上海楼市放大招：限购政策调整，激发市场活力

8月25日，上海楼市新政“组合拳”出台。上海市住建委、市财政局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，政策涉及群体广，覆盖刚需和改善需求，通过放松限购，运用公积金、信贷、房产税等工具，多维度惠及购房者；同时，有望通过扩大购房群体和金融支持，促进职住平衡，加快好房子新规范的持续落地，进一步巩固上海稳中向好的楼市态势。

此次新政主要包括4个方面：外环外符合条件不限购；公积金贷款额度大幅提升，最高可贷216万元；商贷利率不再区分首套二套；房产税优惠升级，非沪籍首套暂免征收，二套及以上享人均60平方米免税面积。

业内人士认为，“825”新政属于精准调控政策，旨在降低符合条件居民的购房门槛和压力，缓解外环外库存压力并提振市场信心。

上海链家研究院负责人李根表示，新政信号意义明显，有助于提振市场预期，加快住房需求释放，体现了一线城市调控政策的精准性。一方面，外环外不限套数购房，可加快外围市场去化，适合购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者；另一方面，政策通过区域差异化政策与公积金优化组合，精准释放改善需求，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进外环外二手房交易，保持二手房价格稳定。

精准放宽限购

“公司即将收回现有福利政策。”“外环外放开限购，嘉定新城属于利好区域范畴！”午休准备下楼吃饭的张莹（化名）打开微信，就看到了好几个中介业务员发来的新政信息。

新政出台前一天，家住外环外的张莹就收到中介发来的促销信息，这些房源的折扣力度不小，达7~7.5折。新政出台的当天下午，张莹又收到不少嘉定区的楼盘促销信息。

不难看出，上海正以精准放宽限购条件的手段，加快外环外的购房资金流动。

新政首先对限购政策的优化做出较大调整：沪籍家庭/成年单身，外环外不限套数；非沪籍家庭/成年单身满1年社保，外环外不限套数；沪籍家庭/成年单身外环内限购2套，非沪籍家庭/成年单身社保满3年限购1套。

不过，上海并没有完全放开限购，只是针对原本就有外环外购房资格的人放开了套数的限制，这对以下两类人来说是利好：一类是在外环外想买多套的；第二类是外环外有置换需求但手上房子卖不掉、而资金又比较充裕的人群。

读到这一条新政，有换大房子需求的陈维（化名）认为，一方面，外环外房子迎来转让的机会；另一方面，外环内的房源也会有符合条件的购房者考虑入手。

于是，陈维打算把位于松江的自住房以具有性价比的价格挂牌。如果能顺利卖掉，他打算带着一家人先租房住，持币待购。

据21世纪经济报道记者了解，像陈维这样计划“先卖后买”的中年人在上海并不少。上海“825”政策精准切中了当前的市场痛点与需求，形成了一套旨在支持合理住房需求、切实减轻居民负担、激发外环外市场活力的组合拳。

但陈维们也有个担忧，那就是成交的周期是否比之前快？目前，陈维也在密切保持与小区附近中介业务员的沟通，希望能够尽快给自己的房子定一个合适的价格。

8月25日下午直至晚上，就在外环外的中介业务员们忙着发新政及房源促销信息给潜在客户的同时，也有平台开通外环外新盘串烧直播，郊区各个在售楼盘都想借着政策热度刷一刷存在感。21世纪经济报道记者现场看到，由于是工作日，不少售楼处现场看房客户不多。

入市推手

值得关注的是，上海此次政策调整后，外环外房子不再占用限购资格。如果沪籍家庭/沪籍成年单身在外环外已经有2套住房，则不需要售出，也能购买外环内住房。

为了促进购房需求的释放，上海“825”政策中还有一系列金融相关配套政策。其中，公积金新政进一步降低了居民购房的门槛和房贷压力；取消首套房和二套及以上住房的利率差异，能够降低改善群体以及有资产配置需求者的还贷压力。

首先，房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。以商贷200万元30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率明显降低，非差异化地区每月可以减少439元，购房者的实惠感明显。

据同策研究院调研结果显示，刚需项目95%以上都需要银行按揭贷款，多套房产家庭中的高端项目对于银行按揭贷款利率的依赖度也超过50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差异，在一定程度上能够促进改善需求的释放。

对比杭州等地新政，上海“825”政策在取消首套房、二套房信贷利率差异上，可谓是顺应大势。

2024年10月，杭州取消首套房和二套房利率差异，当月，杭州新房成交面积环比增加16%，11月成交继续环比增加，并且扩大到21%。从国家统计局数据来看，11月杭州房价指数新房环比上涨0.9%；并且从分类指数来看，90平方米以上的中大面积段产品环比涨幅明显。

其次，公积金使用更灵活。提取公积金用作首付，能提升购房意愿和能力。一些购房者公积金账户余额多，可以用来补充首付不足。新政之后，首付资金来源有了多种渠道，而且提取公积金做首付不影响公积金贷款额度计算，可以让消费者尽早“上车”。此外，根据新政，购买符合标准的绿色建筑新房，贷款额度还可以上浮15%。既满足买家对“好房子”的消费需求，也能引导开发商多造符合标准的好房子。

最后，为了完善个人住房房产税政策，促进改善意愿的提升，降低持有成本，对于想购买第二套住房的非本地买家，上海还给出了60平方米的免税面积扣除。

缓解外环外库存压力

上海此轮新政的作用值得期待。此前外环内中高端改善市场的热度较高，单价超过10万元/平方米的项目往往多批次开盘均能做到“日光”。上海链家指出，上海高端不动产的成交热度始终保持在较高水平，本次放开限购将会逐步释放出置换改善需求，促进高端不动产的成交。

上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，放松购房限制、调整金融政策支持，可以让高端改善产品的热度延续下去。限购优化有望进一步缓解结构性不平衡。

综合上海中原地产、同策研究院的数据显示，粗略测算之下，目前套数限制放松主要集中在外环外区域，这也是库存集中区域。当前，外环外区域的新房库存占比达到80%（按套数统计），成交占比约为60%；二手房去化占比则为50%左右（库存因挂牌量流动性较大，尚无法精准测算）。上海链家数据显示，2025年1~7月，该公司外环外二手房成交占比一直维持在40%左右。

目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。此次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。

上海市区低密产品总价较高，对于大部分买家而言，相对更容易负担得起外环外核心区域的低密产品。此次新政取消符合购房条件的家庭购房套数限制，将会利好两类人群，一是市区有置换需求的“小中产”，这一群体卖掉市区的房子后，向外环外做品质的改善；二是部分原来受限于2套住房指标的家庭买家，不舍得卖掉市区的房子，又有资产配置需求，同时兼顾产品改善的多元化需求，限购政策优化之后，就可以满足这部分客群在外环外核心区域配置低密改善产品的需求了。

当前置换型买家比较多，尤其是外地单身买家，很多时候旧房源卖不掉，新房子买不进。这一群体为了促进成交不得不降价抛售，一来增加自己的损失，二来低价抛售不利于稳定信心和预期。购房资质一定程度放开，可以先买后卖，减少抛售压力，也可以降低二手房价格快速下行的可能性。

同策研究院指出，近两年，上海新房领域，改善需求成为主导。政策端也在积极调整，不断匹配改善需求，尤其是在高品质好房子的政策导向下，规划指标进一步优化，低容积率地块不断增加，对于小户型的限制越来越少。

同策研究院联席院长宋红卫指出，政策导向是将改善需求向外环外引导释放，因此，这对于改善产品提出更多的要求，可以预判，未来外环外区域将会看到更多的低密地块和高品质的项目，并且针对这些项目，更多的符合好房子品质的规范会进一步落地。

卢文曦认为，新政释放一波购买力的同时，可以改变观望者的态度。政策的时间节点也正合时宜，马上就是“金九银十”的传统销售季，有了政策的加持，成色或会有保障。