江山”。

腾讯创始人马化腾、顺丰控股王卫、比亚迪王传福等众多知名企业家均位列其中，总计153位顶级富豪组成这个精英朋友圈。

根据官方数据，这些成员企业总资产一度突破4万亿元，年纳税额超过1000亿元，旗下拥有近百家上市公司及30余个全国知名品牌。

圈内人士曾形容，“同心俱乐部一张餐桌就能撬动深圳半个GDP”。

俱乐部成立后，在联合投资、资源共享、慈善事业、政策建议等多个领域展现出强大的协作能力。

陈红天作为组织核心人物，自然从中受益匪浅，这也为祥祺集团那段时期的迅速扩张提供了有力支撑。

尤其是2015至2017年，是祥祺集团扩张最为迅猛的阶段。

在此期间，陈红天大举投资香港及英国房地产市场，其中以山顶歌赋山道15号豪宅等顶级物业交易最为引人注目，他也因此成为地产投资界的重要人物。

他在香港以21亿港元购入山顶歌赋山道15号豪宅，创下当时亚洲顶级物业成交纪录。

并以45亿港元拿下红磡祥祺中心，这座15层海景甲级写字楼后来成为祥祺集团的香港总部。

在英国伦敦，他更是以4.1亿英镑（约合36亿人民币）现金收购了金丝雀码头金融区地标性写字楼20CanadaSquare，并将其更名为“伦敦祥祺中心”。

巅峰时期的陈红天可谓风光无限。

2022年，在“胡润全球房地产企业家榜”中，他以约355亿元人民币的身家位列内地第13位。

除了财富积累，他还获得多项荣誉：被授予香港太平绅士（终身）、获得北京对外经济贸易大学经济学博士学位并担任客座教授，2016年和2018年分别荣获第三届和第四届鹏城慈善奖。

那几年的陈红天确实有理由骄傲。

他所收购的伦敦祥祺中心地理位置优越，世界最大石化企业英国石油公司、权威金融评级机构标准普尔均是其租户，年租金回报率高达5.35%。

在香港，他的豪宅位于名流聚集的山顶歌赋山道，邻居包括李泽楷、何超琼等顶级富豪。

这一切都让他的自信心空前膨胀，才有了那句震惊业界的“李嘉诚不算什么”。

然而，陈红天的危机却毫无预兆地爆发了。

危机爆发

2023年5月，祥祺集团发布一则公告：

公告披露，公司正面临严重的现金流危机，一方面因多位大客户临时毁约，导致大额应收账款无法收回。

另一方面，内地业务推进受阻，多个原定房地产项目被迫暂停。

事实上，早在2023年3月，祥祺集团旗下的祥祺中心等三项核心物业，就因按揭贷款轻微违约而被银行接管。

当时公司试图稳定市场情绪，称“这些物业均为优质资产，并非资不抵债”，甚至表示有陈红天的朋友有意收购部分股权，短期内将有资金注入。

但实际上，现金流问题的根源在于，为了支撑在香港和英国的大规模收购，祥祺集团从多家银行借入巨额贷款。

更糟糕的是，陈红天原本寄望的“以租养贷”模式彻底失败，加上英国脱欧、俄乌冲突、央行加息等多重因素冲击，伦敦写字楼租金大幅下滑。

原本年租金回报率高达5.35%的伦敦祥祺中心，收入骤减。

与此同时，2018年香港楼市也开始走弱，陈红天持有的资产价值不断缩水，债务压力日益加剧。

“割肉求生”模式

为了缓解债务危机，陈红天不得不大量出售核心资产。

最先被出售的是被誉为“亚洲楼王”的傲璇豪宅，最终以4.2亿港元成交，比原招标价低了近38%。

随后，祥祺集团的香港总部祥祺中心也被迫出售，其中最令人惋惜的便是山顶歌赋山道15号豪宅。

这栋豪宅于2016年以21亿港元购入，创下了亚洲顶级物业成交纪录，实用面积达18078平方呎。

豪宅采用6房连套加书房及家庭客厅设计，花园面积接近万平方米，李泽楷、何超琼等名流曾在此置业。

然而自2023年8月首次挂牌出售以来，历经近两年多次延期，最终在2025年8月19日以7.9亿港元成交。

此次交易亏损高达13.1亿港元，刷新了香港住宅市场的最大亏损纪录。

据统计，自2015年起，陈红天在香港房地产市场累计投入约70亿港元，如今这些资产市值仅剩40亿，且多数是以低于市价抛售。

短短数年，近30亿港元的财富就这样蒸发。

尽管资产抛售暂时缓解了债务压力，但并未从根本上解决祥祺集团的财务困境。

现状困境

目前，祥祺集团的核心业务几乎陷入停滞，收入来源极其有限。

在内地，由于资金短缺，祥祺集团的房地产开发项目全面停工，原定的住宅与写字楼项目全部搁置，没有任何新项目启动。

在海外市场，英国投资物业因违约风险面临处置压力，不仅无法产生租金收益，还可能面临巨额违约赔偿。

曾经象征祥祺集团国际化布局的伦敦祥祺中心，如今已成烫手山芋。

目前债权人以2.5亿英镑的价格挂牌出售，预计最终成交价仅约2亿英镑，较祥祺集团当初买入价4.1亿英镑贬值超过50%。

目前祥祺集团仅剩一些低端商铺和老旧住宅带来的微薄租金收入，远远无法覆盖现有债务。

业内人士表示，如今的祥祺集团几乎已成“空壳公司”，除了一些尚未出售的非核心资产外，几乎没有可产生稳定现金流的业务。

更严峻的是，祥祺集团的融资渠道已经全面枯竭。

公司无法通过“借新还旧”的方式缓解债务压力。

同时，由于核心资产大量出售，祥祺集团缺乏可抵押的优质资产，难以获得新的融资支持。

如今祥祺集团仍在生死边缘挣扎，而陈红天当年那句豪言，成了香港地产史上最昂贵的“狂言”。你认为，这样的地产大亨，还有东山再起的机会吗？