中央别墅区，谁执牛耳

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如愿以偿。

8月26日，懋源地产摘得顺义区薛大人庄村SY00-0025-6017地块，底价10.3亿元。

至此，它和东边一路之隔的懋源璟橒，成为双子星。

在北京楼市，这种一前一后拿地的双子，还有昌平的北京国贤府、北京城建国誉燕园，丰台的建发金茂观宸，等等。

这类做法，是最好的结局，业内称之为护盘，省去了后续与对手的战争。

如果双子座一旦打起来，会两败俱伤。

由一家房企拿下双子座，至少有两个好处：

1、避开内卷，尤其是像懋源这次，璟橒早在两年多前开盘，目前进入尾盘状态，在卖现房，新老地块几乎没有竞争关系；

2、懋源通过璟橒项目，掌握了周边客户的大数据，为新项目提供了精准的画像，以及产品定位；

有了这两点，即便6017地块有旁人盯上，也会望而却步。

最终，懋源以底价拿下6017地块，顺理成章。

调规后的松绑

6017地块很有故事。

它是一块纯居住用地，占地面积2.3万平米，地上建筑规模3.68万平米，容积率1.6，建筑控高40米，折合楼面价约2.8万元/平米。

建筑控高40米，在中央别墅区十分罕见。

这一切，是拜多次调规所赐。

它最初是顺义新城第25街区2#地块成员，由东边一大块居住用地，以及西边一小块公园绿组成。

2020年12月，25街区2#进行了头次调规：1、增加了两条南北宽12米、东西宽8米的街坊路；2、原住宅地块缩小至3.75万平方米，其余面积增加了幼托、医疗卫生、机构养老和公园绿地。

2022年2月，经历了第二次调规：除了在西北角保留幼托用地外，其余全部改为居住用地。

随后的同年6月7日，懋源地产以19.55亿元、溢价15%，拿下东边6001地块和西北角6003幼托用地。

6001地块就是懋源璟橒，容积率1.6，限高30米，销售指导价7.3万元/平方米，有3万平米的现房销售。

时间进入2025年，它又迎来了第三次调规：1、明确6017地块编码；2、街坊路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变；3、整体限高从30米，提至40米。

这次调规后，6017地块顺利入选北京市第五轮供地清单，于7月18日，成为唯二进入预申请池的地块，5天后，正式挂牌。

梳理完6017地块的前世今生，它仿佛就是为懋源地产量身定制的。

适合纯平层产品

懋源地产遂愿后，外界最为关心的是，它会在0017地块身上，规划什么样的产品？

花姐认为，将以6-11层的洋房大平层为主，冠以懋源最新的“云”系产品。

理由至少有四点：

1、6017地块的面积并不是很大，仅为懋源璟橒的六成多点，这个面积如果植入太多的产品形态，性价比不高；

2、1.6容积率、40米限高的硬条件，天生为做低密平层产品而设，懋源不会浪费如此先天优势；

3、懋源璟橒的产品形态，已然包括了合院+空中叠墅+平层三种，虽目前已收回地价成本，但仍有现房销售指标压着，去化自然较慢。

懋源地产完全没必要，在6017地块身上再沉淀大量资金。主打平层路线，加快去化进度，符合当下形势；

4、拿下6017地块前，懋源地产在京的最新项目，是刚开盘没几个月的懋源云纪，其产品更丰富，有平墅+叠墅+双拼+双拼类独+独栋。

从战略上讲，它才是懋源地产当下的旗舰项目。6017地块做大平层后，将与懋源云纪形成差异化，尽量避免了内部竞争。

由此，花姐认为6017地块多形态产品的可能性，不大。

户型上，花姐猜测会类似于懋源云纪的平层产品，产权面积甚至更小。加上各自赠送后，实际使用面积也很可观。（详见《懋源云纪“损容”真相》）

懋源深耕顺义

落子6017地块后，懋源地产顺义集齐四子，成为该区域楼市的执牛耳者。

它们分别是：懋源璟玺、懋源璟橒、懋源云纪、6017项目。

其中懋源璟玺是一个有10年历史的老项目，位于孙河板块，懋源地产于2015年11月拿下。

它目前可售的房源，仅剩下几套墅王，总价不低。

懋源璟橒的主要产品是290/307平的平墅、300平叠墅、以及520平的东西合院。目前平墅已基本售罄，还有一些下跃产品。

它的整体工程已全部建完，正在进行园林修正和室内装修，预计今年11月全面交房。

在懋源璟橒身上，懋源地产盈利颇丰。2022年12月拿证，截至目前网签131套，成交均价7.3万元/平米，网签金额28.65亿元，地价覆盖率146.55%。

作为懋源地产目前的旗舰项目，懋源云纪开盘后的表现也不错。

5月28日取证，首批入市为北区392套平层和双拼，截至目前网签28套，成交均价6.19万元/平米，网签金额4.596亿元。

从产品来看，平层卖得最好，网签23套。

值得指出的是，懋源地产的销售价格，十分坚挺。懋源璟橒和懋源云纪的实际网签价，均高于销售指导价和预售价。

这在当下楼市低迷之际，很罕见。