94方案购买的公房产权归属：夫妻共同财产还是个人财产？

01.案例引入

案例一：

1995年，秦汝与秦大山依据94方案共同购买了一套售后公房（系争房屋）用于家庭共同生活，两人育有三个女儿秦舒、秦安、秦朗。当时购买的房屋由于政策原因，该房屋登记在秦汝一人名下。

但很不幸的是，1999年秦大山就因病去世了，但因为秦汝还在世，系争房屋并未在当时进行分割，也没有进行系争房屋的确权。

直到2023年，秦汝也过世了，秦舒作为长女料理了秦汝的丧葬。在处理后事时，秦舒突然发现，在2018年的时候，秦汝（此时82岁）曾将系争房屋的70%份额以买卖的方式登记在了三妹秦朗的儿子秦豆豆名下，双方还签订了一个买卖合同，但是秦舒对此一直毫不知情，秦汝和秦豆豆也从未提起此事。

本以为是和睦的一家人，没想到却发生这种事，秦舒将此事告知了自己的姐妹，以及其他几位依法享有继承权利的继承人，没想到大家都不清楚居然发生过这种事，震惊之余，也同时询问了秦豆豆，但秦豆豆却拒绝沟通，还说这是外婆送给他的，关你们什么事！

秦舒听完感到十分愤怒，秦豆豆在秦汝这个外婆年迈生病的时候从未真正照料过一天，三四个月才看望一次秦汝，竟然不知道什么时候能让秦汝给了他70%的份额，哪有这样不公平的事呢！

在仔细考虑过后，秦舒找到丽庆禾律所帮助起诉秦豆豆，法院增加了其他依法享有继承权利的继承人，其二妹秦安也找了自己的儿子秦小海代理诉讼。

经过审理，一审法院观点与丽庆禾观点一致，认为系争房屋虽名为买卖但实为赠与，因此秦汝与秦豆豆以虚假意思表示签订的买卖合同无效，同时，因为系争房屋购买于秦汝与秦大山夫妻关系存续期间，应属于夫妻共同财产，秦大山去世后未对系争房屋产权分割，仍处于共同共有状态，其他法定继承人也未同意或追认秦汝赠与70%份额的行为，故秦汝的行为构成无权处分，秦豆豆也并非善意取得，最终判决因秦汝已死亡、无法恢复至原权利状态，继承人可就系争房屋遗产继承另行起诉主张。

秦豆豆不服上诉至Y法院，秦舒为代表的其他继承人认为“维持原判”胜券在握，全部只委托了一审也参与了庭审的秦大海，最终的判决结果虽然是维持原判，但直到开始准备继承诉讼时，经由律师提醒才发现，二审的判决书内容在无形中缩小了他们的继承范围——二审认为，根据94方案购买的房屋，产权登记在秦汝一人名下，后秦大山未根据政策将房屋确权为共同共有，因此系争房屋产权人仅有秦汝一人、而不属于夫妻共同财产，秦汝自由处分70%房屋份额给秦豆豆属于有权处分，虽然买卖合同确属无效，但房屋产权已经完成登记、赠与行为已经完成，系争房屋发生物权变动有效。

案例二：

1985年，马阳和张清清登记结婚，建立了一个重组家庭，张清清有一个女儿张灵。

1990年，马阳通过工作的厂申请住房，获得了一套公房，张清清作为妻子成为了该公房的同住人。

1992年，张清清婚前居住的一套房屋拆迁，被安置到另一套公房中，该户家庭成员仅登记了张清清一人。1995年的时候，张清清依据94方案买下了这套公房（系争房屋），成为了该公房的房屋产权人。

2008年，张清清和张灵签了房屋买卖合同，把名下的公房转让给了张灵，并且变更了房屋产权登记。

2016年，马阳起诉了张清清和张灵，希望判决张清清与张灵之间的买卖合同无效，同时确认马阳和张清清对系争房屋共同共有。

一审法院经审理认为，系争房屋虽然是张清清婚前居住的房屋拆迁得来，但是在与马阳的婚姻关系存续期间内，依据94方案获得系争房屋，即使仅登记在张清清一人名下，该房屋仍旧属于夫妻共同财产。张清清在马阳没有统一的情况下擅自处分了共有物，张灵也没有支付购房款，两人的行为存在恶意，侵害了马阳的权利，因此最终支持了马阳的全部诉请。

张灵不服提起上诉至Y法院，但二审维持了原判，认为买卖合同无效，系争房屋属于夫妻共同财产，由张清清和马阳共同共有。

02.丽庆禾法律实务

对比以上两个案例，可以发现两个案件的一审和二审的结果是截然相反的。

案例一最后认为：根据94方案购买的售后公房虽然是在夫妻婚姻关系存续期间购买，但仅登记在一人名下且未经共同共有确权的，不属于夫妻共同财产。

案例二最后认为：婚前居住的房屋在夫妻婚姻关系存续期间动迁，依据94方案购买的安置房屋属于夫妻共同财产。

那么，究竟如何认定售后公房是否属于夫妻共同财产呢？

根据曾经的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第19条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”即使是“一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋”都属于夫妻共同财产，那么举重以明轻，婚后用共同财产购买的房屋也应当属于夫妻共同财产。同时，根据法律对于夫妻在婚姻关系存续期间财产分配的规定，除了《民法典》第1063条规定的属于夫妻一方的财产外，其余均属于夫妻共同财产，夫妻共同财产在婚姻关系存续期间，只有遇到《民法典》第1066条规定的“1、一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；2、一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用”两种情形时，才可以婚内分割财产，确认某特定夫妻共同财产所有权只属于夫妻一方。

对应夫妻婚后共同购买售后公房的情形，尽管可能只登记在夫或妻一人名下，但是房产仍旧属于夫妻共同财产，且仅在碰到法律规定的两种婚内分割财产的情形时，才能确认房屋产权并非共同共有，仅为夫或妻一人拥有。在司法实践中，判决夫妻婚后共同购买的房屋虽然只登记在一人名下、但属于夫妻共同财产的是主流观点。但也有极少数与案例一相同的判决或者观点，这也暴露出一个最基本的问题：即使是同一个法院也可能做出不同的判决，例如案例一和案例二中的Y法院，有时认为依据94公房购买的公房属于夫妻财产，有时又认为是个人财产，那么地方性政策文件如94方案究竟能否突破原婚姻法（现《民法典》婚姻家庭编）呢？究竟公房产权属于夫妻共同财产还是个人财产呢？

依据法理和法律规定，下位法不得与上位法相抵触，因此地方性政策可以作为地方与国家法律的衔接，但绝不可能突破效力等级更高的法律。94方案由上海市人民政府制定，制定的核心目的与调整对象在于解决公房出售的产权初始取得、同住人权益等问题，但由于房产证上只能写一个人的名字而导致的售后公房纠纷日益增长，上海市高级人民法院印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知进行了确认共同共有的诉讼时效的规定：“9、按‘九四’方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。10、婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。”

但在1999年上海高院印发了《几类民事案件的处理意见》的通知中又对94方案的诉讼时效起算时间作出解答：“关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于94方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正，但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”也同样可以解读为原则上对于共有产权的诉讼时效并不作限制。

结合以上文件参考，再在实践中处理涉及94方案购房公房的财产纠纷时，丽庆禾观点认为，94方案解决的仅仅只是公房购买和产权登记写谁的问题，而不能代表94方案只能登记一个人的名字就确定了夫妻间财产归属的问题、也不能创设或否定夫妻共同财产的认定规则与基本原则，在公房购买登记后遇到的“婚后所得财产归谁”的问题，仍旧应当根据现《民法典》婚姻家庭编（原婚姻法）以及相关的司法解释来解决，即明确基于94方案购买的公房，即使仅登记于一方名下，但只要是在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买，原则上就应当认定为夫妻共同财产。

另外，在案例一中二审法院的判决内容变化也与另一个关键问题有关——一审诉请获得法院支持后，二审是否可以放松警惕、可以不再咨询律师意见了呢？该案给出的答案是，在判决生效以前，无论是当事人还是律师都不能放松警惕，案例一的当事人在二审时认为胜券在握，凭借重复一审的论点就可以维持原判、并未再请律师代理或咨询，但是对方提出了新的有关政策和夫妻共同财产的观点，最终被二审法院采纳写进判决中，即使维持了原判，但实际能继承的份额却从100%缩减为30%，从结果上来看，之前的努力都白费了，十分可惜。丽庆禾也在此提示，行百里者半九十，生效之前无胜诉。

律师团队

刘文庆律师

华东政法大学硕士研究生毕业，中共党员，现任上海丽庆禾律师事务所主任，上海市律师协会会员。

擅长处理刑事辩护、房屋动迁、婚姻家庭、公司业务、民商事纠纷等领域的诉讼及非诉讼法律事务，担任多家企业常年法律顾问，业务精湛、经验丰富。

从业数年来，已成功承办数百起民商事案件与刑事案件，在民商事案件领域，精通《民法典》、《公司法》等法律法规，能够快速准确找到关键点，制定出专业的诉讼辩论策略和方案，有效地为当事人争取利益，受到当事人的一致好评；在刑事辩护领域，擅于做无罪辩护、罪轻辩护、免于处罚辩护，精通《刑法》实体法及《刑事诉讼法》，基本功扎实，有良好的辩护经验和技巧，擅于同办案机关沟通，从业数年来，已为多名委托人有效的维护了切身利益。同时，还擅于处理取保候审，已为多名委托人在审查批捕阶段或是审查起诉阶段成功取保。

杨怀亮律师

扬州大学毕业，中共党员，现任上海丽庆禾律师事务所行政办公室主任，上海市律师协会会员。

在欧美企业工作近十年，多次赴美国、德国交流学习，了解多国文化，擅于同国外当事人沟通。精通《公司法》及法律顾问等公司业务，擅长房屋动拆迁、交通事故、婚姻家事、继承、财富管理等业务领域。

法律基本功扎实，办案思路开阔，致力于为每位当事人提供优质、高效、专业的法律服务。

孙丽娜律师

华东政法大学硕士研究生毕业，中共党员。现任上海丽庆禾律师事务所副主任、高级合伙人，上海市律师协会会员。

自执业以来，从事于民事法律事务和刑事法律事务，特别是婚姻、继承、交通事故、合同、劳动争议、拆迁纠纷等方面实务和理论研究。自执业以来代理了几百起交通事故案件，国有企业的合同纠纷案件，动拆迁、婚姻遗产继承案件，成功为当事人办理取保候审和不予批捕。

理论功底扎实，做事严谨、负责，为人谦和、谨慎，具有良好的职业素养，一致赢得当事人的好评。

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