跌惨了！广州一套房3年蒸发550万，房东们终于知道什么叫纸面富贵

近日有网友爆料，2022年4月，广州美林海岸一套房卖到10.49万/平，总价千万。2025年4月，同户型跌到5.52万/平，账面蒸发552万。

业主“阿杰”在群里发截图：去年10月有人砍142万成交，今年4月再砍82万，“心脏受不了”。网友@珠城打工人补刀：隔壁新盘保利天悦二期开盘价6.8万，还送车位。

我查了链家近30天带看量，美林海岸仅12组，比2023年同期少七成；贝壳研究院数据也显示，天河临江板块2024年四季度成交周期拉长到148天。

• 这究竟是咋回事？

根据该网友提供的信息，这是该小区历史成交情况的截图。

根据上图显示，这个美林海岸楼盘，在2022年4月，一套110平米的房子成交单价为104930元，总价1160万。而到了2025年4月，成交单价直接滑落到55207元，总价仅为608万。也就是说，一套房3年蒸发550万，天河的房东们终于知道什么叫“纸面富贵”。

其实，这不是个案，是美林海岸乃至整个天河员村板块的集体裸泳。挂牌195套、最低4.75万/平，说明卖家急着跑，却没人接盘。

而且租金年7万、回报率1.15%，连银行理财都打不过，买家自然用脚投票。

把镜头拉远：2022年高位接盘的业主，赌的是“天河永远涨”，现在发现学区、地铁、配套全在，却挡不住价格塌方。原因只有一个——杠杆退潮。当年用经营贷、消费贷冲进来的投机客，如今被抽贷逼到墙角，只能割肉。

更扎心的是，4.75万/平的挂牌还不是底。195套库存里，110平户型最低5.96万/平，比成交价还高，说明多数房东仍活在“我挂高点就能少亏”的幻觉里。

• 那广州楼市及房价当前到底是如何呢？

据媒体最新报道，上个周末，广州白鹅潭片区的广州滨江天地两天时间吸引了超500组客户到访，项目官宣卖出48套，收入2.68亿元。南方+记者在广州市住房和城乡建设局官网查询到，截至2025年8月20日的网签数据，已售735套，未售481套，畅销指数超过60%，与截至7月29日的网签数据相比，网签住房增加了12套（考虑到网签有一定延迟性，存在部分已售产品暂未网签），去化率进一步提升。

然而，“几家欢喜几家愁”，广州楼市整体呈现出“冰火两重天”，有项目热销也就有项目冷清。叠加传统淡季因素影响，新入市项目并不多，而在售项目以余货顺销为主，优惠力度下降，成交量下降，整体市场氛围显得较为淡静。

我们再来看看广州7月最新数据已经出炉。7月广州市住宅新房网签量4787套，同比下跌了6.76%。7月份广州新房住宅可售92578套，净去化增加139套，库存增加主要是南沙区和从化区增各加了878套和261套。

面对楼市价格的波动，8月13日有媒体报道，广州7个楼盘承诺“房价跌了补差价”，最高补20万元物业费，还要提供“有效材料”证明降价。

报道称，日前，广州市属国企珠实地产正式启动“保价行动”，旗下7个主力楼盘承诺“买贵补差价”，保价周期一直延续至2025年12月31日。

克而瑞数据显示，7月广州一手住宅网签量环比下滑近25%，降至4787套；二手住宅网签量环比下滑9.39%，降至8926套。值得一提的是，广州老百姓如今主要去哪儿买房被披露。番禺、白云和黄埔这三个区最热门。全市范围内，增城、花都、白云撑起六成多的便宜房子交易。新塘镇卖得最火，交房1860套；朱村、黄阁紧跟其后。

从上述数据来看，广州人之所以喜欢去黄埔等地买房，这说明一个问题，就是这些区域已经形成了一个价格凹地，以价格换量的市场情况客观存在。这些种种迹象的背后，说明当前广州买房人的信心，还是在全面恢复中。

可以肯定的是，如今广州的总体楼市趋于稳定，价格到了市场理性波动阶段，而现在购房消费者则更加理性。哪怕开发商整出所谓的保价行动，也只是营销噱头而已。

不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。而上述这个小区价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

总体来看，当前广州楼市大体处于相对稳定，小幅震荡行情，当然对比高位是肯定跌了不少。对于刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

对此，你怎么看呢？