上海
快讯背景：近日，华住集团旗下公寓品牌城家CEO庄松成接受《酒店观察网》专访，围绕公寓酒店赛道选择、存量改造与运营效率等话题分享了城家的实践与思考。
在该系列对话中，庄松成系统阐述了城家针对不同物业类型和客群需求所构建的多品牌、差异化产品模型，以及如何通过精细化运营实现高出租率与快速回报。
随着一线城市办公物业空置率攀升、传统酒店面临功能缺失，场景单一与收益增长瓶颈，公寓酒店凭借其满足“单人多日、多人多日”复合需求的差异化优势，正成为存量时代资产焕新的重要方向。然而，行业仍普遍面临产品与国际品牌同质化、长租与短租收益平衡、以及改造投入与回报效率等多重挑战。
基于对本土客群需求的深刻洞察、灵活的空间功能设计以及华住体系在供应链、会员流量与数字化方面的支撑，城家正逐步在公寓酒店这一细分赛道建立可规模复制的投资与运营范式，为存量地产转型升级提供了一条值得关注的新路径。
访谈过程中，城家展示了多个经验值：
瑞贝庭标准模型为例，360间以上日租（1-2天）、短租（3-7天）、灵活长租（8-30天）、长租（1个月以上）的最佳配比约为1.5:2:1.5:5
180-360间的物业，比例则适当调整为1.5:2.5:1:5
大体量项目的运营成本预计为70-80元/间夜，毛利润率（GOP率）可达70%-75%。相比于国际高端服务式公寓品牌8-10年的回报周期，城家公寓酒店将回报周期压缩至4年甚至更短。
城家公寓酒店：改造效率，120天的平均工期，20天快改；改造费用<8.3万/间与<2.5万/间的翻牌店;加盟后出租率平均提升18.7%， RevPAR平均提升26.1%;实现“旺季溢价、淡季保底”的收益曲线。
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大体量，巧运营
瑞贝庭的多人多日住宿解决方案
城家旗下公寓酒店品牌瑞贝庭，聚焦200间以上大体量存量物业改造，其核心逻辑在于通过“公寓+酒店”融合模型，满足单人多日、多人多日的复合居住需求。该产品在35–50㎡内高效集成睡卧、洗漱、餐厨、客厅与洗衣五大功能，突破传统酒店在长住场景中的功能短板。
▲上海苏河瑞贝庭服务公寓 实景图
在物业选择上，瑞贝庭聚焦一线城市核心区、非核心区及强二线城市核心区，从商圈成熟度、人口密度、竞争饱和度、消费力与交通五大维度严格选址。其运营模型强调“物理切割+动态调整”，依据房量规模灵活配置日租、短租、灵活长租与长租比例，从而实现“旺季溢价、淡季保底”的收益曲线。
以上海苏河瑞贝庭为例，353间客房实现RevPAR 419元，长租月租达10526元，整体出租率近90%。南京奥体博览中心瑞贝庭公寓酒店则通过对周边产业客群的深度调研，动态调整长短租比例，最终实现长租出租率超90%、日租出租率近80%，彰显出优良的资产价值韧性。
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国民化，快回报
城家公寓酒店的普惠战略
城家公寓酒店更注重投资经济性与物业灵活性，旨在打造“人人住得起”的国民公寓酒店。从产品设计、家电选型、家具尺寸等方面回归国人生活习惯，如以微波炉替代洗碗机、优化晾晒区布局等，实现真正意义上的“本土化改造”。
▲城家公寓酒店实景图
在运营端，城家依托华住供应链与2.88亿会员流量，大幅降低改造成本与获客成本。其轻改造模式可实现最快20天改造周期，单房造价低至2.5万元（翻牌店）。如北京三元桥项目以单间714元投入实现RevPAR提升30%，营销成本降70%。
▲城家北京三元桥燕莎使馆公寓酒店 实景图
此外，城家北京师范大学西直门公寓酒店项目也体现了其高效运营能力：以6万元/间的投资成本，经过120天改造周期，在开业前预售阶段，通过一场7小时的直播便实现23.4万元预售额，748间夜被抢购一空，开业后持续保持满房状态。
在品牌推出不到半年的时间里，城家公寓酒店已迅速拓展至超20个项目，覆盖一线与非核心城市，回报周期压缩至4年以内，展现出强大的市场适配性与投资吸引力。
▲城家北京师范大学西直门公寓酒店 实景图
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小改造，大收益
局改模式激活老旧资产
当面对设施老化、客群迭代的老酒店与服务式公寓的改造需求，城家摇身成为“诊疗专家"，提出“利旧焕新”的局改理念，拒绝大拆大建，强调功能升级与体验优化。通过移动家具替代固装、日系简约风格焕新、模组化设备嵌入等方式，以极低投入实现租金与RevPAR双提升。
▲实景改造实景图
上海延安西路店为例（含大堂及40间客房），Studio房型仅投入1.5万/间，即实现长租月租金提升2000元；两房套房投入3.4万/间，月租提升6000元，项目整体半年回本。上海福泉路门店以整体74万元的改造费用，实现长租AMR提升600元，短租ADR提升100元。
漕河泾CitiGO HOUSE欢阁公寓通过适宠化改造，单房成本控制在3000元以内，ADR提升超50%，OCC达95%以上。这类改造尤其适合地段优良但产品老化的酒店，或需突破周末流量瓶颈的商务酒店。
URI城市租住
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▲CitiGO HOUSE欢阁公寓酒店适宠化改造实景图
结语
城家通过瑞贝庭、城家公寓酒店及“局改专家”三条产品线，展现出其对公寓酒店细分市场的精准卡位与运营深度。其核心能力不在于硬装重建，而在于对客户需求的洞察、动态收益模型的构建与供应链的高效整合。
在房地产从增量开发转向存量运营的时代，能否以“小改动”激活“大收益”，将成为酒店资产能否穿越周期、实现可持续增值的关键。城家的实践表明，唯有回归用户真实生活场景，才能在新赛道上赢得长期回报。
内容来源：城家资管
撰文: URI研究中心
内容审核:城家资管
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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