窥报|上半年经常性利润贡献超60% 华润置地率先转型"大资管"

凤凰网风财讯报道 伴随我国经济新旧动能转换，房地产加速面向存量市场构建新发展模式，这对企业长期运营资产的能力提出了空前要求。

当前，头部房企几乎都在积极探索“从资产所有者向资产管理者”转型的可能。例如华润置地自“十四五初”就提出加快建设「行业领先的城市投资开发运营商」定位，至今已实现“第二增长曲线”的打造；招商蛇口的资产运营与城市服务业务的贡献率逐年提升；万科携手深铁加强在城市运营以及物管、物流、公寓等赛道的布局；龙湖继续重仓毛利率更高的运营业务；中交地产已剥离开发业务，聚焦物业服务和资产管理……

其中，转型较早的华润置地在房地产迈向“大资管”的进程中一直是先行者的角色，也由此其业务成绩、战略发展成果持续受到关注，因为这一定程度上是行业的“试金石”。

8月27日披露的2025年中期业绩报告中，华润置地实现综合营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；综合毛利率为24.0%，远高于行业平均水平，且同比再增1.8个百分点；公司净利润为118.8亿元，同比增长16.2%；核心净利润100亿元，均处于行业领先水平。

值得关注的是营业收入中的“经常性收入”，合计为205.6亿元，同比增长2.5%(含经营性不动产业务营业额121.1亿元、轻资产管理业务营业额60.0亿元、生态圈要素型业务营业额24.5亿元)，在总营业额的占比已达21.7%；经常性业务核心净利润达60.2亿元，利润贡献占比60.2%，同比提升了8.9个百分点。华润置地的业务结构已经成功从住宅调向了多元业态，这在业内尚属少见。

年内华润置地还成功推动商业、有巢双REITs平台上市，打通了优质资产价值释放的通道，这使得公司财报开始体现出资产经营和投资回报的良性循环。

摩根士丹利分析预估，华润置地约400亿元的可用购物中心资产，可能以超过20%的更高估值进行转让，并在未来3-5年内回收超过290亿元的资本用于再投资。这种资本回收可能到2030年将其经常性利润提升1.6倍，到2040年提升2.5倍，并支持分红比例的逐步提高与估值重估。

某种程度上，这份中期业绩印证了华润置地“城市投资开发运营商”新角色的长期发展可能性，也验证了房地产存量阶段企业深耕“资本循环”取得可持续发展的正确性。

华润置地管理层在中期业绩说明会上就表示，虽然当前行业面临结构优化阵痛，但长期向好基本面持续稳固。华润置地“城市投资开发运营商”的战略优势愈发显现,市场竞争力与品牌影响力持续增强。公司也有信心保持行业领先，以战略定力与执行韧性穿越周期，为投资者创造长期稳健的投资回报。

房企开发业务竞争加剧

华润置地“稳居前三”

开发业务作为房地产企业的传统主业，在2025上半年呈现出“头部聚焦、中部更卷、尾部出清”的状况。中指研究院数据显示，期内TOP10和TOP20企业的销售额占比继续提升，且增幅相较后续房企更为突出。

在头部竞争加剧的趋势中，华润置地表现颇为突出，今年上半年实现物业签约销售额1103亿元，稳居行业前三。此外期内华润置地已销售尚未结算的签约额约为2513.7亿元，预计其中1595.3亿元将于2025年下半年结算，“稳三”的态势鲜明。

截止6月末，华润置地的总土地储备约4895万平方米，获取项目18个，新增土储储备148万平方米，82%位于一二线城市，其中的重点城市新增库存较低，销售量仍在上升、且新房价格有支撑力，这意味着华润置地的规模和利润水平有能力保持稳定。

管理层表示，下半年华润置地整体的供货充足，基本面稳健的一二线城市具备足够的支撑力，公司将继续打造“好房子、好社区、好服务”，通过精致化管理，增强自有渠道建设等方式，以客户为中心做好增量和存量项目。通过系统化部署，华润置地巩固“行业前三”的目标不动摇。

经营与资管业务成“行业焦点”

华润置地站稳第二增长曲线

经营性业务作为头部房企现阶段的核心角逐点之一，竞争逐步加热。2025年上半年万科的经营服务业务全口径收入为284.2亿元、保利发展的资产经营和物业服务收入109.32亿元，均处于行业前列且持续增长。

华润置地作为早一批从住宅转向多业务的企业，今年上半年经常性收入为205.6亿元，同比增长2.5%，显示出更强的增长势头，并带动公司整体营收和利润率持续提升，“第二增长曲线”已站稳。

尤值一提的是，上半年华润置地经营性不动产业务营业额达到121.1亿元，踏过“百亿门槛”且同比增长5.5%。其中，购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，保持行业领先位置，近9成购物中心零售额排名当地市场前三；整体经营利润率65.9%,再创历史新高。物业服务板块的华润万象生活也在今年上半年实现“营业收入85.24亿元，同比增长6.5%；核心净利润20.11亿元，同比增长15.0%”的成绩，处于该赛道前列。

大资管业务作为华润置地模式转型创新的重点之一，截至2025年6月30日资产管理规模已增加至4835亿元。期内，华润商业REIT总市值首破百亿元、华润有巢REIT业绩稳中有增，加快了公司资产与资本的良性循环。

管理层表示，面向未来华润置地将全力转型升级，继续推动经营性不动产及资管业务保持行业领先，夯实公司业绩增长的新引擎，持续为股东创造价值。

多元业务加速发展

下一步较量“资本循环能力”

生态圈要素型业务作为置地转型发展的加速器，2025年中期交出的成绩单值得研究。

今年上半年华润置地的租赁住房业务“有巢”已布局全国15城，在管项目房间数8.5万间，管理规模提升至行业第六，期内实现营业额4.15亿元（含轻资产管理项目）。代建方面，华润置地2025年上半年实现营业额4.8亿元，期末在管面积7992万平方米，新签政府代建面积位列行业第一。

此外，华润置地前瞻布局文化体育产业，上半年新获取了广州大湾区文化体育中心、深圳宝安区欢乐剧场2个重大项目，在管项目达到19个，在管面积437万平方米，成为首家实现大型体育场馆全国化战略布局的领军企业。截至中期期末，华润置地实现文体场馆运营营业收入5.1亿元，其中赛事与演艺收入上半年突破亿元大关，赛事运营业务已成为华润置地文体业务的新增长极。

可以看到，华润置地持续推进旗下公寓、文体等多元业务的开展，以提升对应的底层资产的价值，这也是该司“资本循环”的基础——在更高价值的底层资产之上，打通“募投建管退”业务闭环的华润置地，能够从资本市场获取更高的估值和更大的投资溢价空间。

摩根士丹利研报中就指出，华润置地推动向“资产管理者”的转型，有利于公司获得高于账面价值的估值，该公司的“资本循环能力”也将巩固其领先地位并推动股息增长。

（凤凰网王婷婷/文）