香港住宅史上最大亏损纪录诞生！

来源：市场资讯

（来源：不良资产行业观研）

来源丨不良资产行业观研综合

香港豪宅市场，最近见证了一场惊人的资产缩水。

8月20日，香港山顶歌赋山道15号顶级豪宅，被银行以7.9亿港元超低价处置，创下了香港住宅史上最大亏损纪录。

这栋豪宅地原主人是深圳第一代地产富豪陈红天，如今已资不抵债，资产陆续被金融机构低价处置。

香港住宅市场最大亏损出现

8月20日，由深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的山顶歌赋山道15号大宅，在经过两年招标后终以7.9亿港元（约合人民币7.2亿元）卖出。较9年前购入价账面大幅贬值13.1亿港元（约合人民币12亿元），贬值幅度达62.4%。

香港山顶歌赋山道15号 图源香港文汇报

2016年6月，陈红天方以21亿港元天价从庄士国际购入山顶歌赋山道15号物业。

这座位于香港传统豪宅区的物业，不仅地理位置优越，规格也堪称顶级。当时计划兴建一幢总楼面9,235方呎豪宅作自住用途，楼面呎价约22.74万港元。如果换算成内地通用的平方米，这座大宅高峰期的单价可以达到约245万元/平方米。

然而九年后，这场轰动一时的豪宅交易以令人唏嘘的方式落幕。

此前，祥祺集团在2023年5月发布声明，称公司面临“阶段性现金流问题”，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遇到障碍。

该房源也因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经多次截标延期才找到买家。从2023年8月首次公布销售安排开始，这栋豪宅的出售之路便异常艰难。

历经近两年反复延期后，接管人于2025年1月将意向价下调到7亿港元～8亿港元区间，最终在8月19日以7.9亿港元成交。

值得注意的是，该物业于2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态。

这笔13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有。

深圳地产首富崩塌

祥祺集团官网显示，集团创建于1990年，总部位于香港，先后设立深圳、伦敦分公司。祥祺集团主要着眼于全球核心都市经济圈优质经营性物业、资本市场优质企业股权和金融资产的投资并购。

截至目前，集团已全资拥有全球包括香港、伦敦、深圳等核心城市，以及欧美和东南亚地区城市的土地、写字楼、星级酒店、商业、矿业等优质资产，同时还持有多家资本市场优质企业股权以及基金、债券、股票等巨额金融资产。

陈红天是有名的广东富豪。据公开资料，陈红天出生于1959年。在上个世纪80年代，陈红天辞掉公职选择到深圳打拼，并于1990年创建了祥祺集团。

官网显示，祥祺集团主席陈红天还拥有香港太平绅士（终身）、香港特区政府银紫荆星章、同心俱乐部主席、对外经济贸易大学经济学博士等头衔。

陈红天的资产扩张期主要集中在2015～2017年。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但2018年后，由于房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。

自身资产几乎都被亏损贱卖

除了这栋豪宅，陈红天还被处置了多处物业。

2023年，祥祺集团公开宣布面临流动性困难后，旗下祥祺中心等三项物业，皆因按揭贷款轻度违约，被银行派人“接管”，祥祺集团就该三项物业向银行借贷约60亿港元，物业现时估值约100亿港元。彼时祥祺集团正在出售部分资产的部分股权，并积极与相关金融机构协商还款安排。

• 2023年，其顶级豪宅“傲璇”被银行接管，以4.2亿港元卖出，比当年的招标价低了近38%。

• 2024年12月，香港总部“祥祺中心”被香港都会大学以26.5亿港元抄底，而2016年，陈天红的买入价是45亿港元，低价处置资产账面亏损18.5亿，跌幅高达41.1%。

• 2025年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室亦被银主以6455万港元出售。

至此，这位最擅长房地产投资、开发的深圳第一代富豪自身资产几乎都被亏损贱卖。

除此之外，陈红天还是华南城的主要投资者之一，今年8月，华南城负债609亿港元，已被香港法院颁布清盘令，这对于祥祺集团来说更是雪上加霜。