绿城管理（9979.HK）中报启示：行业迷雾中的代建博弈与龙头答卷

（图：绿城管理2025中期业绩发布会现场）

房地产行业的深度调整仍在持续。

据Wind数据显示，截至目前，A股两市超70家房地产上市公司发布的上半年业绩预告里，超六成企业预计亏损，行业盈利压力可见一斑。国家统计局数据也指出，7月份70个大中城市中，各线城市房价同比降幅整体虽有所收窄，但市场仍处于调整震荡期。

在此大环境下，代建行业却持续显现活力，成为众多房企向轻资产转型的重要赛道。

中指研究院监测数据显示，今年上半年国内典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6%，直观反映出市场对代建服务需求的持续旺盛。克而瑞数据也显示，上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达10983万平方米，同比增长28%，整体拓展表现优于今年一季度和去年上半年，进一步印证代建行业的良好发展势头。

然而随着参与者增多，行业竞争加剧，当前代建费率普遍低于3%，较早期5%-6%的水平明显下降。这也意味着，房地产代建已进入“精细化运营阶段”，代建企业的差异化竞争力成为脱颖而出的关键。

就在这样复杂的行业态势下，国内代建龙头发布2025年中期业绩，展现出行业承压时穿越周期的韧性。

财报显示，上半年公司取得营收13.74亿元，归母净利润2.56亿元，毛利率约40%，可见公司在项目选择上并未为了规模拓展而降低质量，同时也反映了其在成本控制和利润获取上的优势。与此同时，公司经营活动现金净流入为1.12亿元，同比上升45%；在手现金达16.44亿元，同比增长8%，且宣派中期股息每股0.076元，财务水平整体呈现健康稳健的状态。

更不可忽视的是，在这样的行业周期下，上半年绿城管理更是取得了新拓代建规模及代建费逆市增长、商业代建占比和重复委托率同比提升的亮眼表现。

这家深耕代建领域二十余年的企业，连续9年保持市场占有率超20%，始终稳坐行业头把交椅，它究竟做对了什么？

这份中期财报或许能给我们答案。

从交付口碑到新拓佳绩，逆市增长交出“优等生”答卷

更多的参与者涌入代建行业，不仅加剧竞争，更提高了操盘难度，这对企业的解题破局能力、服务响应能力以及价值兑现能力都提出更高要求。

而绿城管理能在行业中保持领先，与其在交付品质和新拓业务上的双重发力密不可分。

一方面，在交付与品质上严格把控，彰显强劲品牌力和产品力。

交付环节是检验房企实力与信誉的关键，尤其在行业调整期，能否如期、高质量交付更是成为企业赢得市场信任的重要筹码。

2025年上半年，绿城管理高品质交付45个项目，代建交付套数2.56万多套，交付面积465万平方米，交付满意度保持92%的行业领先高位。持续为委托方和多方主体创造更多价值。强劲的交付力荣获中指研究院颁发的“2025上半年中国房地产代建企业交付规模排行榜”TOP1，交付面积占比达榜单前十强总和的60%，同时预计下半年还有近1000万平方米交付建筑面积。

为了确保产品质量，绿城管理通过推进高层建筑立面“属地化创新”、低密产品立面风格迭代升级、室内精装深化场景营造、景观IP焕新等多维举措，实现产品全面升级，不断提升产品的竞争力和吸引力。

上半年市场热销的杭州宸岸栖月、漳浦鹭海明月、保障房安吉春语明轩，以及优质产城融合基地科大讯飞人工智能小镇等项目的落地，都在属地树立了典范。例如，5月绿城管理代建的绿城・中牟百合新城圆满交付，较合同约定提前五个月就充分凸显出公司在项目管理和执行上的高效与可靠。

（图：绿城・中牟百合新城项目）

（图：漳浦鹭海明月项目）

据悉，绿城管理的交付项目涵盖商业代建、政府代建、资方代建和共有产权、城市更新、产业园等多种合作模式以及业态类别，如此大规模且稳定的交付能力，在行业内实属难得。

另一方面，新拓业务积极突破，注入强劲发展动力。

在行业整体承压的背景下，绿城管理却在上半年实现新拓代建项目的逆市增长，这背后是其对市场趋势的精准把握和自身核心能力的持续打磨。

截至2025年6月30日，绿城管理新拓代建面积1989万平方米，同比增长13.9%，持续领跑行业；代建销售额419亿元，销售面积306万平方米，新拓代建项目代建费约为50亿元，较去年同期增长约19.1%。

（图：2025上半年中国房地产代建企业排行榜）

这一成绩的取得，彰显出绿城管理强大的市场拓展能力。

不仅如此，其新拓业务结构也在持续优化。商业代建新拓总建筑面积占比持续增长，同比上涨约12个百分点至约81%。民企委托方活跃度显著提升，同比上涨8个百分点至37%。在城市能级方面，一二线城市占比维持58%的高位，杭州、南京、石家庄等主要二线城市表现突出。

一系列数据表明，绿城管理在巩固传统优势区域的同时，成功开拓新的业务增长点，业务结构更加多元化，使其抗风险能力进一步增强，更好地应对行业波动。

政策风口下，5.0战略升级锚定行业增长新方向

绿城管理2025年中期业绩，不仅是其自身实力的证明，也为代建行业的发展指明方向。在行业竞争日益激烈、费率持续下降的背景下，只有那些注重品质、优化结构、深耕市场的企业才能在新一轮的发展中抢占先机。

将视角拉长，随着国家对房地产行业的调控政策正逐渐向精细化、差异化方向转变，绿城管理也将在这一趋势中获得强劲的增长动能。

年初《政府工作报告》中首次写入“好房子”建设，强调安全、舒适、绿色、智慧的发展方向，同时提出推进城中村改造、释放改善型需求等政策，直接为代建企业带来丰富的结构性机遇。

更具体的来看，据不完全统计，上半年各省市继续推进政府投资项目代建制改革，陆续出台或修订相关管理办法，进一步规范代建行为，以此来提高项目建设管理专业化水平和投资效益，出台政策省市达14个。例如，洛阳市则规定，总投资在2000万元及以上的市级政府投资项目必须代建。政府代建制度的持续推进，清晰预示着在公共项目、保障房建设等领域，代建模式将得到更广泛应用。

（图：2025年上半年部分代建政策）

与此同时，中指研究院预计，未来三年，保障性住房、城中村改造、“平急两用”设施建设将释放超5亿平方米代建需求，成为头部代建企业规模扩张的主攻方向。而CRIC数据指出，2024年重点城市代建渗透率达6.6%创四年峰值，随着市场止跌回稳、房企推盘意愿上升，后续年份的渗透率有望继续稳定增长。市场规模的扩大与渗透率的提升，将推动代建行业进入一个新的增长期。​

在这样的市场环境下，行业资源必然会向那些具备更强专业能力、更优品牌口碑和更丰富资源整合能力的企业集中。这是市场竞争的必然结果，也符合行业发展的规律，毋庸置疑，未来代建行业将保持“强者恒强”的发展态势。

而绿城管理作为代建行业头部企业，其在交付品质上的严格把控、多元业务的均衡布局以及市场拓展的强劲表现，共同构成独特的差异化竞争力，而这种竞争力也已得到行业的充分肯定和背书。

上半年，绿城管理荣获“2025年中国代建企业综合实力TOP1”、“2025年1-6月中国房地产代建企业新签规模TOP1”、“2025年1-6月中国房地产代建企业代建销售规模排行榜TOP1”等30余项行业荣誉，覆盖综合实力、新签规模、交付规模、品牌价值等多个核心维度。这些成绩进一步巩固了其在代建行业的标杆地位，并成为其未来在市场竞争中吸引更多委托方、拓展更广阔业务的强大品牌背书。

而支撑绿城管理持续领跑行业的，除了已被验证的硬实力，还有其对未来发展趋势的深刻洞察与战略布局。

依托强大的央企信用支撑带来的稳健基础、绿城品牌积累的深厚口碑，以及在长期实践中锤炼出的优异订单获取能力、高效资源整合能力和可靠经营兑现能力，绿城管理在2025年半年度经营工作会议中明确表示，将正式启动代建5.0全新业务体系研究。

（图：绿城管理代建5.0焕新启动仪式）

据悉，该体系是在代建4.0“平台化、生态化”基础上的自然演进与战略升级。

代建4.0体系依托品牌价值、管理团队、研发能力、营造经验及客户资源等核心优势，通过集成专业管控中心全面赋能项目，初步构建了代建信用体系的基本框架。

在此坚实基础之上，代建5.0体系则全面聚焦“生态代建”模式，引领代建行业迈向新的发展阶段。

充沛的底仓订单为绿城管理的可持续且高质量发展奠定坚实基础。截至2025年上半年末，公司在手订单总建筑面积1.265亿平方米，其中四大城市群占比77%，待开发面积占38.4%。庞大且优质的订单储备，在保障公司短期内业务能够稳定增长的同时，更能使其在代建行业的新增长期内，稳步推进各项战略落地，持续巩固领先地位。

结语

在房地产从增量开发转向存量运营的时代背景下，代建不再只是“代工”，而是涵盖融资、产品、运营、服务为一体的综合能力输出。

随着房地产市场持续深度调整，代建行业竞争日趋激烈，这不仅要求企业筑牢产品品质与风险管控的根基，更需具备整合资金、资源、产业的复合能力，通过定制化解决方案满足委托方在保交楼、提效益、促转型等方面的多元需求，以价值创造取代单纯的规模扩张。

未来是否真正属于“轻资产”，尚未有定论。但可以肯定的是，只有那些稳居头部阵营、能够持续兑现价值的企业才能最终胜出，而绿城管理已走在前面。