租到“甲醛房”可以全额退款吗？法院判了

租到“甲醛房”可以全额退款吗?

上海宝山法院:房屋甲醛超标租客可以解除合同

【判词摘录】

作为出租方,被告应提供符合居住条件的房屋。被告自认系争房屋于2023年6月初装修,7月17日原告表示新装修的房屋可能存在甲醛超标问题,要求被告解决,但被告未有回应。在此情况下原告有权委托检测机构出具检测报告。原告结合房屋的装修时间及检测结果,认为系争房屋甲醛超标,符合常理。嗣后,原告出于担心房屋内甲醛超标影响自身健康的考虑……向被告提出解除双方租赁合同,本院予以准许。

考虑到甲醛的挥发性以及空气流动性,被告提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况,无法反映2023年7月系争房屋的甲醛情况。被告在明知原告提出解除合同后理应及时收回系争房屋,怠于收回系争房屋的租金损失应由其自行承担。

【典型案件】

“国家标准是不超过0.08mg/m?,而当时房屋客厅和卧室的甲醛浓度达到了0.20mg/m?,远超国家标准。况且当时我媳妇正备孕,这样的‘甲醛房’我们怎么敢住呢!”近日接受《法治日报》记者采访时,王先生回忆起来上海工作时租到“甲醛房”及退租的经历,仍历历在目。

因出租人拒绝退租,王先生无奈起诉至上海市宝山区人民法院。最终,法院判决解除租赁合同,由出租人向王先生退还租金和保证金。“刚从外地来上海工作,就碰到了这件糟心事,是公正司法让我感受到了这座城市的温度,给予了我前行的力量。”王先生说。

近日,记者走进宝山区法院了解该案的来龙去脉。

租住房屋甲醛超标

王先生记忆犹新,那是2023年7月14日晚,他来到一套位于宝山区的出租房,当时房屋窗户开着,通着风,没有明显问题。于是,他与出租人郭女士签订《房屋租赁合同》,租下了这套房,约定租期1年,月租金3400元,保证金3400元;租赁期间,出租人保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。

然而,第二天晚上,他和妻子再次来到这套房子里时,窗户关上了,待在房间里一会儿就令人“非常不舒服”,他怀疑可能是甲醛所致。

于是他给出租人郭女士发去信息:“甲醛什么的没问题吧?”郭女士回复称,这个问题不大,住进来时开窗通风,再买几盆绿萝放在房屋里净化空气。

还没搬进去,王先生便从邻居处得知:这套房子半个月前刚完成装修。

“我媳妇正备孕,刚装修的房子不适合我们,我们也不敢住。”王先生将退租的想法告诉了郭女士,但郭女士不同意退租。她的理由是,在王先生看房时,她已经说过房屋新装修,双方签订合同时也备注了新装修。如果退租,不返还已付房屋租金和保证金。

多次沟通无果,王先生向郭女士提出进行甲醛检测的要求,郭女士未予回复。

于是,王先生自行向有中国计量认证资质的机构申请检测,检测报告显示,该房屋客厅及卧室甲醛浓度约为0.20mg/m?,不符合《室内空气质量标准》。

当年7月21日,王先生向郭女士发送房屋甲醛检测报告,要求解除房屋租赁合同,退还租金3400元、押金3400元及支付甲醛检测费600元。

郭女士回复称:“单方面解除合同是要赔违约金的。”

两份不同检测报告

由于双方无法达成一致,王先生起诉至宝山区法院,请求法院确认双方租赁合同解除,要求郭女士返还租金和保证金并支付违约金3400元。

“法官,我妻子当时正备孕,这房子甲醛严重超标,我们都没有搬进去住,也不敢住。”开庭时,原告王先生提供了检测报告。

这时,被告郭女士也不慌不忙地拿出另一份检测报告反驳道,她找的检测机构出具的检测结果显示该房屋的甲醛含量不到0.06mg/m?,完全合格。另外,郭女士说,王先生签订合同时,她已告知其房屋新装修,自己不存在任何违约行为。

原来,郭女士于2023年12月初自行委托检测机构对该房屋空气质量进行检测,检测报告显示甲醛等含量均低于限值标准。

庭审中,本案承办人、宝山区法院法官杨洁认真询问双方检测细节,后经核查检测机构资质、检测程序以及检测标准,发现两份检测报告均由有中国计量认证资质的机构出具,采样方法亦符合国家标准,但郭女士检测报告的时间距双方争议发生时已有5个月。此外,2023年11月,郭女士已将该房屋另行出租给案外人,审理时房屋的空气质量现状已发生较大变化,法院已无重新检测可能及必要。

法院审理得知,郭女士2023年6月初向房屋产权人承租了毛坯房,后对房屋进行装修并购买家具,2023年7月中旬向王先生交付全新装修的房屋。

对于王先生要求对房屋空气质量进行检测,郭女士未回应一事,她表示:“他签订合同时已经看过房且知道房屋是新装修的,我没有义务进行检测。”

事实逐渐清晰,杨洁引导双方聚焦法律的强制性规定:民法典明确规定出租人有适租义务,即便承租人在签订合同时知晓租赁物危及承租人安全或健康的,亦可随时解除合同。

判决得到双方认同

2024年2月,宝山区法院作出判决:郭女士于本判决生效之日起10日内退还王先生租金、保证金。宣判后,当事人双方均未提起上诉。

记者近日前往案涉出租屋看到,屋内已入住他人,门口靠墙处有一个放着多双鞋子的鞋架。

一旁的杨洁感慨地说,审理甲醛超标房屋租赁合同纠纷案件的过程,像是在法律条文与生活细节间“走钢丝”,从立案到宣判期间,每一次证据交换、开庭审理都在平衡“看得见的合同条款”与“看不见的居住安全”,判决的最终形成,既是对事实的认定,更是对法律精神的诠释。

记者注意到,最终落在判决书上的,既没有晦涩难懂的专业术语,也没有堆砌法条,而是用最直白的文字写道:“作为出租方,应提供符合居住条件的房屋。”

本案判决后,被告郭女士曾向杨洁提出她的疑惑:“法官,如果都按照你这样判,那我们做二房东的还怎么赚钱?”

杨洁的回复是:“你应该庆幸原告一家未实际入住,未给原告一家人的身体健康造成实际损害。换位思考一下,如果你的小孩长期居住在这样的房子里,你还会这样想吗?”

那时,被告陷入了沉思。

后来,杨洁在另一起租赁纠纷中再次遇见被告郭女士,她在案件审理过程中很配合法院工作,甚至在沟通调解方案时直接对杨洁说:“法官,我们信任你,你直接给个调解方案。”

“那一刻,我仿佛看见冰冷的法条,因那份朴素的理解而产生温暖的共振。”杨洁说。

如今,王先生的孩子已一岁多。“家人的健康是最重要的,公正司法守护人民群众健康。”他感叹道。

来源：法治日报