深圳等“政策台风”，二手房挂牌超200天才能成交！

9月1日开学日，迎来“最长学期年”，也是楼市吹响“金九”号角时刻。

深圳楼市8月成绩单出炉，一边是新房成交跌至冰点，一边是二手房市场硬撑回暖。先来看看市场概况：

8月份，深圳一手预售住宅备案1248套，环比下跌13.4%，同比下跌50.8%；二手住宅备案4175套，环比下跌10.3%，同比上升9.8%。本月一手、二手住宅备案量环比同步下滑，仅二手同比仍出现升幅。

这种分化现象背后，依然是购房者在政策预期前的微妙心理变化。

这场“冰与火”的较量中，藏着怎样的市场密码？

核心区缩量，外围压力扩大

深圳楼市8月，表现可谓“差强人意”。

新房市场持续低迷，8月份深圳新房供应收缩，核心区库存紧缺，外围区去化压力较大。

整个8月仅有7个预售项目拿证、7个项目开盘，共带来3040套房源，环比7月的5398套，大幅减少了43.7%，优质货量的缩减，对新房成交也有很大的影响。

从推盘的区域来看，供应分化明显，当中光明以3盘、1371套领先其他区域。

新房成交量在传统淡季叠，加高库存压力的影响下出现回调。

核心区域如宝中也得打折，保利臻誉府以综合约93折的折扣开盘，官方去化率高达96%。

新兴区域光明科学城、龙华红山等板块头部项目热销，如龙华塘城8月首开去化近半，而部分位置偏远项目去化率不足30%。

与新房市场形成对比的是，二手房市场却展现出微弱回暖韧性。

截至8月17日，深圳二手挂牌量突破7.6万套，传导至成交面，二手住宅共成交成交备案4175套，环比下滑而同比上涨近10%，“双龙”及宝安是成交大户。

据深房中协统计，实时反映二手市场的录入量，连续6个月超过5000套。

但是不管新房还是二手房，外围片区的去库存压力仍旧十分巨大。

新房库存上升、去化周期延长

根据深圳住建局的数据，至8月末，深圳全新住宅可售房源32293套，可售面积超过了336万平方米，相较上月底增加4391套。若以过去12个月的月均去化（3206套）计算，住宅去化周期延长至10.1个月。

由于新增供应增加、近半年新房成交乏力，令住宅库存与去化周期再次上升，比一季度末约增加了2.7个月。

据深圳贝壳监测，龙岗、宝安、龙华仍是本月主要成交区域，其中龙岗成交442套，宝安402套、龙华363套。（以上成交数据为预售+现售。）

二手录入量，连续6月超荣枯线

8月二手录入量跨过5000套荣枯线。虽然是连续6个月保持，从月均走势图来看，也难掩颓势。

据深房中协平台显示，8月深圳二手房录得量为5267套（具体数据参考官方月报），环比下降7.1%，同比增长12.8%。

8月深圳二手住宅网签量为4175套，环比下降10.3%，同比增长9.8%。

8月份的成交价格走势如何？

深圳目前挂牌价格约在6.2万/㎡左右，成交价格则受到机构平台区域与市场覆盖的影响，相差较远。

据深圳贝壳研究院监测，8月深圳贝壳门店二手房成交均价为52662元/㎡，环比下跌0.6%，同比下跌1.2%。

而上个月乐有家门店成交案例中，二手成交价为5.96万元/㎡，环比小幅微涨0.5%，价格逐步趋稳。但是两大平台的房源挂牌价格，均在8月双双下滑！

乐有家门店二手挂牌均价，环比小幅下降0.9%，最新均价报6.3万元/㎡；贝壳深圳新增挂牌价格环比跌2.3%，8月均价61289元/㎡。

价格的波动，贝壳分析主要原因有两个：

一是刚需成交相对活跃，中低价物业成交增多；二是业主信心走弱，议价率进一步扩大。

至8月末，深圳二手市场议价率为8.6%，环比扩大0.3%，主要原因是挂牌业主心态进一步走弱。

由此带来的后果是，8月二手房源成交周期约202天，环比延长了2天。

这一波调整后，低总价房源成交占比明显提升了，300万以下刚需及300-500万改善房源成交占比28.3%、33.3%，分别提升1.7、0.7个百分点。

政策预期升温，观望情绪浓厚

8月份深圳楼市的一个重要背景，是政策预期升温！

随着北京、上海相继出台楼市松绑政策，深圳即将加入限购优化的呼声也随之高涨……

近日，一份“8月小作文”流出，从内容来看，是紧跟上海的做法。

如有雷同，实属雷同。

这也跟业内人士预测，深圳可能操作的四个方面优化政策吻合：

非核心区取消限购、核心区放宽购房套数限制、调整单身人士购房政策、统一首套与二套商贷利率。

这些措施一旦落地，将为深圳楼市注入新的活力。

美联物业全球研究中心分析，8月份受北京、上海两市新政出台的影响，深圳住宅市场再度陷入观望态势，买家入市节奏放缓，交易周期延长，议价空间有所扩大。

这种观望情绪在新房市场表现得尤为明显。

那，深圳楼市新政何时出台？

业内普遍认为已经“箭在弦上”。

随着广州全面取消限购，北京、上海部分区域松绑，深圳即将完成一线城市限购松绑的最后一块拼图。