北京楼市：东部改善，杀疯了!

今年北京楼市，东部改善市场真是热闹得不行啊！

年初酒仙桥万吉玖序才刚刚消停，朝阳黄衫木店地块紫金宸园和璞樾，就先后公示了报规情况，节奏快的话，9月上旬可能就要开盘了。

下面先看下黄衫木店两地块的报规情况：

一、紫金宸园：

小区规划了15栋住宅楼，一共815户，住宅建筑面积140303.5平，算下来套均 172 平，体量不算小。

正式户型图现在还没出街，不过小道消息，户型面积在130-400平之间。

黑科技这块儿，听说缩水了，南向阳台进深才1.1-1.2米，再加上北向设备平台，得房率预计能提升5%左右，和之前大家预期的10%有点差别。

层高方面，楼王6号楼3.4米，其他的3.15米，差的倒是挺明显。

从报规图能看出来，6号楼是楼王，带南向内嵌式阳台，外围好像还有一圈花池，西边户是270度大转角户型，采光应该不错。

小区大门在西侧黄杉木店路上，东侧、南侧也有人行出入口，还算方便。

车行出入口在北侧和东侧，离主干道远，归家动线设计得还算靠谱。

6号楼楼王南侧是个中央大花园，看这架势面积得超5000平。而且6号楼首层架空，下沉庭院在西侧，会所面积约3200平，看着还行。

但有个坑得注意，小区东侧有条南北向的街坊路，把小区分成了东西两部分，建议尽量选西侧房源，配套更多些。

二、璞樾：

项目容积率 2.6，规划了9栋住宅，4栋洋房加5栋小高层，一共424户。小区里面有三座下沉庭院，最大的一处连着带架空层的7＃住宅楼，架空层面积269㎡。

小道消息说户型在151-247平之间。不过4号楼北侧有个室外活动场地，住这儿可能得忍受点噪音。小区西南角规划了个幼儿园，容积率 0.9，3层楼高13.5米，有娃的倒是方便。

报规显示，这两个项目外立面都是铝板+石材+玻璃幕墙，现代风格。

精装方面，璞樾小户型用博世，大户型就升级成新款嘉格纳12件套。

中建的紫金宸园更会整活，据说400㎡的平墅还能私人定制，有钱任性的主儿可以尽情发挥。

三、东部改善大混战

说真的，今年北京东部的改善房市场就是一场混战。

黄衫木店这俩项目之前，酒仙桥有中海万吉玖序，之后通州运河商务区又冒出个 “汤臣一品”，竞争那叫一个激烈。不过每个项目都有自己的道道。

酒仙桥最牛的就是位置，紧挨着东四环，离朝阳公园直线也就1公里，周边三大使馆区、国贸和望京两大CBD，还有SKP、国贸这些顶级商圈围着，老牌富人区的底子还在。

虽说酒仙桥城市界面差是出了名的，老破小多，交通也堵得要命，但这两年肉眼可见在变好。等酒仙桥二期棚改推进了，板块里还会有更多好房子，整体观感肯定能上一个台阶。

而且酒仙桥是北京少有的职住平衡的区域，有自己的产业，360、携程、陌陌、58 同城、ABB 这些都在这儿，这一点是朝阳黄衫木店比不了的。

黄衫木店在朝青板块，位置也不算差。

在正东4.6环，通勤去国贸还行，朝阳北路直达，就是堵车堵得让人头大。去首都机场也方便，上二高速一路直达，但去其他主流商圈就没那么顺了。

朝青板块里，大多是2005到2010年开发的纯商品房，城市界面比一般板块新，而且区域里基本都是商品房，没有经适房、回迁房这些拉低档次的项目，比一般板块纯粹、高端。

但跟酒仙桥比，朝青最大的短板是没产业，自己造不出财富，主要靠国贸外溢。

不过酒仙桥和黄衫木店的准入门槛可差不少。

酒仙桥清一色大户型，165平起步，上车得1800万，没点实力还真拿不下。

黄衫木店就有小户型，130平要是均价10万，1300万就能上车，对钱包没那么鼓的人来说友好点。

朝阳再往东，改善房就到了中建运河玖院。

核心优势是一线河景大平层，户型150-250平，也被叫做通州的 “汤臣一品”。

跟上面几个项目比，通州毕竟是郊区，没市里那么热闹，适合喜欢清静的高净值人群。

而且通州房价相对友好，临河大平层预计才7万多，花同样的钱能买到更大的面积，性价比挺高。

今年东部改善房这混战局面，换作是你，会怎么选？