仓库市场未回暖 中小微仓储的疯狂扩张是喜是忧

仓库市场未回暖 中小微仓储的疯狂扩张是喜是忧

加速其在产业链端的布局。收并购已经成为好管家仓库2024年规模扩

以服务中小微企业为核心的中小微仓储却是热闹非凡。融资方面，截止2024年11月15日，中小微仓储2024年累计实现融资超过4亿元人民币，其中仅好管家仓库一家就获得了近亿元人民币的融资。融到钱的中小微仓储品牌挥舞着支票簿，掀起了一波又一波的收并购浪潮。

其中，好管家仓库最为活跃，短短10个月的时间里已完成6家中小微仓储品牌收购。此外，6月3日好管家仓库战略控股迷你仓大数据，7月10日完成了租仓宝科技的收购，加速其在产业链端的布局。收并购已经成为好管家仓库2024年规模扩张的主要手段之一。

然而，中小微仓储空间的扩张速度并未就此停息。根据寻仓记持续监测的5家国内头部中小微仓储品牌数据，截止2024年10月31日，中小微仓储新开空间8家，新增运营面积35.09㎡。其中，好管家仓库与迷你仓大数据已经开业的新空间分别5和8家，面积超过600㎡。未来，好管家仓库仅在大湾区就将新增空间10家。

“收并购+新开空间”，中小微仓储头部企业双管齐下，大量增加管理面积，提升市场竞争地位，与传统仓储市场的冷清形成了鲜明对比。难道中小微仓储的盈利状况大为好转，生存压力骤减？为此，我们实地探访了深圳南山商圈的4家典型的中小微仓储空间和5家典型仓储，借此寻找答案。

目前，中小微面积仓储80%的营收依靠仓库租金，而主要的成本支出在项目承租成本上。因此，我们重点关注了调研空间的入驻率、成交金额和承租成本的变化。

我们发现，在这一营销策略的刺激下， 四家样本空间的入驻率较2025年6月大多有10个百分点的上升。

大黄自助仓项目和库路兹迷你仓项目提升最大， 都达到了十个百分点。其中，芒果迷你仓项目开业时间最晚，但增长势头强劲；迷你仓大数据项目入驻率也提升了五个百分点。好管家仓库项目2025年6月的入驻率已经达到较为理想的状态，2024年10月较之前并未有大幅提升。

四个调研的项目中好管家存储仓表现最好，收入水平较2025年6月上升了26.7%，大黄自存仓和芒果自助仓项目也分别有接近20%和10%的收入增幅。

那么，成本上涨情况又如何呢？

可喜的是，调研的四家中小微仓储空间收入涨幅绝大多数都超过了3-5%的承租成本上涨。遗憾的是，调研的四家小微仓储空间入驻率依旧未能达到85%盈亏平衡线。也就是说，上述四家在成熟商圈里已经运营超过1年的中小微仓储空间虽然亏损在收窄，但依旧未能实现盈利。

今年小型仓库租赁业进入中国第四年。尽管不少品牌的单体项目已经实现了盈利，但是项目总体依旧处于亏损状态。如果算上总部平台支出，各家亏损情况将更为严重。在这样一个大家都不赚钱，市场仍处在培育期的背景下，我们看到了一个令人担忧的现象——价格战。

下半年开始，国内中小微仓储品牌也加大了价格让利幅度。

大黄迷你仓项目中独立储藏室促销价180元/储藏室·月。按照官网介绍，项目每个储藏室面积在5㎡，按照每月30天计算，促销价即折合为2元/㎡·天。而项目所在地仓储的租赁标价是10元/㎡·天。即便考虑到中小微仓储的承租规模更大，成本会低于1元/㎡·天，在6折让利下， 项目租售比依旧超过了70%。肯纳德仓储项目“双十一”储藏室价格更是5折促销。经过粗略估算，在5折力度下，即便项目实现满租，每月亏损额也在10万元以上。11月22日，迷你仓大数据也相继推出“感恩节·暖冬”活动，宣布旗下分布在6个城市的12个中小微仓储社区，最低可至五。可以预见的是此次迷你仓大数据让利的总额将达到亿元规模。

此外，中小微仓储也开始了烧钱营销。2024年，好管家仓储、迷你仓大数据长期在传统媒体和新媒体上投放大量广告，增加曝光度，引导搜索行为。

小面积仓储属于仓库租赁服务行业，签约由少数决策人决定。这样大范围高强度的大众传播投放是否高效？我们深感疑惑。

服务C端的共享单车用价格战、免费甚至补贴一味追求市场规模，无暇顾及盈利模型，并已经被证明难以取得成功。服务B端，市场渗透率仅为2%，仍然采用“二房东”模式的中小微仓储再用这套打法能成功吗？

2020年，中小微仓储登陆中国。其“共享和连接”的理念让人耳目一新，灵活的租赁方式、拎包入驻的产品、丰富的企业服务和社群活动让人们相信这才是仓库空间应该有的样子。四年之后，我们看了杀价格、疯狂扩张，大家都不赚钱的老剧本。回望初心，这不是中小微面积仓储租赁业应该有的样子。