半年新增35个项目，绿城负债水平来到高点｜直击业绩会

绿城中国上半年盈利水平创下低点，但在销售端表现稳健。

“在充满不确定性的当下，活着比什么都重要，活着是发展的前提”。

8月25日，绿城中国召开中期业绩发布会，执行总裁耿忠强在总结公司上半年的经营情况时如此说到。过去的上半年，绿城中国经历了一个颇为挑战的时期。

截至6月末，绿城中国实现营收533.68亿元，同比下滑23.3%；若干资产的减值及公允价值变动净额达到19.38亿元，较上年同期增加10.7%；对应归母净利润同比下滑89.7%至2.1亿元，毛利同比下滑21.4%至71.59亿元。

对于盈利规模的大幅下跌，耿忠强称，公司认真剖析了当中的原因，主要因素有两点：其一，上半年绿城中国的交付面积同比下滑了22.7%，导致收入同比下滑，但他强调，若放在全年维度，今年的收入水平预计与去年差不多。

其二，绿城中国今年积极推动长库存去化，导致出现一定的价格折损，中期计提相关资产减值损失19.38亿元，进而拉低了归母净利润水平。

毛利率方面，中期财报显示，绿城中国上半年毛利率为13.4%，较去年同期微增0.3个百分点，主要得益于上海外滩兰亭2期项目在今年上半年交付结转，收入近50亿元，该项目毛利率达35%，整体拉高了当期毛利率水平。

吴典摄

但从全年来看，受收入结转结构以及重难点库存去化的影响，全年毛利率水平仍面临一定压力，预计将低于2024年，基本处于底部。

耿忠强强调，绿城中国已售未结项目的毛利率整体高于已售已结转项目，也就是说近几年获取项目的平均毛利率较高，在15%左右，特别高的能够超过20%，“相信后续随着近两年新获取项目的交付，毛利率将呈现温和回升的态势”。

不过，盈利水平创下低点的绿城中国在销售端依旧稳健。

报告期内，绿城中国取得合同销售额约1222亿元，位列行业第二，其中自投项目销售额约803亿元，权益销售额约539亿元，均位于行业第五。

对于上半年的销售策略，副总裁李骏称，上半年公司紧扣市场节奏和政策机遇，从年初就要求坚持以流速优先、量价平衡为基本原则，在行业整体承压的背景下抓住了一季度的小阳春。

二季度策略不变，总结下来即“一手抓首开兑现，一手抓存量去化”，持续推进全周期的管理升级，实现新老项目指标的双重突破。

据李骏介绍，上半年绿城中国首开17个项目，其中价格兑现率达到88%，去化兑现率达到82%，这两个指标均优于去年全年水平。

存量项目升级“老盘新做”，从营销上主动推广、服务焕新，向产品与展示优化调改、寻求突破，强化竞争适配和条线协同，加大人员的激励倾斜，加大对管理层的考核挂钩，强化一线团队动力。

最终，存量项目也超额完成指标，其中2021年及以前的项目完成率达到104%。

下半年，绿城中国将进一步聚焦确定性兑现与持续性价值提升，通过优化资源配置效率、强化“老盘新做”赋能、深化组织协同和激励机制，进一步夯实经营安全面。

截至6月末，绿城中国可售货值约2700亿元，其中2021年及以前的货值不到1400亿元，占比在50%左右，预计未来3至5年可以完成去化。

至于价格和流速之间的平衡，李骏表示，绿城中国的重心放在高质量去化上，即不会为了冲销量而盲目降价，也不会为了守价格而拖慢去化节奏。他说公司内部做了划分，存量项目要全力止损减亏，把资金回笼安全放在第一，新项目尽可能争取溢价，让产品力和品牌力得到充分体现。

会上，李骏也作出表态“有信心、也有能力完成全年经营指标”。其曾在今年3月透露，2025年预计绿城中国合共自投项目销售额有望冲击1600亿元。

为了完成这个目标，上半年绿城中国也在加紧“囤粮”。

孙婉秋摄

行政总裁郭佳峰在业绩会上介绍，当前土地市场仍在筑底过程，但分化空前加剧，三四线城市依旧较冷，一二线城市地王频出，局部热门地块风险在加大。

这样的局面下，绿城中国依旧维持较高的拿地标准，要求是“做一成一”。

上半年，绿城中国新增35个项目，权益土地款362亿元，新增货值907亿元，一二线城市占比88%。

至于下半年如何，郭佳峰坦言全国市场依旧没有企稳，尤其是7月、8月的情况低于预期，相比去年同期在向下走，城市间分化明显，预计下半年土地市场热度不及上半年，但优质地块仍维持较高热度，稀缺性和具备发展潜力的优质地块值得重点关注和争取。

他指出，下半年绿城中国会放缓拿地节奏，全年拿地货值目标将根据下半年的销售情况和整个阶段的现金流进行动态调整，大概会在1200亿—1300亿元之间，“这个可能性会大一些”。

上半年的“广积粮”导致负债水平同步升高。报告期内，绿城中国的净资产负债率较去年底提升7.3个百分点，为63.9%。

截至6月末，绿城中国总借贷规模较去年底增加4.3%至1430.27亿元；银行借款为1169.24亿元，较2024年底增加11.8%；银行存款及现金则较去年底减少8.5%，对应667.95亿元。

对于借款规模的增长，耿忠强表示，报告期内绿城中国的有息负债较去年底增加了58亿元，原因是公司在上半年抓住了优质地块集中供应的机会，上半年拿地较多，同时为了尽快实现股东回流，尽快地去做了开发贷，导致银行贷款阶段性增多。

耿忠强称，与同行相比，绿城中国的负债率偏高，因此后续优化负债结构的整体方向不会变，整体负债总额下降的方向也不会变。其预计，到今年底，公司总负债的额度降幅将与去年差不多。

他强调，负债不是一味地急降，而是会在去库存、谋发展、降负债之间做好平衡，不断优化资源配置，提升运营效率。