新城控股，何时上岸？

作为少数几家还没有公开暴雷的民营房企，新城控股一直在寒冬中苦苦煎熬。

昨晚，新城控股发布半年报了，形势依然严峻。

半年报显示，上半年新城控股地产开发业务实现合同销售额103亿，同比降56%，营业收入221亿，同比降35%，归母净利润9亿，同比降32%。

主要财务指标几乎什么都在降，而最要命的还是巨大的偿债压力。

上半年末，新城控股有息负债近523亿元，其中一年内到期债务为135.5亿，一年期以上债务387亿。

而同期，新城控股在手货币资金近92亿，其中受限货币资金32亿（ 主要是担保、监管账户等），可自由动用现金60亿。

这么一看，新城短期债务缺口达43.5亿，如果把32亿元受限资金排除在外，短期资金缺口更高达75.5亿元。

而且，这523亿的有息负债，主要是欠金融机构和公开市场的债务，是必须按期刚性偿还的债务，否则将构成公开市场违约，也就是暴雷。

除了上面金融机构和公开市场的有息负债，新城的经营性负债规模（应付账款，主要是供应商欠款和工程款等 ）还高达390亿。

好在这部分债务的偿债压力，不像公开市场的债务那么刚。这几年，新城控股通过工抵房等形式消化了一部分。其它的，当然能缓则缓，能拖则拖。

还有一点同样要命，就是新城的负债成本太高了。

截至6月末，新城的负债成本平均还高达5.55%，算下来一年的利息支出近29亿了。而同为民企的龙湖，平均负债成本才3.58%。

负债成本（利息）是跟违约风险成正比的。违约风险越高，别人越是担心你还不了钱，借给你钱的成本和利息也就越高，因为要求风险和收益成正比嘛。

相比龙湖，新城的负债成本高出2个百分点，说明市场对新城控股不确定性的担忧还很大。

6年前的2019年7月，新城控股实控人王振华因猥亵幼女事件案发被判刑，在里面呆了5年。

遭此突然变故，外界传言有银行决定停止与新城控股业务合作，市场还担心银行对其抽贷，新城控股陷入一场严重危机。

事后，王振华儿子王晓松火速上位接班，果断停止了在全国的大扩张，并退出了多个项目地块的开发，赶在房地产寒冬到来之前提前去了杠杆。

很多人因此调侃说，新城控股因祸得福，否则不可能“活”到今天。

但其实并不尽然。新城控股能“活”到今天，最关键的支柱还是全国展业的100多座吾悦广场。据新城控股半年报披露：

截至今年6月底，新城控股在141个城市布局了205座吾悦广场，其中开业数量174座，出租率97.81%，客流总量9.5亿人次，总销售额超515亿元，营收近70亿，为新城控股贡献了近46亿的毛利，占新城控股总毛利的77%以上。

事实上，正是靠着这100多座吾悦广场抵押经营贷带来的输血，新城控股才“活”到了今天。 这开业的174座吾悦广场，有相当大一部分已经用于抵押经营贷融资。

公开报道称：截至6月底，新城控股投资性房地产（吾悦广场）价值1215亿， 其中受限的投资性房地产价值1065亿， 而受限原因正是用于抵押融资。

由此推算，吾悦广场未融资的价值部分还有150亿，按照平均50%的抵押融资率，新城控股还可获取融资75亿元。

而上文说过，排除受限资金后，要偿还一年内到期的有息负债，新城控股资金缺口还有75.5亿元，而吾悦广场这75亿元的融资额度，刚好严丝合缝，基本能保证新城控股未来一年的偿债之需。

不夸张的说，这才是新城控股和王振华父子现在最大的救命稻草。

当下，同其它房企一样，新城已经多年不拿地，除了保交楼，住宅开发业务已大幅萎缩，基本躺平，资金需求严重依赖吾悦广场的营收和抵押经营贷的融资输血。

一句话：新城控股，由此前的“双轮驱动”，变成了现在“寄命于吾悦”。

但是，尽管有吾悦输血，新城控股的不确定性仍然无法排除。

包括“持续经营重大不确定性”的非标审计意见在内，新城已连续两年被审计机构出具非标审计意见。有评论说，这是为新城控股敲响退市警钟。

不久前，新城控股在常州的总部大楼也卖了，为维持公开市场不暴雷的“金身”不破，新城被抽血严重，被指“几乎押上所有家当”，“千疮百孔”。

现在的新城控股，就是一个字：熬。

熬到融资成本继续降低，熬到负债继续降低，熬到住宅需求回升，熬到下一个新周期到来。熬过了，也就上岸了，熬不过，可能也就没有然后了。

显然，这是一场与时间的生死赛跑。原因很简单，靠融资输血续命，不可持续。

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