上海老破小跌幅来了！

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

在浦东沿江地带，形成了一条长达30公里的老旧小区密集区，涉及杨思、世博、南码头、塘桥、陆家嘴、潍坊、梅园、洋泾、金杨、金桥和外高桥等多个板块。

浦西老破小跌幅较小，如多个板块跌幅在30%-36%，而浦东跌幅多在40%以上。浦东老破小为何受如此抛弃，跌幅这么大？

通过分析2022-2025年浦东与浦西各区域成交量最高的非学区老破小价格变化，发现浦东整体跌幅显著高于浦西，其原因何在？具体数据如下：世博板块的上南六村和十村、南码头板块的胶南小区、潍坊板块的潍坊四村跌幅达44%；杨思板块的海阳新村下跌39%；塘桥板块的蓝高小区、陆家嘴板块的谢家宅小区下滑36%；洋泾板块的泾东小区暴跌46%；金杨板块的金杨新村五街坊、金桥板块的东陆新村六街坊跌幅为43%；高行板块的华高一村下降41%。

浦西老房抗跌因浦东地段情结缺核心资源沉淀

浦东多数老旧小区板块的核心资源相对薄弱，地段价值认同感远不及浦西强烈，这是其抗跌性较弱的重要因素。选择购买老旧住宅的群体，通常已主动放弃居住品质追求，核心诉求在于获取更优越的地段及配套设施。

浦西具有深厚的地段情结，其老旧住宅往往占据城市核心区位，这一点是浦东多数同类板块难以比拟的。例如黄浦、老静安等核心区域，其商业密集度与市井生活氛围显著优于浦东。

这些核心区的教育、医疗、轨交及商业配套历经长期沉淀，使老旧住宅成为进驻城市核心区的有效跳板。浦西始终以内环为发展轴心，城市发展逻辑与浦东存在本质差异。浦东缺乏传统地段观念，城市发展主要跟随产业布局推进——产业指向哪里，城市化就延伸到哪里，导致老旧住宅的地段价值持续被稀释。因此除陆家嘴拥有顶级地段与配套外，浦东其他老旧住宅板块如世博、南码头、金桥等，地段价值普遍处于中等水平。

浦东的旧小区在文化附加值和身份象征方面存在不足，相比浦西缺失了“面子价值”。浦东的开放发展仅有数十年历史，整体区域缺乏代表上海的历史文化标志，底蕴较为薄弱。在同等预算下，选择居住于老卢湾、老静安等浦西核心区还是浦东，人们往往意见不一。对老浦西居民而言，老卢湾、老静安的身份象征着一种血统般的都市认同感。回到故乡时，提及在老静安、黄浦或徐汇衡山路购房，他人可能立刻回应：“哟，市中心核心区啊。”若说在浦东买房，对方可能追问：“浦东哪个位置？”这便凸显出两地旧小区在“面子资产”上的差异。换言之，浦东的旧小区难以提供“炫耀”的资本，缺乏文化溢价和身份点缀功能。

上海整体购买旧小区的群体正在萎缩，仅存的刚需购买力更倾向于浦西核心地段吸引力更强的产品。剩余考虑购置旧小区的买家，必然优先选择地段更优、配套更完善且文化认可度更高的浦西区域。浦东大量改造空间有限、居住环境普通的老旧小区，在需求收缩的环境下首当其冲被市场淘汰。

新上海人不妥协高收入人才看不上

老破小在浦东不是很受欢迎，也不受新上海人青睐。浦东是上海外来人口最多区。新上海人老家有房，拒绝居住降级，不屑老破小，宁要远大新；接受度远低于本地居民。过去人口增量时代，缺好房，只能将就老破小。现在人口导入以人才引进为主，提供高额安家费，看不上老破小。同时，浦东人口增量在临港，北部老破小购买力减弱。如张江“明珠计划”给顶尖人才最高700万个人资助+1亿项目补贴，浦东人才支持不差钱，相当于直接发钱。张江提供人才公寓，新产业客群有住所收入高，不会买老破小。

临港提供最高500万元购房补贴，吸引人才买房绰绰有余。临港已成为浦东人口导入主力区，未来增量最大。老浦东对外来人口吸引力下降，老破小购买力受影响。浦东产业强、居民收入高，置业倾向次新电梯商品房，老破小失宠。例如，陆家嘴金融精英选择联洋或虹口、杨浦新房；张江码农首选唐镇；金桥、外高桥群体购买森兰。因此，浦东老破小因产品本身，不受新上海人和高收入人群待见。

地段不同，差异巨大

浦东许多刚需群体预算有限，买不起商品房。近郊连片电梯动迁房（如三林、康桥东四高、周浦南四高、航头鹤沙航城、曹路）价格更低、居住体验更好，吸走老破小购买力，挤压其市场。例如，三林动迁房4.2-4.9万元/m²狙击世博老破小；康桥等3万元/m²左右吸走张江刚需；曹路动迁房3万元/m²狙击金桥老破小；高东动迁房狙击外高桥老破小。动迁房邻近产业区，通勤便利、性价比高，形成截流效应。

浦西与浦东不同，带电梯动迁房多远离产业区，对老破小的截胡效应弱于浦东。浦东开发较晚，近郊空地多用于建产业区和动迁房，因此产业区附近电梯动迁房直接分流老破小购买力。浦西发展早，内中环至中外环电梯动迁房稀少，以老公房和步梯动迁房为主。顾村、徐泾北城等电梯动迁板块均在外环外，距核心产业区远，对市区老破小冲击有限。例如同等预算下，顾村动迁房与光新老破小通勤差距显著——地铁25分钟但自驾单程需40分钟，通勤成本削弱了顾村房龄新、价格低的优势。佘北动迁基地房价仅2万，对古美等产业区下游老破小稀释作用仍微弱，而静安新城老破小可实现步行通勤。

相比之下，浦东张江产业区周边动迁房通勤优势明显：北四高与机器人谷一街之隔，周浦医谷紧邻南四高，鹤沙航城与药研基地仅隔高架，其通勤效率、性价比及居住舒适度远超浦东北部老破小。

浦西老破小更具博动迁价值。徐汇江南新村拆迁消息刺激房价从6万飙升至13.37万/m²，东安一二村也曾现跳涨。浦西城市更新拆迁力度大，而浦东因张江、临港等大规模开发，北部老破小拆迁无望。加之浦东发展主轴南移，购买力南迁，北部老破小市场遭双重抛弃，升值预期持续走低。

浦东地区老旧小区的整体价格跌幅较浦西更为显著，主要受多重因素影响。具体包括：区域地段价值及市场认可度存在差距，潜在购房群体结构不均衡，以及带电梯动迁安置房形成的替代性竞争压力。

在二手房交易中，每套房子（家）都有一段故事，有些是金榜题名、飞黄腾达，有些是官司缠身、妻离子散。

随着裁员失业潮还在加速，卖不起房子的人会越来越多，全国人都以为一线城市上海房价抗跌，你可能想不到，上海某些房子比二三线城市房价跌的还猛。

1、临港·宜浩佳园 跌幅57% 已经腰折！

110平电梯2房2厅2卫 如今挂牌价180万还没卖掉。2021年 同户型最高成交价424万，跌去244万。

2、闵行·高兴花园 跌幅50% 一点也不高兴

36平米顶楼挂牌价206万，还可以小谈几万。2021年同户型顶楼成交价404万，跌了200万。

3、松江-佘北家园 跌幅45%

佘北家园，上月刚成交一套5楼 124万，2021年成交价228万。

还有杨浦中原的殷行一二层、浦东梅园三四街坊等等老破小小区，基本跌幅都在50%左右，就不一一举例。

除了老破小，最近品质小区也开始下跌，典型的浦东森兰仁恒森兰雅苑，最近成交一套一楼带院子214平，成交价1526万。3年前1500多万只能买150平的3房，单价从11万跌倒7万。

直到现在，我仍刷到一些从业人数在鼓吹“房价必涨”“抄底窗口”。可现实是：**上海楼市早已告别普涨神话，未来很长一段时间买房就是消费，可促进经济流通增值，不是投资。** 有钱可以买，早买早享受；但想靠房子赚钱？时代真的变了。

上海楼市已进入“分化时代”，核心地段优质资产有望触底企稳，而远郊及劣质资产仍处下行通道。未来市场走势将取决于政策力度、经济复苏节奏及库存去化速度，短期内全面反弹概率较低，结构性机会与风险并存。