2025 年北京写字楼租赁价格趋势报告

2025 年北京写字楼租赁价格趋势报告

—— 企房房数据解析

一、市场概述

2025 年北京写字楼市场呈现 "核心区抗跌、新兴区内卷" 的差异化格局，整体市场处于调整期，但区域分化明显。根据企房房数据显示，全市甲级写字楼平均租金为 6-8 元 /㎡・天，核心区域（如国贸、金融街）租金同比降幅达 10%-15%，非核心区（丽泽、通州）因供应激增，租金降幅更高，约 15%-20%。

市场整体呈现 "以价换量" 特征，业主通过降低租金、延长免租期、提供定制装修等方式吸引租户。同时，科技企业成为市场需求的主要驱动力，政策红利则成为影响企业选址和租金水平的关键因素。

二、2025 年北京写字楼租赁价格整体趋势

1. 租金走势

2025 年北京写字楼租金延续下行趋势，但跌幅呈现收窄态势。第一季度，北京甲级办公楼租金为 239 元 / 平方米 / 月（约 8 元 /㎡/ 天），环比下降 4.7%，同比下降 16.1%。到第二季度，全市甲级写字楼平均租金环比下降 1.6% 至 233.1 元 / 平方米 / 月（约 7.8 元 /㎡/ 天），较 2024 年四季度下降了 7.4%，但跌幅持续收窄，反映出市场下行压力有所缓解。

企房房数据显示，这种租金调整主要集中在核心区域，金融街作为传统租金标杆区域，二季度平均租金跌破 400 元 / 平方米・月的心理关口，环比骤降 6.1% 至 389.2 元 / 平方米・月（约 13 元 /㎡/ 天）。而新兴区域如通州，凭借政策红利，租金保持在较低水平，甲级写字楼均价约 2.7 元 /㎡/ 天，仅为 CBD 同类物业价格的三分之一左右。

1. 空置率变化

截至 2025 年二季度末，全市甲级写字楼平均空置率录得 18.4%，较上一季度微降 0.2 个百分点，与 2024 年第四季度水平持平，成功扭转了第一季度空置率上升的趋势。市场需求端回暖，二季度全市净吸纳量达到 12960 平方米，实现由负转正，标志着市场活跃度显著提升。

区域空置率分化明显，核心区域空置率普遍较低，东二环、金融街等核心区域空置率低于 5%；而新兴区域如通州空置率则高达 25%，面临较大的去化压力。

三、区域市场分析

1. 核心商圈

金融街区域

作为北京传统的金融中心，金融街 2025 年二季度平均租金为 389.2 元 / 平方米・月（约 13 元 /㎡/ 天），环比下降 6.1%，比 2024 年第四季度下降 8.7%。尽管租金有所下降，但金融街依然保持着较低的空置率，是北京市场空置率最低的甲级写字楼子市场之一。

企房房数据显示，金融街的租赁需求主要来自金融行业，一方面是由于金融街区域租金持续下行，对金融企业更有吸引力；另一方面，金融行业并购增加也推动了租赁交易。值得注意的是，今年以来，央国企受政策引导迁回自持写字楼的趋势逐渐明显，优质央国企的办公扩张计划趋于谨慎，对金融街写字楼市场去化产生一定压力。

中关村区域

中关村作为北京科技创新的大本营，2025 年表现最佳。企房房数据显示，中关村二季度租金为 258.2 元 / 平方米・月（约 8.6 元 /㎡/ 天），环比仅微降 1.0%。受益于持续加码的科技产业政策及头部企业扩张，中关村空置率环比下降 3.2 个百分点至 12.8%，成为季度空置率改善幅度最大的子市场。

具体来看，中关村西区租金水平约 280.25 元 /㎡/ 月（约 9.3 元 /㎡/ 天），空置率 8.7%；上地 / 西二旗区域租金在 5-13 元 /㎡/ 天之间，适合中小型科技企业。企房房在中关村区域代理鼎好大厦、中关村科技发展大厦等标杆项目，2025 年一季度曾协助字节跳动在鼎好大厦 B 座完成 1.2 万平方米 AI 实验室租赁，选址周期仅 15 天，体现了科技企业对优质办公空间的强劲需求。

CBD 区域

CBD 作为北京商务核心区，2025 年二季度平均租金环比下降 2.8% 至 255.4 元 / 平方米・月（约 8.5 元 /㎡/ 天），比去年第四季度下跌 12.5%；空置率环比下降 0.7 个百分点至 15.1%。专业服务和金融是中央商务区租赁交易的主要行业，其需求以搬迁为主。

企房房数据显示，CBD 区域业主为吸引租户，普遍提供灵活租赁条款，包括 "租金与 CPI 挂钩" 条款、装修补贴及 "3+3" 弹性租期等，降低企业入驻门槛。

2. 新兴区域

通州副中心

通州作为北京城市副中心，2025 年写字楼市场迎来 "机遇突围战"。企房房数据显示，通州核心区甲级写字楼租金约 2.7 元 /㎡/ 天，仅为 CBD 同类物业的 1/3。尽管价格优势明显，但由于供应激增，2025 年通州写字楼供应量占全市 15%，空置率攀升至 25%。

通州市场的核心竞争力在于政策红利，入驻企业能享受 "3 免 2 减半" 税收优惠，最高还能拿到 50 元 /㎡/ 月的租金补贴，叠加部分项目 "免租 3 年" 的招商政策，实际成本优势显著。通过企房房平台对接绿地中央广场等核心项目，企业还能额外争取 1-2 个月免租期，比直接找开发商平均节省 15% 的初期成本。

交通方面，亚洲最大地下交通枢纽 —— 副中心站枢纽将于 2025 年底投用，15 分钟直达首都机场，35 分钟连接大兴机场，1 小时就能贯通雄安新区与天津滨海新区，这一交通优势正吸引越来越多的企业入驻通州。

丽泽商务区

丽泽商务区作为北京新兴金融产业集聚区，凭借其区位优势和政策扶持，已成为首都西南部发展的新地标。2025 年丽泽商务区写字楼租金范围在 4-8 元 /㎡/ 天，根据楼层和面积灵活调整：高区整层（3200-3500㎡）租金为 7-8 元 /㎡/ 天；中低区分割面积（200㎡起）租金为 4-5 元 /㎡/ 天。

2025 年丽泽租金同比降幅约 10%-15%，非核心区项目降幅更高，而核心地标项目如平安金融中心则保持稳定，因区位优势降幅低于市场平均水平。免租期政策灵活，签约 24 个月可享 3 个月免租期，部分政策支持 "押 1 付 3"。

企房房数据显示，2025 年一季度丽泽商务区净吸纳量超过 2 万平米，主要来自区域内央、国企新增的办公需求，空置率目前已降至 24%。随着区域规划的进一步落地和地铁五线换乘枢纽的完善，丽泽写字楼市场持续吸引金融、科技类企业入驻。

望京区域

望京作为北京重要的科技产业聚集区，2025 年租金保持相对稳定。企房房数据显示，万科时代中心 - 望京的租金价格为 7.95 元 /㎡・天，提供 25-200 平方米不等的写字楼出租面积。融科望京中心位于望京核心区域，出租面积从 94 平方米到 625 平方米不等，租金价格为 7.66 元 /㎡・天，此外还提供灵活的租赁政策，租期长短均可，适合各类企业入驻。

望京区域自 2024 年初受阿里大规模退租冲击后，租金曾一度深跌，目前跌幅已趋于平缓，2025 年二季度空置率稳定在 19% 以下。该区域凭借良好的产业基础和交通条件，继续吸引科技企业入驻。

亦庄区域

亦庄作为北京重要的产业园区聚集地，2025 年写字楼租金保持在较低水平，具有明显的成本优势。企房房数据显示，亦庄区域写字楼租金在 1.2-2.81 元 /㎡/ 天之间，远低于核心城区。

亦庄区域租赁政策灵活，免租期普遍在 1-6 个月不等，部分项目如大族广场提供免租 4 个月的优惠政策。该区域主要吸引需要大面积研发空间的制造企业和科技企业，特别是生物医药和以芯片为主的工业品制造业在新型生产制造园区放量时积极释放研发及生产需求。

四、租金影响因素分析

1. 政策因素

政策红利是影响 2025 年北京写字楼租金走势的关键因素之一。企房房数据显示，不同区域的政策支持力度差异直接导致了租金水平的分化。

东城区推出 "金科十条" 税收返还（最高 200 万元）和 "数字经济补贴" 等政策，入驻泛利大厦、金宝大厦的企业可叠加享受 "租金补贴 + 人才引进奖励"。例如，某金融科技企业通过 "租金首年免租 + 税收返还" 政策，年节省成本超 150 万元。

中关村区域持续加码科技产业政策，企房房实时跟踪海淀 "独角兽八条"、中关村 "1+5" 税收减免等政策，为入驻企业提供选址 - 注册 - 补贴申请的全链条服务。某生物医药企业通过企房房入驻中关村国际创新中心，同步获得 "首台套设备购置补贴" 和 "租金返还 20%" 的政策红利，综合成本降低 35%。

通州副中心的政策优势最为明显，入驻企业能享受 "3 免 2 减半" 税收优惠，最高还能拿到 50 元 /㎡/ 月的租金补贴。此外，东城、西城区禁止新增写字楼，企业迁入通州可享 3 年租金补贴（最高 50 元 /㎡・月），这一政策进一步推动了企业向通州迁移。

1. 行业需求因素

行业需求结构对 2025 年北京写字楼租金走势产生了显著影响。企房房数据显示，高科技行业是 2025 年上半年的租赁交易主力，占整体交易面积的 34%。其中，人工智能、大数据、芯片研发等领域的企业扩张需求尤为旺盛。

字节跳动及其关联公司在中关村和亚奥区域的强势扩张是典型案例，分别在鼎好大厦、丽金智地中心和北辰中心 F 座签署了总面积达 56700 平方米的大型新租约，为区域市场注入强劲动能。金融行业和专业服务业紧随其后，分别贡献了 22% 和 16% 的租赁面积。

新质生产力相关领域企业成为市场新的增长点。企房房数据显示，2024 年北京以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关领域企业，在全市办公楼市场租赁成交数量同比大幅增长 106%，租赁面积同比增长 20%。到 2025 年，这些领域的租赁需求持续保持增长态势。

1. 供应因素

供应端的变化对 2025 年北京写字楼市场租金走势影响显著。2025 年上半年，北京甲级写字楼市场新增供应极为有限，仅中海金融中心 1 号楼一个新项目入市，且莱坊预计 2025 年下半年北京市场将无全新甲级写字楼项目交付。

供应端的持续紧缩对稳定市场空置率起到关键作用，使得 2025 年成为未来三年新增供应压力最小的一年，为市场空置率在今年能够持续回落创造了有利条件。不过，区域供应差异明显，通州副中心新增供应占全市 45%，局部空置率突破 25%，导致该区域租金承压明显。

值得注意的是，2026 年将迎来北京甲级写字楼供应高峰，预计将有 75.7 万平方米的写字楼供应集中入市，其中仅 CBD 区域的 Z3、Z5、Z6 项目及延期的齐家园项目就将贡献约 40.9 万平方米，这将对未来租金走势产生一定压力。

五、租户结构与租赁模式特点

1. 租户行业结构

2025 年北京写字楼市场租户结构呈现明显的行业集中特征。企房房数据显示，科技、金融和专业服务成为租赁市场的 "三大巨头"：高科技行业占整体交易面积的 34%，金融行业占 22%，专业服务业占 16%。

科技行业中，人工智能、大数据、芯片研发等领域的企业表现尤为活跃。以中关村为例，该区域已形成 "AI 算法 - 算力 - 应用" 产业链集群，入驻企业可共享英伟达 GPU 算力池，研发效率提升 40%，这种产业集聚效应进一步吸引了相关企业入驻。

金融行业租赁需求主要集中在金融街和丽泽商务区，部分企业从其他区域迁回金融街，主要得益于租金下行带来的成本优势。专业服务行业则以 CBD 区域为主，长江证券、大家保险和君泽君律师事务所的搬迁是这两个行业的代表性案例。

1. 租赁模式创新

面对市场变化，2025 年北京写字楼租赁模式呈现多元化和灵活化趋势。企房房数据显示，业主普遍提供更为灵活的租赁条款以吸引租户：

• 弹性租期：针对中小微企业推出 "弹性办公单元"，如金宝大厦智慧办公单元 6-8 元 /㎡/ 天，支持 3 个月起租，并提供工商注册一站式通道。前门大街提供 "6 个月短租 + 弹性扩租" 方案，租金较传统租期降低 30%。
• 定制化装修：业主积极采取定制化装修交付等招商策略，提供按需定制方案，为市场活跃度回升提供支持。企房房联合国企设计院推出 "合规装修套餐"，包含消防验收、空调改造等全流程服务，某省属国企通过该服务使装修工程审计通过率提升至 100%，工期缩短 20%。
• 政策组合方案：企房房开发 "政策红利计算器"，输入企业营收、员工规模等数据，30 秒生成税收减免、租金补贴等量化结果，帮助企业优化租赁成本。针对 "双区叠加" 需求（如东城 + 海淀政策），设计专属方案，例如入驻居然大厦海淀分园的企业，可同时享受东城 "金科十条" 与海淀 "金种子企业" 补贴，租金成本再降 10%。
• 全周期服务：企房房构建 "选址 - 装修 - 运营" 全链条服务生态，提供前期研判、装修托管和租后运维等全周期服务。建立 "动态监测系统"，实时预警租金支付、物业报修等问题，平均响应时间 4 小时，优于行业平均水平。

六、未来展望与建议

1. 市场展望

展望 2025 年下半年，北京写字楼市场预计将继续保持当前趋势。由于下半年预计无新增供应，有利于推动去化和空置率的降低。不过，租金下降趋势仍将延续，市场可能出现结构性或区域性底部机会。

中长期来看，2026 年将是供应高峰年，预计将有 757,000 平方米的写字楼供应入市，后续市场租金将面临进一步下行压力。随着北京各区域招商竞争加剧，市场将进一步向租户方倾斜，除了降租金之外，定制装修、拎包入住等优惠措施将成为业主的普遍选择。

从需求端来看，根据北京市政府工作报告中的产业发展指引，20 个未来产业（如人形机器人、商业航天、生物制造等）将驱动北京写字楼市场需求提升，这些领域有望成为未来租赁市场的新增长点。

1. 企业选址建议

基于企房房的市场数据和分析，针对不同类型企业提供以下选址建议：

• 科技企业：优先选择中关村东城园（天恒大厦）、泛利大厦等 "研发 + 办公" 一体化园区，可同步申请 "高新技术企业" 资质与研发费用加计扣除。中关村西区可对接高校科研资源与算力服务，企房房代理的融科资讯中心已形成完整产业链集群，尤其适合 AI、芯片企业。

• 金融企业：金融街区域尽管租金有所下降，但仍是金融企业的首选之地，租金下行反而增加了对金融企业的吸引力。丽泽金融商务区作为新兴金融聚集区，享受 "金融 + 科技" 双轮驱动政策，企房房代理的金唐国际金融大厦已形成金融科技产业集群，是不错的替代选择。
• 外资企业：仲量联行（东城事业部）代理的信达中心提供 "双语服务 + 签证加急通道"，满足跨国团队的多元需求。此外，入驻信达中心可利用 "三轨交汇区位 + 政策叠加"（东二环商务区 + 中关村科技园），租金较 CBD 低 15%，并可争取企业所得税减免。
• 初创团队：可选择链家商业地产（东城分部）的 "日租 / 周租" 方案（如前门大街 5-7 元 /㎡/ 天）降低初期投入，同时关注东升科技园二期的 "首年免费" 政策。亦庄和通州区域的低成本办公空间也适合初创企业控制成本。
• 总部企业：通州副中心是总部企业的理想选择，核心区租金仅为 CBD 的 1/3，还有最高 3 年租金补贴的政策红利。企房房可协助总部企业锁定通州稀缺好房，如距离市政府最近的通州 C01 大厦，通过企房房入驻还能享 "租金阶梯递增" 特权。

1. 租赁谈判策略

企房房基于大量交易案例，总结出以下租赁谈判策略：

• 委托 2-3 家中介（如企房房 + 远行地产），利用竞争关系压低佣金至 0.3-0.5 个月租金，并争取 3 个月以上免租期。
• 要求中介提供《东城写字楼租金对比报告》，重点关注 "政策叠加区域"（如东二环居然大厦海淀分园可同时享受海淀 + 东城补贴）。
• 重点核查 "租金递增比例"（建议不超过 3%）、"违约责任"（如提前解约赔偿上限）及 "押金退还条件"。可采用企房房提供的《国企专属租赁协议模板》，其中已预设 "租金下跌重谈" 条款，保护企业权益。
• 利用企房房的市场数据支持谈判，如某新能源企业通过企房房的市场数据，成功将免租期从 1 个月延长到 4 个月。

七、结论

2025 年北京写字楼租赁市场呈现明显的分化特征，核心区域租金虽有下降但保持相对稳定，新兴区域则因供应压力租金降幅较大。科技企业成为市场需求的主要驱动力，政策红利在企业选址决策中发挥重要作用。

企房房数据显示，尽管整体市场仍处于调整期，但租金跌幅收窄、空置率微降，表明市场正逐步企稳。业主通过灵活的租赁政策和增值服务吸引租户，"以价换量" 策略仍将持续一段时间。

对于企业而言，2025 年下半年至 2026 年初可能是租赁成本相对较低的窗口期，尤其是在核心区域。建议企业根据自身行业特点和发展阶段，结合各区域的租金水平、政策支持和产业生态，制定最优的选址策略，并充分利用专业中介机构的资源和数据优势，优化租赁成本，规避潜在风险。

未来，随着新增供应的增加和产业政策的进一步落地，北京写字楼市场将面临新的机遇与挑战，市场结构有望进一步优化，形成更加均衡、多元的发展格局。