中报观察 | 保住了第一 保利发展还要发力不动产经营

观点网 2025年，保利发展如何“再造一个新保利”？

8月25日晚，保利发展披露了2025年半年度报告，从基础数据来看，仍面临一定的盈利压力。

营收方面，2025年1-6月，保利发展实现收入1169亿元，同比下降16.08%。期内完成住宅交付6.3万套，实现实现房地产销售结转收入1051亿元，同比下降了17.7%；物业管理、租赁业务等其他收入为114.17亿元。

利润方面，报告期内，保利发展实现利润总额99.09亿元，同比下滑29.7%；归母净利润由去年同期的74.20亿元下滑63.47%至27.11亿元。

从加权平均净资产收益率这一核心盈利能力指标来看，2025年上半年仅有1.36%，同比减少2.33个百分点。

似乎对于保利发展来说，保持销售龙头的规模更为重要。

据观点指数发布的《2025年1-6月房地产企业销售表现》，保利发展以全口径销售金额1452亿元、全口径销售面积701.49万平方米排名第一，超出第二名231亿元、168.49万平方米。

那么“规模一哥”的王座，究竟靠什么筑牢根基？

半年拿地超500亿

房企最大的竞争底气往往来源于手上的土地资源，而土储规模充足度、布局合理性及优质度，更是决定了销售业绩的持续性与去化速度。

今年上半年，保利发展共拓展26个新项目，总地价509亿元，拓展金额权益比为87%，总计容面积228万平方米，共涉及北京、上海、石家庄等14座城市；而去年同期仅新增12个项目，拓展成本126亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从拿地数量来看，上半年保利发展更聚焦于上海、石家庄、北京、杭州等热门城市。其中，楼面价最高的是上海杨浦东外滩地块，于6月19日经过95轮竞价，斥资35亿元竞得该地块，楼面价9.55万元/平方米，创下了杨浦区楼面价新高。

成交总价最高的地块，于5月20日历经95轮举牌，联合建工以45.45亿元成交总价竞得的北京海淀区四环半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/平方米，溢价率11.95%。

相较2024年同期，保利发展今年上半年在拿地金额及数量上都更为激进，但实则“挑剔”的本性并未改变。

以大本营广州为例，上半年广州土拍市场共成交了19宗地块，但保利发展仅出手已形成成熟改善型居住氛围的天河智谷片区023地块（原航天奇观二期），总成交价22.5亿元，扣除配建后实际楼面价约3.22万元/平方米。

今年上半年新增的26个项目中，其中8个项目已首开销售，签约超40亿元。

其中在北京区域，6月10日，位于朝阳北路的保利朝观天珺项目迎来首次开盘，据企业发布的喜报显示，项目首开销售21亿元。其中，建面约139平方米的四居产品开盘即售罄。

该地块是于今年2月11日联手金茂以87.295亿元竞得的朝阳三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块之一。

相较于新增项目，市场亦关注保利发展的存货去化，这也间接影响着利润数据。

据财报显示，存量方面，保利发展通过推动存量项目调规调产品等方式加速去化，上半年存量项目签约销售394万平方米，销售金额514亿元，占比达35%；新完成调转换退51万平方米。

在6月份股东大会上，保利发展董事、总经理潘志华也表示，公司通过三年时间已经去化掉了大部分存量项目。截至2025上半年末，保利发展土储建面5855万平方米，较年初下降403万平方米。

值得一提的是，为了促进项目销售及盘活存量项目，今年保利发展完成了新一轮的组织架构调整。总部层面整合为11个一级中心及部门，决策链条持续缩短；地区公司层面完成东北、山东、江苏、浙江等区域合并，实现资源优化配置。

“三大主业”战略更新

为了打破固有壁垒，保利发展今年也在着手打造商业、物业两条新的增长线。

按照官方的说法就是践行“三大主业”中长期战略规划，通过“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”引领行业新发展模式，这也是保利发展2025年新战略。

不动产经营方面，今年上半年实现资产经营收入25.4亿，同比提升13%。报告期末，酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米。其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%。

值得一提的是购物中心板块，华润置地之所以能夺走中海“利润王”的称号，就是因为购物中心收益稳定，去年整体经营利润率达61%。这也是保利发展布局的目的，希望通过该板块提升收入及利润。

今年上半年，保利发展旗下保利商旅推出全新“时光系”商业产品线，包括时光里、时光汇、X时光三大产品，并联动18城打造在地化主题活动，累计吸引客流2530万人次，而社区商业全国新增招商13万平方米，较去年全年翻了一倍。

至于不动产综合服务方面，从财报数据来看，今年上半年保利物业“独立性”有所增强，期内新拓第三方项目的单年合同金额约14.06亿元，同比增长17.2%；来自第三方项目的在管面积约为5.5亿平方米，同比增长2400万平方米，占总在管面积约65.9%；第三方项目物

管收入27.78亿元，同比增长19.9%。

得益于外拓项目带来的管理规模增长，今年上半年保利物业实现营业收入83.92亿元，

归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%，贡献持续加大。

事实上，除了培养左膀右臂之外，围绕房开业务，保利发展也在着手打造“副业”。

8月初，保利发展旗下保利和润正式推出高端房产经纪品牌——保利高屋行，并在8月12日在广州珠江新城开出了首家保利高屋行旗舰店，正式进军高端二手房市场。

保利高屋行的口号就是“像卖一手一样卖二手”，主要依托保利发展全产业链资源，瞄准高净值客户需求，推出高屋H.A.O服务体系。目前该品牌已进入广州、佛山、东莞、苏州、姑苏五大城市，重点聚焦核心区域的高端住宅市场。

在市场看来，高端二手房不仅利润高，且目标客户对于中介费不像刚需客户般敏感，同时保利发展作为龙头企业，有央企品牌作为背书，这无疑是一条明智之路。

不过，该品牌初涉市，后期能否经得住市场的考验，还有待观察。

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