旧楼失修，大厦停电，责任谁属？

文︱姚洁凝

正值暑假的香港持续高温，居住在旧式大厦㓥房的住户，高温令人更难受。在高温之下，原本可以开冷气来解暑，而冷气机是各家用电器之中，耗电量最高。在天时暑热下，大厦突然几天大停电，大家都可以感受，这的确是一个与民生相关的大问题。究竟，一座超过四十年楼龄的市区旧楼，有法团、有物业管理公司，突然大停电，责任是属于法团？亦或是物业管理公司？定系整个社会要为制度的不完善而承担负任呢？不如由我这位物业管理测量师，为大家简单分析一下。

首宗大厦停电发生在今年7月26日的土瓜湾益丰大厦，原因是咸水管爆裂浸入电表房导致停电，4座大厦共823户受影响。三天之后的7月29日，就轮到观塘仁安大厦，因大雨渗水导致电表房起火，火警令大厦16层二百多个单位停电。十二天后的8月10日，北角明苑中心电表房因后巷爆水管，食水涌入电表房，导致全幢130户停电。土瓜湾益丰大厦楼龄58年，观塘仁安大厦楼龄60年，北角明苑中心楼龄37年，这三座大厦均有业主立案法团和物业管理公司，并非三无大厦。其实，物业管理业监管局在今年1月刚刚修订了《物业管理公司于《建筑物管理条例》下的责任》操守守则，已明确表示物管公司作为法团的代理人，所须承担的只是“提醒责任”，是无责任出资金去维修。在香港法例下，法团才是大厦管理的法人，首要责任应该由法团承担，而非物业管理公司。

由于土瓜湾益丰大厦事件涉及过千人，发展局不得不找国企中国建筑社区应急义工队出手，于20小时后成功抢修好。停电事件发生至今已接近一个月，A座及C座原来仍要靠临时电力系统供电。近日有传媒报导两幢大厦仍不时“跳掣”，每次全层停电都要半小时，甚至最差要两小时才能恢复电力。大厦已交回物业管理公司处理“跳掣”，而同一间物管公司，亦同时管理北角明苑中心，因而有一个悖论说，是物管公司管理不善。另外，香港现时负责物业管理的政策局不是房屋局，相关政策局在没有相关法例的专业知识下，有机会作出未合乎法例的评论，而导向传媒，将责任归咎了无出资责任的物管公司。

真正的问题在于，更换电力系统所须的费用非常庞大，法团未能在短时间内筹集足够的资金去维修，单靠居民的力量，是很难解决问题的。香港现时的物管制度是以市场经济为主，由于小业主的眼光，只着重物业升值，赚到钱就无需为大厦公众地方做维修。因此，我会建议政府，参考内地和日本的法规，在所有物业每一次转手时，在交易金额抽取一定百分比的金额，作为全港性的物业维修基金。香港现时达50年楼龄以上的楼宇接近1万幢，这笔维修基金便可以用来，为好似这三座停电大厦的紧急情况，作出适切的维修。另外，政府有必要将物管，这个会影响到民生的专业，交回给房屋局去负责，专业人士才能从根本去解决问题。