楼市出大招！买房只付5% ！悉尼楼市，让开发商无奈！65万的预算，能在新州哪里买别墅？

01

年轻人首置业只须缴纳5%首付

总理艾班尼斯（Anthony Albanese）今天表示，加快实施政府支持的首次购房者计划，将帮助更多人公平地进入房地产市场。

这一政府担保计划原定于明年1月1日开始实施，但现在将提前至今年10月1日启动。

该计划允许人们以5%的首付购买第一套住房，其余15%的购房金额由联邦政府担保，从而使申请人无需支付贷款保险。

研究表明，这项政策可能帮助年轻人节省长达8年的储蓄时间，加速他们进入住房市场的脚步。

同时，这一计划还进行了扩大，取消了每年受限的参与名额限制，首次购房者和单亲家庭将不再受到配额限制。

因此，从10月1日起，所有首次购房者，无论收入多少，都可以申请该计划。

同时，房价上限也将上调。虽然不同州的上限仍然不同，但符合资格的首次购房者现在购买的房产价格上限在悉尼最高可达150万澳元，在布里斯本和堪培拉最高可达100万澳元，然而，财政部也警告称，该计划可能推高房价。

对此，艾班尼斯今天表示，供应问题才是核心问题，他希望人们能公平地尝试踏上住房阶梯。

联邦住房部长奥尼尔（Claire O’Neil）25日在九号台的早间新闻节目中表示，扩大该计划是政府应对住房危机战略的一部分，但也承认还有很多工作要做。

她说，我们现在完成了五年目标中的一年，毫无疑问我们还要做得更多。我可以告诉你，我们不会放过任何一个机会，我们正在竭尽全力。

就在昨天，政府还宣布暂停《国家建筑规范》（National Construction Code）的更新，以加快建筑施工速度。

02

$65万的预算，能在新州哪里买独立屋？

随着第三次降息后市场活动持续升温，那些想寻找性价比高的房产的买家，正面临着不小的挑战。

PropTrack的数据显示，7月份房价创下历史新高，全国房屋中位数达到91.5万澳 元。

不过，你仍可以在一些地方能找到价格低于65万澳元的优质住房。

在首府城市，这类房产可能是单元房和公寓；而愿意去更远地方的人，也许能在一 些还不错的地段买到独立住宅。但正如许多中介告诉我们的那样，好房子很快就会被卖掉。

在维州，西部地区房产交易活跃，包括Ballarat、Bendigo（房屋中位数约为60万 澳元），以及Daylesford、Creswick等小镇。 这些地方吸引了州外投资者和想逃离墨尔本、到地区居住的人。

中介Danny Clarke 表示，任何带有复古特色、价格在65万澳元以下的房子，几周内就会成交，遗产住宅尤其受青睐。

“因为大多数复古住宅位于地区中心，房子质量不错，只需稍作翻新。”

他指出，西 部地区中心有不少优势，包括学校、就业机会以及前往墨尔本的交通便利性。

在新州，想找到65万澳元以下的独立住宅难度大得多，可能需要去地区寻找，比如 Forrest Hill（房屋中位数59.5万澳元）、Goulburn（63.7万澳元），以及首领地 南部的Cooma。

在塔州，人们仍然倾向于寻找靠近城市的房子。

中介Garry Quan表示，Moonah（距 市中心20分钟车程）等区的咨询量增加。

在西澳，Bellevue的房价在截至7月的12个月里上涨了12.7%，中位价达62万澳元。

昆州Townsville的投资者活跃。中介Adrian Raiteri 表示，Townsville当前是全国最火热的市场，年增长率16.7%，投资需求极旺，许多房产甚至是场外交易。虽然投资者占主导，但自住买家仍有机会，尤其是带泳池的房子——因为投资者通常不喜欢维护泳池，反而给自住房买家留出空间。

在阿德莱德，用65万澳元以下买房越来越难，但在城市边缘仍可找到房源，不过往往有条件限制。

Morphett Vale以大地块闻名，精明业主和小型开发商正在把一些地块分割成三到四套房产。

03

开发成本上涨新房售价难以提高 开发商舍悉尼西区转投东区和北区

尽管悉尼住房危机持续加剧，但房地产开发商正逐渐远离悉尼西区，表示如今在该地区开发大规模住宅项目已不再可行。

开发商指出，高昂的建筑材料和劳动力成本、不断上涨的政府税费，加上西悉尼房价增长乏力以及规划审批的延迟，构成了一种难以承受的压力组合。

Fyve是一家在悉尼西部地区地区有着丰富住宅和商业开发经验的公司，该公司战略与收购主管迪莫斯（Aris Dimos）说，我们可能需要可负担住房，但对开发商来说，开发已经不再可负担，这是一种令人警觉的状况，因为在西悉尼建设已经到了临界点，变得不再可行。

Dimos以利物浦（Liverpool）为例，称各种压力的叠加让大规模住宅开发变得难以为继。他说，为了实现财务可行性，公寓售价需比当地49万澳元的中位价高出60%以上。

他说，在利物浦这样的地区，人们不会支付那么高的价格买公寓，而如果项目在财务上不可行，我们显然无法进行建设。

目前，Fyve已在Rose Bay和Northbridge等地购入新项目。这些地区被视为更具财务可行性，消费者愿意为应对建筑成本上涨所需的溢价买单。

迪莫斯说，我们并不排斥再来在西悉尼搞开发，但在那里的价格需求不足以支撑项目可行性之前，我们将继续聚焦悉尼北岸区和东区在经济上更显得合理。

他表示，政府的交通导向型开发（TOD）计划及中低层住房政策（LMR）解锁了北岸和东区的开发潜力，使得这些地区可以实现更高密度的开发，并获得合理的回报。但他认为这些措施的推进速度远远不够。

TOD和LMR是新州政府为缓解住房危机、提升供应所推出的政策，主要通过对土地用途重新规划和开发审批改革等方式加速住房建设。

但这两项政策的核心在于填充式开发，即在已开发区域内提高密度，而非通过开发新区（绿地，即未开发土地）进行扩展。

澳洲城市发展协会（UDIA）首席执行官艾尔斯（Stuart Ayres）表示，政府对填充式开发的高度依赖等于把所有鸡蛋放在一个篮子里，而这些政策并未反映出当前的经济现实。

他说，政府过去两三年推动的填充式开发并未实现预期，远未达到他们希望此阶段能有的住房开工数量，这正是市场条件和可行性不佳的反映。

UDIA早在去年就预测，这种政策导向将导致可行性危机。艾尔斯称业界早在12至18个月前就已警告政府，继续盲目推动填充式开发将导致政策失效。

他补充说，UDIA预计未来12个月建筑材料成本将趋于稳定，但工资增长仍将是行业的挑战。

开发商所面临的压力正值悉尼住房危机的关键时刻。上月，悉尼租金再创历史新高。

最新的Domain租赁报告显示，截至6月，独立房和公寓的租金同比上涨了2.8%。空置率依旧紧张，独立房与公寓的空置率均为1.1%。供应仍是一个关键问题。

悉尼的起重机数量也反映出开发活动并未明显提升。 Rider Levett Bucknall的起重机指数显示，自2023年第三季度以来，建筑起重机数量持续减少。

根据该指数，截至2024年第三季度，住宅开发起重机数量净减少11台，整体下降1.3%。

尽管如此，新州规划厅长斯考利（Paul Scully）对悉尼住房前景持乐观态度，他表示政府看到住房提案的提交与批准数量正在稳步增长。

他否认政府停止了绿地开发，但强调政府必须以不会让社区缺乏供水、排污、交通和道路等基本服务的方式进行规划。

西悉尼商会（Business Western Sydney）执行董事博格（David Borger）指出，有一个经济现实不容忽视，除非开发商有利润可图，否则他们就不会盖房。

他说，我们需要一个具备一定盈利空间的行业，否则我们得不到所需住房。可行性已经成为主要问题。我们发现，只有在高地价地区才能实现利润，而在成本回落之前，开发商也只会集中在这些地区。

04

4年翻倍！悉尼房价增速最快及最慢城区揭晓

最新数据显示，悉尼独立屋的升值速度超过了公寓，部分城区的公寓价格需要26年才能翻番。

Cotality的数据指出，悉尼独立屋中位价用了10.9年翻番至1525956澳元，而公寓则用了16.1年翻番至868341澳元。

Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy表示，房屋价值受其所在地块驱动，而地块正变得越来越稀缺。

“公寓价值与地块的联系不大，你可以通过向上建造来增加公寓供应量，而无需增加地块面积。”

Ezzy还表示，过去10年强劲的公寓开发给公寓价值造成了下行压力。

“一些投资物业需要一些时间才能被市场消化，这意味着尽管它们的价格较低，但翻番的速度并不快。”

公寓价值翻番用时最长的城区是上北岸Warrawee，用了26.3年达到112万澳元。

Beecroft为25.8年，Hunters Hill为24.3年，华人区Epping为24年。

价格增长缓慢的公寓市场包括富人区和较实惠城区，排名第4的是西悉尼的Newington（24.1年）。

一些公寓供应充足的地区，如Parramatta和Ryde，公寓价值翻番用时都较长（超20 年）。

在独立屋方面，Terrey Hills的价值翻番用时最长，用了24.2年达到2613092澳元。其次是Ropes Crossing的22.8年，以及Bundeena的15.9年。华人区Hurstville 也榜上有名，为12.6年。

KPMG的Terry Rawnsley表示，像Terrey Hills这样的城区受人口结构和地理位置影 响，往往升值速度缓慢。

“该地居民的平均年龄为47岁（基于2021年人口普查），这里相当安静，且距离CBD 较远。人口结构加上就业机会较少使得房屋价值增长缓慢。”

与此同时，独立屋价值翻番最快的悉尼城区是外西南区的Menangle Park，用了4.4 年达到1147929澳元。其次是位于Blacktown地方政府辖区的Melonba，为5年，以及Leppington的5.8年。

高端市场也榜上有名，Clontarf为6.4年（498万澳元），Bellevue Hill为9年 （1060万澳元）。 Ezzy表示，许多快速翻番的城区，价格都相较实惠，“我们往往能在以开发为中心的城区看到更强劲的价值增长。”

“因为这些地区更实惠，所以需求更大。从561996澳元（Menangle Park在2021年2 月的独立屋中位价）翻番比从500万澳元翻番要容易得多。”

KPMG的Rawnsley也认为，基数较低更容易翻番。

“Menangle Park和Melonba是新城区，所以建设它们的过程实际上是在确立市场价 位。早期的价格较低，但随着城区的发展，价值开始相对于悉尼其它地区正常化。”

至于公寓，翻番最快的城区是中央海岸的Ourimbah（10.3年）、Warriewood（10.8 年）和Little Bay（10.9年）。

然而，Rawnsley警告称，由于需求，更实惠的城区很快就会变得不那么实惠。

“在新冠疫情前，你可以花50万到70万澳元在那些增长地区买到独立屋，对于租房或买房的教师、护士和关键工作者来说，这个价格很合适，能帮助悉尼的劳动力继 续运转。”

“但我们现在面临的情况是，即便是那些更实惠城区的中位价也超过了110万澳元，这使得连中等收入工作者都很难买房或租房。”

悉尼大学城市学副教授Laurence Troy表示，这些数据反映了住房短缺的问题。

“住房存量没有增长，特别是在悉尼内环、中环郊区。另一方面，公寓库存增加，独立屋则变得更稀缺，因为我们没有建造更多独立屋，所以价值才会上涨。”

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