5年前在临安买的新房亏了25%了，留给6岁儿子、出租还是割肉......

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8月的尾巴，楼市传统旺季“金九银十”的脚步越来越近。你是否正在纠结该不该上车？是盯紧新盘还是淘二手？利率波动下如何把握时机？租房市场又会有哪些新变化？

住媒体重磅推出的“楼市问答”栏目，为你精准把脉楼市走向！无论你是想买卖新房、二手房，还是关注租赁、装修、政策解读……只要是和“住”相关的问题，统统放马过来！我们帮你拆解最头疼的买房租房难题，欢迎抛出你的疑问！

“房东税”要来了？

出租房子是不是要交很多税？

问：9月15日，《住房租赁条例》要正式实施，“房东税”要来了吗？出租房子的成本是不是要增加了？

答：《住房租赁条例》的出台，跟你说的税费政策是两码事。

出租房屋本身就是一个经营行为，需要缴纳的税费一直是存在的，最典型的就是个人所得税，但和这个条例没关系，政策的微调，不会是加税的方向。

对于普通的出租房来说，其实税费成本是很低的。若是按1%的综合税率计算，1000元的租房合同也就是10元。所以对租赁交易没有太多影响。如果租赁中出现问题，这个合同也可以保护房东。

想兼顾上学和住宅品质

预算700万元，在文晖板块怎么选？

问：我们是二孩家庭，想改善，现在考虑拱墅区文晖板块，预算700万元左右，需要兼顾孩子的读书问题和楼盘品质，有推荐吗？

答：700万元在文晖板块，可以考虑次新盘锦上和品府，园区大，品质好，总价也合适。你的预算买一套三室完全没问题，但如果有长辈同住帮忙带娃，买四室可能不太够。

其他像中海·望庐、嘉里的馥源庭，也在考虑范围之内，但买这两个盘可能要提高一点预算。新天地一带，今年滨江和西房都有项目交付，也可以去看看，但要注意，次新房还涉及一笔营业税。

纯自住要不要现在买？

问：无房户，纯自住，现在天气这么热，是买房的淡季吧，适合入手吗？我朋友买的新盘已经破发了，我们现在也看不懂这个行情。

答：不限价的情况下，目前的楼市格局是新房卷品质，二手房卷价格。纯自住，尤其是刚需，现在买房的话，可以去二手房市场淘淘看。这么热的天，也得多走走看看，辛苦是辛苦一点，但“所见即所得”。

如果要买新房，也要注意，你朋友这样的情况是有可能发生的，但这与楼幢、板块供应量多少等综合因素都有关联。有个规律可以告诉你，大多数开发商为了保证热度和预期，一个楼盘首开的价格通常是最低的。

5年前买的新房破发了

卖还是不卖？

问：我5年前在临安买的新房，现在破发了，比买入价格亏了25%左右。我想卖，我老公说与其贱卖不如留着，或简装一下出租，或留给6岁的儿子。

答：按照目前区域二手房存量来看，这半年一年，如果没有特别劲爆的利好消息，你这房子确实很难升价到保本。

如果卖掉变现后有更好的投资渠道或者用处，建议你下决心“割肉”吧。如果没有投资渠道，可以先打听下小区的租赁行情，核算一下简装的投入成本，租金的回报率，年化至少要在2.5%-3%，才勉强可以考虑新投入吧。

想在拱墅区置换一套

800万元以内的大户型

问：我们小孩在拱墅区锦绣育才小学读书，想置换一套三室或四室的次新房，预算在800万元以内，请问有没有推荐的？

答：800万元的预算还是有得挑的，建议你选择配套较好的申花板块，淘一淘品牌开发商的楼盘，比如绿城·沁园、万科·古翠隐秀等，或者申花北的“华丰造纸厂三兄弟”——伟星星瓒颂锦府、杭曜置地中心、杭樾润府，享受核心区的便利。

追求未来潜力和居住环境，也可以选择运河新城，能买到更新、更大的房子，如融创双子星、德信大家·运河云庄等，享受规划红利。

橙柿互动·都市快报记者 陆丹

编辑 高欣奕

审核 毛迪 邵宇峰

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