入库参考案例｜房贷断供后，开发商还要背锅吗？

案例来源：人民法院案例库参考案例

入库编号：2023-16-2-103-018

关联索引：

一审广东省揭阳市榕城区人民法院（2022）粤5202民初1925号民事判决

再审广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52民申8号民事裁定

再审广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52民再6号民事判决

案由：金融借款合同纠纷

一、案情简介：房贷断供引发的三方拉锯战

2018年12月，陈某、高某夫妻俩为买房，和某银行签了《个人住房借款合同》：贷款44万，期限20年，用刚买的期房做抵押；某房地产公司作为开发商，提供连带责任保证，但保证有个附加条件，直到办完抵押登记并把房产证交给银行核对无误为止。

合同签完，银行按约放了款，陈某、高某也配合办了预售商品房抵押权预告登记。可好景不长，从2021年开始，陈某、高某再也没按时还过月供。银行一查，截至2021年10月，两人已欠本金41万多，利息、罚息2万多，连律师费都搭进去1.6万。

银行起诉时，原本以为能三管齐下：让夫妻俩还钱、让开发商兜底，还能直接拍卖房子优先受偿。但一审法院支持了前两项，唯独没让银行优先受偿，还判开发商继续背锅。开发商急了："这不对！房子早就能办正式产证了，是银行自己没去办抵押登记，凭什么还让我担责？"于是申请再审。

2023年，揭阳中院再审改判：开发商不用再承担连带保证责任，银行也暂时不能优先受偿房子。这个结果，让很多人直呼意外。

二、争议焦点：开发商到底是否兜底，银行能否优先卖房还债

案件核心就俩问题：

1. 银行对断供的房子，现在还能不能优先受偿

陈某、高某当初办的是预售商品房抵押权预告登记，不是正式的抵押登记。根据当时的《物权法》20条，预告登记只是临时保障，如果房子能办正式产证了，3个月内必须去办正式抵押登记，否则预告登记就失效了。

案子里，开发商早在2019年就办好了房子的大产证，2020年7月也把陈某、高某的产证原件交给了银行。这时候，银行完全可以去办正式抵押登记，但它没办。结果，3个月一过，预告登记就过期了。所以，银行现在不能直接拍卖房子优先还钱。

2. 开发商的连带保证责任，到底该什么时候结束

合同约定，开发商的保证责任到办完抵押登记并把产证交给银行为止。那什么时候算办完？法院认为：只要开发商完成了自己的义务，剩下的办抵押登记就是银行和购房者的事了。

案子里，开发商2020年7月就把产证给了银行，这时候保证期间就应该到2020年10月。而银行2021年才起诉，早就过了保证期间。所以，开发商不用再替陈某、高某还钱了。

三、律师点评：三方都要守好各自的场

对银行来说： 预告登记不是万事大吉，拿到产证后一定要尽快办正式抵押，别以为有开发商兜底就能躺平，过了期限，连优先受偿权都可能飞了。

对购房者来说： 房贷是自己的债，断供不仅影响征信，还可能让房子被拍卖；就算和配偶约定了房子归我，债务该还还得还，离婚协议可躲不过债主。

对开发商来说： 阶段性保证不是无限责任，只要按合同完成了办产证、交产证的义务，就能功成身退。但要是故意拖延办产证，那该担的责任可跑不了。

法律讲究权利义务对等，你尽到了义务，就不用为他人的过错买单；你偷了懒，就得自己承担后果。这个案子之所以改判，正是因为银行和购房者没在能干事的时候干事，最终只能自己咽下苦果。市场经济里，没有躺赢的责任，只有守诺的底线。法律不会为怠于履行义务者兜底，但会为认真做事的人撑腰，这才是公平的底色。

特别声明：本文案例均来源于人民法院案例库与中国裁判文书网，已进行脱敏，不构成对当事人隐私或商业秘密的侵犯。文章内容仅作普法参考，不视为律师提供的法律意见及决策依据。具体案件需结合实际情况咨询专业律师。如涉及案例当事人且有异议，请联系本人，将在核实后及时处理。