爆雷！又一房地产大佬跌下神坛，血亏13亿卖豪宅，他比许家印爷们

地产圈这几年风波不断，前有恒大许家印的债务黑洞闹得沸沸扬扬，现在又轮到深圳祥祺集团的陈红天栽跟头。这家伙的香港山顶歌赋山道15号豪宅，9年前砸了21亿港元买下，结果2025年8月19日只卖出7.9亿港元，账面直亏13.1亿港元，贬值幅度高达62.4%，直接刷新了香港住宅市场单笔亏损的最高纪录。话说回来，陈红天这操作比许家印硬气点，至少他主动甩卖资产变现，没等到债权人上门强制执行。不过，这也暴露了地产大佬们在市场下行时的狼狈样，高杠杆玩得飞起，一旦风向变，就得吐血清仓。

先说说陈红天这人吧。他1959年出生在广东佛山南海，早年日子过得挺接地气，先是帮家里务农，之后进体校当乒乓球教练，还在职业中学教过书。20世纪70年代末，他看到港澳探亲的人穿得光鲜亮丽，内地还流行中山装，就觉得服装生意有搞头。

1984年他辞掉教师工作，揣着200元跑到深圳，从小作坊裁缝起步，慢慢搞起服装贸易。1990年，通过投资移民去了香港，成立了祥祺投资有限公司和祥祺实业有限公司，一开始还是专注制衣出口。那个年代深圳地产开始热，他瞅准机会，转身投入房产开发，先后搞了祺祥花园、侨洲小区这些项目，赚了第一桶金，也攒下点行业名气。

2003年，祥祺集团正式挂牌，采用香港和深圳双总部模式，香港管境外投资，深圳负责内地业务。陈红天这人野心不小，集团业务扩展到住宅、写字楼、酒店，还涉足矿产和海外物业。尤其2015到2017年，那几年地产牛市，他大手笔扫货，在香港和英国买了近百亿港元的物业。2016年6月，他以21亿港元拿下山顶歌赋山道15号，这栋实用面积1.8万平方英尺的豪宅，有三层独立屋加三层地库，六房六套设计，位置牛逼，邻居包括李泽楷、何超琼这些大人物。当时这成交价创下亚洲顶级物业纪录，陈红天风头正劲。

除了地产，陈红天在商界人脉广。2012年他搞起同心俱乐部，成员153人，包括马化腾、王卫这些深圳顶级企业家，企业资产总额超4万亿元。这俱乐部成了他的社交资本，帮他拉来不少资源。2015年宝万之争闹得凶，姚振华用保险资金买万科股票，当上第一大股东，王石公开反对，陈红天跳出来力挺姚振华，写文章说职业经理人不认可新股东就该辞职，还直言“让王石滚蛋”。

这言论在网上炸锅，推高了事件热度，也让陈红天在地产圈刷了存在感。2022年在大湾区青年盛典上，他又放话，说李嘉诚的长和系市值不到2000亿，在他朋友圈不算什么。这话听起来狂，但也反映他那时的底气足。

没想到，2018年后地产市场转冷，高杠杆扩张的后遗症爆发。陈红天在香港的物业投资成了包袱，债务压力山大。2023年3月，祥祺集团旗下三项物业，包括歌赋山道15号、祥祺中心和傲璇，被恒生银行委任普华永道接管，原因是按揭贷款轻度违约，涉贷约60亿港元。集团5月发声明承认现金流短暂断裂，多笔大额应收账款回收失败，内地业务卡壳。集团总资产规模大，但负债比例在同行不算低，只能卖资产换现金。

2023年8月，傲璇豪宅以4.18亿港元卖出，比2015年买入价3.87亿港元还高点，但整体贬值38%。2024年12月，红磡祥祺中心以26.5亿港元成交，原价45亿港元，亏18.5亿港元。这栋楼面面积27.9万平方英尺的商厦，本是集团总部，现在贱卖了事。

2025年7月，中半山嘉富丽苑低层单位以6455万港元出手，四房设计，实用面积2348平方英尺，也低于原值。最重磅的是歌赋山道15号，挂牌两年没人接，终于在8月19日成交7.9亿港元。业内说，这笔亏损创香港住宅史纪录，反映地产调整深度。陈红天从2015年起在香港扫货69.87亿港元，现在这些资产陆续亏本甩卖，总损失超30亿港元。集团还涉足华南城，2013年持股14.01%，但从2014年起减持，到2017年剩4.97%。华南城负债609亿港元，面临清盘，陈红天早早抽身，但整体帝国收缩明显。

对比许家印，陈红天这事有点意思。许家印的恒大从2021年爆雷，债务超2万亿人民币，个人豪宅也遭殃。他在香港山顶布力径10号有三栋别墅，总值超百亿港元，2022年起被债权人接管。2024年3月，其中一栋招标出售，面积4933平方英尺，带私家花园和电梯，但市价腰斩。2024年5月，另一栋以4.7亿港元成交，原估值8.8亿港元，折价近半。

许家印还有深圳湾一号、广州汇悦台这些物业，跨广州、深圳、香港、伦敦，但恒大危机后多被查封、打折卖。关键是，许的处置多被动，法院强制执行，他本人2023年被采取强制措施，涉嫌违法犯罪。陈红天呢，虽然集团现金流出问题，但声明里说在积极卖资产股权限，还款协商，卖豪宅是主动操作，没闹到许那种地步。这点上，他比许家印爷们，认清形势，早点止损，没拖成全国性事件。

地产行业这几年出清加速，高杠杆时代结束，流动性枯竭成常态。三盛宏业陈建铭的中粮海景壹号，2022年3月法拍成交1.78亿元，原值更高。潘苏通的高银集团，2023年多套豪宅被接管，估值超170亿港元。陈红天不是个例，但他的故事提醒人，地产大佬风光时人脉通天，麻烦来时靠自己。集团内地业务停滞，海外投资如英国物业也爆雷，伦敦加拿大广场20号和丘吉尔广场5号，脱欧和地缘冲突导致空置率升，租金跌。陈红天早年涉足矿产和贸易，现在这些板块也没帮上大忙。

陈红天这跌落轨迹挺典型。起步时敢拼，从服装转地产，抓住了深圳崛起机会。巅峰期扩张猛，买豪宅、建俱乐部、怼大佬，气势汹汹。但地产周期性强，2018年后调控加疫情，需求降，资金链紧。他那句李嘉诚不算什么，现在看有点讽刺，长和系虽市值不高，但李嘉诚海外布局稳，现金流好，没像陈红天这样资产大贬。地产富豪榜上，陈红天2019年排91位，资产330亿，2022年还355亿排内地地产13，但2023年后集团危机，财富缩水严重。

未来呢？地产调整还没完，杠杆降、资金链考验继续。祥祺集团在卖资产重组债务，但内地项目卡住，回收难。像陈红天这类企业家，复苏路不明朗，得看市场环境。行业出清后，或许有新机会，但高负债模式已过时，得转向稳健。陈红天这事接地气地说，就是地产泡沫破灭的缩影，提醒人别光看风光，得防风险。他比许家印硬气，但地产大佬们都得面对现实，昔日帝国今成负担。