越秀地产（00123.HK）：深耕核心城市，多维发力共筑逆周期韧性

随着港、A股牛市的到来，市场投资人纷纷挖掘被低估的市场机会，房地产板块过去几年表现持续承压，也成为眼下具备市场预期差的方向所在。而聚焦到行业内部，各家房企分化趋势下，挖掘那些在经营层面仍有逆势表现的企业也显得尤为重要。

近日，越秀地产（00123.HK）披露中期业绩，上半年，公司实现营收475.7亿元，同比增长34.6%，核心净利润和归母净利润分别录得15.2亿元和13.7亿元。在行业整体承压的背景下，这份稳健的半年度成绩单，不仅对外展现了公司面对行业困境时的逆周期经营韧性，更向市场揭示了其价值增长的长期逻辑和确定性演绎路径。

逆周期韧性背后的三重支撑力

在笔者看来，公司具备逆周期韧性的背后得益于四重支撑力。

1、前瞻的地理布局能力

越秀地产的地理布局能力是其能够在行业中保持稳健发展的关键因素之一。公司长期深耕一二线核心城市，积累了丰富的市场经验和资源。这些核心城市不仅具有强大的经济实力和人口吸引力，而且房地产市场需求旺盛，抗风险能力较强。越秀地产在这些城市持续强化储备，且积累了丰富且优质的土地资源和项目，为其未来的持续增长提供了坚实保障。

财报显示，2025年上半年新增土储148万平方米，全部位于一、二线城市，其中68%集中于一线城市。而截至2025年6月30日，越秀地产总土地储备达2043万平方米，一二线核心城市占比高达94%。

从销售数据来看，2025年上半年，实现合同销售额615亿元，同比增长11%，值得注意的是，在行业整体销售承压的环境下，其不仅是行业TOP10房企中唯三的正增长房企之一，增速更是排名第二。同时公司销售排名也位居北京、广州、上海等多个核心城市的前列。另外，根据克而瑞2025年上半年全口径销售榜单，越秀地产全国排名第8位。

2、持续进化的产品创新力

随着行业步入新的发展阶段，日益激烈的市场竞争中，产品力成为房企能够脱颖而出的关键。越秀地产深刻认识到这一点，持续投入资源进行产品创新，以满足市场多样化需求并提升品牌竞争力。

在今年年初，越秀地产发布了“4×4好产品理念”和“4+X”产品系。通过深度市场调研和客户反馈，其提炼出“品质、温度、智慧、成长”四大核心要素，定义了新时代“好房子”的标准。同时，其对外推出包括“樾”系、“和樾”系、“天”系、“星汇”系等针对不同城市和客群需求的产品系列，为消费者带来更多高品质居住选择的同时，也为行业发展带来了参考样本。

优异的产品力直接反映在公司多个项目的劲销上。如其在北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元，上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿元。

另外，从均价上来看，其2025年上半年销售均价由去年同期的2.95万元每平方米，提升至4.21万元每平方米。显然，得益于优异的产品力支撑下，一系列高品质项目的成功开发和销售，其不仅能够实现更高的销售均价，也进一步增强品牌溢价能力，打开了业绩增长空间。

3、审慎的财务管理能力

在行业深度调整背景下，财务管理能力成为市场观察房企经营稳健性的核心参考所在。可以看到，过去面对行业前所未有的挑战，越秀地产凭借其审慎的财务管理能力，不仅成功应对了市场波动，也不断夯实了其经营质素。

公司在2025年继续稳居“三道红线”绿档阵营。截至2025年6月30日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为64.6%；净借贷比率53.2%；在手现金446.4亿元，覆盖短期债务的1.7倍。公司经营性现金流保持净流入状态，上半年实现经营性现金净流入41亿元。

同时，越秀地产的债务结构进一步优化，截至上半年，公司有息负债规模控制在1038.6亿元，其中1年内短债占比仅24%，债务期限结构健康合理；加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点，期末利率更是首次降至3%以下。

良好的财务基本面，也让越秀地产获得了国际三大评级机构的认可。

此前，8月25日，标普授予越秀地产长期发行人“BBB-”投资级信用评级，展望稳定。值得注意的是，这是自2024年年中以来，标普首次对中资房企授予投资级正面评级。此外，在今年6月惠誉也已将越秀地产的评级展望上调至“稳定”，并维持“BBB-”投资级评级。

不难看到，国际评级机构不仅释放了看好国内房地产行业改善的积极信号，也高度认可越秀地产的良好信用水平，这也将有助于公司拓展融资降低融资成本，并在行业复苏中获得估值溢价。

小结

在当前房地产市场深度调整与转型的关键阶段，越秀地产凭借其深耕核心城市的战略布局、产品创新与品牌优势、以及稳健的财务表现，成为行业转型下不容忽视的就价值标杆。公司也相继获得了一众内外资机构的认可。

此前，里昂在8月初维持公司“跑赢大市”评级，并上调目标价。长江证券亦给予公司“买入”评级，其认为在“止跌回稳”的政策指引下，越秀地产的资源优势和经营业绩将逐步兑现。

展望后续，随着政策支持的持续落地和市场环境的逐步改善，越秀地产在牛市环境下的“阿尔法”优势有望进一步显现，迎来新一轮价值成长机遇期。