母亲私下过户共有房给妹妹，姐姐胜诉确认合同无效 北京律师解读

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父亲去世后留下夫妻共有房，母亲竟瞒着姐姐，以 “买卖” 名义零付款过户给妹妹！姐姐在母亲去世后才发现真相，起诉确认合同无效并要求房产回转，能否胜诉？近日，北京市朝阳区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，认定 “母子恶意串通损害姐姐继承权”，判决合同无效、房产恢复至母亲名下，为 “共有遗产房被私分” 维权提供明确指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告周玲向法院提出诉讼请求：

确认被告周敏（妹妹）与被继承人赵兰（母亲）于 2018 年 9 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（涉及北京市朝阳区一号房屋，下称一号房屋）无效；

判令将一号房屋产权恢复登记至赵兰名下；

本案诉讼费、财产保全费由周敏承担（放弃保险费主张）。

周玲诉称，她与周敏是姐妹关系，父亲周伟 2006 年 11 月去世，母亲赵兰 2024 年 2 月去世。一号房屋是周伟与赵兰的夫妻共同财产，原登记在赵兰名下。2006 年周伟去世后未留遗嘱，一号房屋应属赵兰、周玲、周敏共同共有（三人同为法定继承人），周敏自 2006 年起一直在该房屋居住。

2024 年 2 月 18 日（赵兰去世后 4 天），她才从周敏处得知：2018 年 10 月，赵兰未经她同意，与周敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋过户至周敏名下。周玲认为，赵兰擅自处分共同共有房屋，侵犯其合法继承权，合同应属无效，故诉至法院要求房产回转。

（二）被告答辩理由

被告周敏辩称：

不同意全部诉讼请求，主张 “无处分权不导致合同无效”，且赵兰已去世，无法将房产恢复至其名下；

声称 2006 年周伟去世后，家人曾召开家庭会议，约定 “周玲分得西城两套房产，周敏分得朝阳两套房产”，一号房屋归自己所有，2018 年过户是履行约定，并非恶意；

承认《北京市存量房屋买卖合同》是 “名义买卖”，120 万元购房款未实际支付，真实是赵兰赠与自己，但主张即使侵犯周玲权益，也仅需 “回购周玲应继承的六分之一份额”，无需确认合同全部无效；

认为周玲申请财产保全是 “浪费司法资源”，不同意承担保全费。

（三）法院查明核心事实

亲属关系与房屋权属：

周伟与赵兰是夫妻，育有周玲、周敏；一号房屋是二人婚后共同财产，登记在赵兰名下；周伟 2006 年 11 月去世（无遗嘱），赵兰 2024 年 2 月去世。

合同签订与过户细节：

2018 年 9 月 27 日，赵兰与周敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定一号房屋成交价 120 万元；10 月 18 日办理过户时，二人共同向登记部门隐瞒 “房屋属夫妻共有” 事实，均回答 “申请登记的不动产非夫妻共有”；周敏自认 “未支付 120 万元购房款，买卖是形式，真实为赠与”。

关键证据争议：

周敏提交手写记账明细、律师沟通函，主张 “家庭会议约定房屋归属”，周玲对该事实及证据证明目的均不认可；双方无争议的证据显示，一号房屋从未进行遗产分割，周玲始终未放弃继承权。

二、案件分析

（一）争议焦点

一号房屋是否属周伟、赵兰夫妻共同财产，赵兰能否单独处分；

赵兰与周敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因 “恶意串通” 无效；

房屋能否恢复登记至已去世的赵兰名下。

（二）法律适用与胜诉关键

一号房屋属共同共有财产，赵兰无权单独处分

根据《民法典》（本案适用当时《合同法》，核心原则一致）及《继承法》相关规定：

一号房屋是周伟、赵兰婚后共同财产，2006 年周伟去世后，未留遗嘱，房屋一半份额归赵兰所有，另一半作为周伟的遗产，由法定继承人赵兰、周玲、周敏共同共有（未分割）；

共同共有财产的处分需经全体共有人同意，赵兰未经周玲同意，擅自与周敏过户房屋，属无权处分，且损害周玲的继承权。

赵兰与周敏构成 “恶意串通”，合同全部无效

《合同法》第五十二条规定，“恶意串通，损害第三人利益的合同无效”。本案中：

主观上，赵兰（母亲）、周敏（妹妹）作为周伟的近亲属，明知周玲是房屋共同共有人，仍故意隐瞒事实，通过 “名义买卖” 过户，未告知周玲，存在共同恶意；

客观上，合同约定的 120 万元购房款未实际支付，过户时隐瞒 “夫妻共有” 事实，直接导致周玲无法行使继承权，损害其合法利益；

周敏主张 “家庭会议约定”，但未提交有效证据（如书面协议、证人证言），周玲亦不认可，该抗辩不成立，故合同整体符合 “恶意串通” 要件，应认定全部无效。

房屋可恢复登记至赵兰名下，符合法律规定

《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中：

赵兰虽已去世，但 “恢复登记至其名下” 是 “返还财产” 的法定形式，目的是将房屋恢复至 “遗产未处分状态”，便于后续通过继承程序分割，符合 “保护全体继承人权益” 的原则；

该操作不违反法律禁止性规定，且是解决 “遗产归属” 的必要前提，故法院支持房屋回转登记。

三、裁判结果

确认被继承人赵兰与被告周敏于 2018 年 9 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

被告周敏于本判决生效之日起十日内，将位于北京市朝阳区一号房屋的权属登记回转至被继承人赵兰名下；

四、案件启示

（一）继承人：及时关注遗产状态，警惕 “私下过户”

主动核查遗产：亲属去世后，及时到不动产登记中心、银行等机构查询房产、存款等遗产信息，明确 “夫妻共同财产” 中属于遗产的部分，避免被其他继承人隐瞒；

留存权利证据：保存 “亲属关系证明、死亡证明、房屋购买凭证”（如结婚证、购房合同），证明自己的法定继承人身份及共有权益；

及时起诉维权：发现遗产被私下处分（如过户、出售），在知道权益受损后 3 年内起诉，主张 “合同无效” 或 “返还遗产”，避免超过诉讼时效（本案因房屋过户后一直未分割，未过时效）。

（二）财产共有人：处分共有财产需 “全体同意”，切勿侥幸

不擅自处分共同财产：夫妻一方去世后，若遗产未分割，房屋等财产属全体继承人共同共有，任何一方（如本案中的赵兰）无权单独出售、过户，必须经其他共有人书面同意；

拒绝 “名义交易”：以 “零付款买卖、低价赠与” 形式过户共有房屋，即使是近亲属间，也可能因 “恶意串通” 被认定合同无效，还可能承担诉讼费、保全费等额外成本；

协商优先分割：若需处分共有遗产，先与其他继承人协商分割方案（如按份共有、折价补偿），签订书面协议并公证，避免后续纠纷。

（三）受赠人 / 买受人：核实房屋权属，避免 “踩坑”

核查 “共有情况”：购买或接受赠与房屋时，务必要求对方提供 “不动产登记查询结果”，确认房屋是否存在其他共有人（如继承人），尤其是 “登记在一方名下的夫妻共有房”；

拒绝 “形式交易”：若对方提出 “先过户、不付款” 或 “低价过户、实际赠与”，需警惕可能存在的权属纠纷，避免因 “恶意串通” 被卷入诉讼，导致房产被追回；

留存付款凭证：即使是近亲属交易，也需通过银行转账支付合理对价，并备注 “购房款”，留存转账记录，证明交易真实性，降低 “合同无效” 风险。

（四）特殊提示：遗产未分割时，“过户” 不改变共有属性

未分割遗产属共同共有：亲属去世后，若未办理继承分割，房屋等遗产始终属于全体继承人共同共有，任何一方私下过户的行为，均不产生合法权属变更效力；

去世后仍可 “回转登记”：即使原权利人（如本案中的赵兰）已去世，法院仍可判决将房屋恢复登记至其名下，再通过继承程序分割，保障全体继承人的合法权益。

共有遗产的处分，关乎每个继承人的切身利益，需恪守 “公平、透明” 原则，全体参与、依法办理，才能避免 “合同无效、房产回转” 的风险，维护家庭和谐与财产安全。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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