长租公寓抢客，转入“生态”竞争

　　2025年，住房租赁市场延续深度调整态势，多地空置率突破20%，部分区域租金环比降幅超5%。在市场整体承压的背景下，国资系长租公寓展现出强劲韧性。

　　近日披露的招商基金蛇口租赁住房REIT 2025年第2季度报告显示，该基金期内实现收入2017.54万元，净利润71.33万元，经营性现金流净额达1220.91万元。截至报告期末，其底层资产林下、太子湾项目及15套配套商业整体出租率达 95.08%，租金收缴率 98.47%。

图源：招商伊敦

　　由这些核心运营指标，可见招商伊敦商业模式的有效性和持续增长的潜力。这背后是其优秀的资管能力——依托40余年公寓与酒店资产管理经验，通过差异化定位与精细化运营，有效缩短空置周期，提升溢价能力，即便在租金波动期仍能保持稳定收益，成为行业“逆周期”样本。

　　当前，住房租赁行业同质化竞争日益加剧，市场参与者不断增多，长租经营的可持续性面临挑战。9月15日起施行的《住房租赁条例》作为重要推手，从合规底线和运营能力两端发力，将进一步推动企业从“拼规模”转向“拼效率”。这种转变对企业资管能力提出了更高要求。

　　区别于行业大规模扩张策略，招商伊敦更注重 “精细化运营”，在长租公寓赛道中寻找差异化方向，依托央企资源聚焦定位在中高端客群市场。

　　其核心竞争力不仅体现在短期运营数据上，更在于对资产价值的深度挖掘。这一点在林下项目的表现上尤为显著。根据其同期发布的2025年上半年运营数据，林下项目出租率在半年内实现了从71.69%到97.32%的显著跃升，有力印证了招商伊敦在资产培育、租赁策略调整等方面的高效执行能力，能够快速响应市场需求并推动项目走向成熟。

图源：招商伊敦

　　从具体实践看，其通过“产品升级+服务创新”双轮驱动：一方面，针对不同客群打造适配产品并持续迭代，如为青年白领提供功能化小户型，为高端客群配置品质公区;另一方面，通过强化租户关系管理，实现了高收缴率，有效降低资产空置风险。这种“资产增值+收益稳定”的模式，既通过REITs实现了重资产证券化突破，也为行业验证了“资管能力是提升和兑现资产价值的关键”这一核心逻辑。

图源：招商伊敦

　　截至目前，其已布局全国21个城市及2个海外国家，管理项目119个，总面积323万平方米，房源超5.8万间/套。

　　行业加速进入洗牌期，企业必须升级产品配置与品牌理念，以适应市场供需关系的新变化。招商伊敦多元化品牌矩阵和细分定位高度匹配不同群体住房需求。

　　目前，招商伊敦的公寓相关业务已形成完善的“壹”系列自有品牌，三大复合产品线包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，为青年白领、城市精英和高端商务客群提供“全周期租住解决方案”。

图源：招商伊敦

　　更重要的是，招商伊敦持续的品牌焕新，为焦虑中的市场提供解法样本。

　　7月底，招商伊敦“壹间公寓”发布升级3.0版本，以“简单美好，壹间就好”为全新品牌主张，树立“安全为基、品质为本、住户为友、创新为魂”的品牌价值观，传递“多壹点MORE+”的服务理念，发布以“精致寓所”为核心的产品设计标准，通过精准设计、功能迭代、智能整合，满足都市精英对高效、精致、仪式感的生活需求，实现了从品牌价值到产品设计的全面迭代。

图源：招商伊敦

　　其同步落地的上海壹间・新桥G60科创云廊社区等项目，为行业提供了规模化、规范化运营的可复制样本，推动长租公寓从“满足居住”向“创造生活”转型。

图源：招商伊敦

　　面对不同消费群体更高品质的租住需求，服务创新的重要性愈发凸显。当前，业内服务升级多集中于提升空间配置、公区打造、社区营造及活动组织等品牌公寓“标配”领域。

　　而纵观招商伊敦的系列动作，可以看出其已率先完成从“大规模+标准化” 向“精品质+强生态”迭代。通过深度围绕用户价值深耕，招商伊敦不仅在核心服务内容、体验维度构筑护城河，更显著赋能空间场域价值，打造出区别于同业的差异化标签。

图源：招商伊敦

　　一是会员体系整合。通过将品牌会员升级为集团大会员，打通公寓、酒店、餐饮、游轮等多种业态，租客消费的每分钱都能兑换成相应产品或服务，实现资源跨界赋能，让租客享受专属情绪价值。

图源：招商伊敦

　　二是搭建“异业联盟”。在原有的高品质租住空间上，积极寻求与公寓客户气质相匹配的服务项目资源，与其它业态创新合作，通过不同领域商家的资源整合与优势互补，构建合作共赢的生态体系。

图源：招商伊敦

　　三是深耕“基础”服务。围绕增值服务、社群活动等，将公寓从单纯的居住空间转变为“生活解决方案中心”——一方面围绕租客高频、刚需的生活场景，持续推出精细化、品牌化的自有增值服务。例如，4月份在深圳蛇口推出全新生活服务、开展“周末快闪精剪”活动等;

图源：招商伊敦

　　另一方面，不断提升空间运营能力，对项目公区空间、配套设施进行逐个梳理，挖掘潜在增值点。例如，招商蛇口壹间·槟榔园引进6台“大众迷你仓”，满足租户长期存放闲置物品的需求、创新布置融入自身品牌IP特色的娃娃机、自助式咖啡机、自习室等特色配套、推出直达深圳湾口岸的工作日班车服务;

图源：招商伊敦

　　同时，全年不间断组织社群活动，包括草坪露营音乐节、非遗漆扇DIY、中秋游园会等，营造出有温度、开放、共创价值的居住氛围。例如，今年上新了“健身私教拼团”服务。

图源：招商伊敦

　　这套“用生态破同质化，用情感换价格敏感”的底层逻辑，不仅提升了租户粘性，更重新定义了长租公寓的服务价值边界，引领行业从“硬件比拼”向“生态竞争”升级的样板，为行业提供了“重情感连接”的破局样本。

　　高出租率背后的资管能力、品牌升级中的客群深耕、服务生态里的价值延伸，不仅是招商伊敦个体的逆势突围，更折射出长租公寓行业从“拼规模、比硬件”向“重运营、筑生态”的底层逻辑切换。

　　在住房租赁迈入价值深耕的时代，招商伊敦用行动昭示：真正的护城河，永远建立在“持续满足用户对美好生活向往”的能力之上。