上海外环外购房不限套数

8月25日午间，上海市住建委、房管局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项措施，业内称之为“沪六条”。

《通知》明确，自8月26日起，符合条件居民家庭在上海外环外购房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。同时，提高个人住房公积金贷款额度，支持提取住房公积金支付购房首付款，支持住房公积金“又提又贷”。

业内专家当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海此次政策积极有力，说明各地正采取有力措施，巩固房地产市场止跌回稳态势。

外环外库存占比八成

《通知》明确，进一步调减住房限购政策，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，即上海市户籍居民家庭、在上海连续缴纳社保或个人所得税满1年及以上的非上海户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。

根据最新规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在上海外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

“过去，非沪籍单身人士在上海购房有一定限制，比如符合3年社会保险条件则可在市区认购新房或二手房，但单身人士只能买二手房。”上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向《每日经济新闻》记者表示。

上海链家研究院负责人李根表示，外环外区域不限购房套数，可加快外围市场去化，适宜购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者，通过区域差异化政策与公积金优化组合，精准释放改善需求，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进外环外二手房交易，保持二手房价格稳定。“新政信号意义明显，有助于提振市场预期，加快住房需求释放，体现了一线城市调控政策的精准性。”

同策研究院联席院长宋红卫认为，此次上海楼市新政，能够缓解外环外区域的库存压力。当前外环外区域的库存占比达到80%（按套数统计），而目前外环外区域的成交占比约60%，因此表现出一定的压力。“可以对外环外区域未来规划指标进一步优化有所期待。”宋红卫表示。

与此同时，在优化住房公积金政策方面，《通知》明确提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。住房公积金缴存人在上海买房，可以提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

值得一提的是，新规支持公积金“又提又贷”的操作方式。例如，在房价为500万元、首付比例为15%的房贷政策下，购房者的首付款为75万元。根据现行规定，购房者可以提取公积金作为首付款，同时，公积金贷款额度也不会受到影响。

“上海住房公积金新政进一步放宽至可提取支付首付款，扩大了公积金的使用范围，进一步降低了购房门槛。”宋红卫表示。

《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

“取消首套房和二套及以上住房的利率差异，能够降低改善群体以及资产配置需求的还贷压力。”宋红卫指出，根据调研，刚需项目95%以上都需要银行按揭贷款，多套房产家庭中的高端项目对于银行按揭贷款利率的依赖度也超过50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差异，在一定程度上能够促进改善需求的释放。

此外，为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

新政将助力楼市去化

受季节性淡季叠加市场情绪持续低迷双重因素影响，7月份，上海房地产市场有所降温。市场各方行为趋于保守，房企推盘节奏放缓，购房者决策周期拉长、态度更趋审慎。

据克而瑞统计，7月份上海共有24个项目入市，环比减少12个。房企推盘意愿不足，大量符合入市条件的项目选择延迟入市，反映出开发商对市场的谨慎预期。需求端，上海商品住宅成交2799套，环比下跌38.6%；成交均价为77851元/平方米，环比波动较小。

市场热度走低的另一现象是“日光盘”数量减少，7月上海共有5个项目实现开盘即售罄，较6月减少了7个。

另据中指研究院监测数据，今年以来，截至8月23日，上海新房市场总成交29729套，其中，内环内区域成交2116套，内环到外环区域成交9595套，外环外区域成交18018套。二手房市场总成交127065套，其中，内环内区域成交16457套，内环至外环区域成交45835套，外环外区域成交64773套。

严跃进表示，上海楼市新政出台，将实实在在促进市场交易的活跃，产生“量提升、价更稳”的积极效应。购房条件优化和成本下调，将促进住房消费需求释放，尤其是对于外环外新房和二手房市场的活跃起到作用。

“综合来看，上海最近几年房地产市场表现优于其他城市，当前新政效应预期较好，将促进市场更为活跃和积极向上。”严跃进指出，楼市将迎来传统“金九银十”的热销节点，房企可以结合利好政策，把握市场机会，优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩的提振。

“中介公司则要做好政策精准理解，更好撮合市场交易。”严跃进表示，购房者应充分认识到，当前购房政策属于历史上最为宽松的时期。购房的最佳窗口期开启，应把握有利且有力的政策。